PARECER JURÍDICO RESTITUIÇÃO DE TAXA/COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE

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1 Júlio Leão Leão Advogados Associados Brasília-DF, 31 de outubro de PARECER JURÍDICO RESTITUIÇÃO DE TAXA/COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE EMENTA: MATÉRIA DE DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DO CONSUMIDOR. CONDENAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA FIRMADO COM CONSTRUTORA OMISSÃO QUANTO A TAXA DE CORRETAGEM SERVIÇO NÃO FOI EFETIVAMENTE PRESTADO AUSÊNCIA DE CAPTAÇÃO DE CLIENTE - RELAÇÃO DE CONSUMO AUSÊNCIA DE GANHO PATRIMONIAL DO CONSUMIDOR INEXISTENTE PRESTAÇÃO DE CONTAS NA PLANILHA DE SALDO DEVEDOR.. I. A Consulta 1. - Em breve síntese, tem-se que o interessado adquiriu unidade residencial autônoma em Condomínio. A incorporadora não estipulou em cláusula contratual que faria uma cobrança, à parte, referente a comissão de corretagem. Além disso, o cliente se dirigiu, por conta própria, ao empreendimento onde pretendia morar (canteiro da obra), razão pela qual é possível afirmar que não houve qualquer serviço de corretagem efetivamente prestado, que mereça ser ressarcido em caráter de honorários pessoais, por ausência de captação de clientela. Sendo assim, o cliente solicita parecer referente a possibilidade jurídica de pleitear a devolução dos valores pagos (i) Da cobrança indevida da taxa de corretagem Possibilidade de Restituição 1. - Insta salientar neste momento, que foi cobrado do Autor indevidamente o valor de R$ 4.900,00 (quatro mil e novecentos reais) a título de comissão de corretagem, sobre o valor do contrato entabulado entre as partes.

2 2. - Deste modo, observamos os seguintes quesitos aptos a construir uma tese sólida no sentido de caracterizar a obrigatoriedade da devolução da referida taxa de corretagem: i) Não há previsão no contrato sobre a referida comissão de corretagem; ii) Não há provas de serviço de captação. Ou seja, o cliente não foi abordado em um ambiente estranho ao empreendimento, não participou de qualquer palestra, não foi convidado para qualquer showroom, coquetel de inauguração ou coisa de natureza similar. Pelo o contrário, o cliente, voluntariamente, se dirigiu ao empreendimento. iii) O valor pago a título de corretagem não foi amortizado do montante que corresponde ao valor integral da unidade, ou seja, o valor pago à título de corretagem não aparece no extrato do cliente, planilha atualizada de saldo devedor. Sendo assim, este valor desembolsado pelo cliente à título de corretagem não é contabilizado no patrimônio adquirido, bem como não pode ser considerado para efeitos de venda do ágio, ou seja, não possui qualquer valor ou contraprestação Por todo o exposto, fica claro que a taxa de corretagem paga pelo Cliente não se encontra presente no preço total negociado com a incorporadora. Neste caso, em regra, as incorporadoras, inclusive, se negam a dar o recibo dos valores pagos à título de corretagem. Sendo assim, o consumidor ao pagar ao corretor, recebe um recibo individual por prestação de serviço autônomo, à título de honorário. O Recibo é emitido pelo próprio Corretor FULANO DE TAL, CPF: XXXX-XX, CRECI nº. XXXXX Neste sentido, com fundamento em nossa legislação e no entendimento doutrinário e jurisprudencial, é possível chegar a uma conclusão de que tal cobrança é imposta ao consumidor de forma abusiva e ilegal, tendo em vista que explicitamente transfere um ônus que pertence exclusivamente a Incorporadora/construtora. Sobre o tema é importante destacar o disposto no

3 artigo 51, incisos IV e XV do CDC 1 : 5. - Outrossim, a corroborar com o entendimento sobre o tema, tem sido o posicionamento jurisprudencial, in verbis: CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM PREVISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DA QUANTIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O QUE SE PRETENDE RESTITUÍDO FOI PAGO A TÍTULO DE CORRETAGEM. A NATUREZA DA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS PARA A COMPRA DE IMÓVEL ESTÁ EVIDENTE NO RECIBO PASSADO POR UM CORRETOR (FL. 11), ATÉ PORQUE O VALOR PERSEGUIDO NÃO INTEGRA O CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA (FLS. 37/55). NADA IMPORTA A RESOLUÇÃO DESSE CONTRATO, ENTÃO. É DIZER, EM PRINCÍPIO QUEM DEVE RESPONDER PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO É AQUELE QUE CONTRATOU O CORRETOR, OU SEJA, O COMITENTE (RESP /BA, REL. MINISTRO BARROS MONTEIRO). EMBORA NADA IMPEÇA QUE A COMISSÃO DE CORRETAGEM SEJA REPARTIDA OU FIQUE SOB A RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR, NO CASO NÃO HOUVE CONTRATAÇÃO NESSE SENTIDO ENTRE O PROMITENTE COMPRADOR E O PROMITENTE VENDEDOR, E SIM COBRANÇA DIRETA PELO INTERMEDIADOR DO NEGÓCIO QUE ATUAVA NO INTERESSE DO PROMITENTE VENDEDOR. 2. SE OS SERVIÇOS DE CORRETAGEM NA INTERMEDIAÇÃO DA VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA REVERTERAM EM BENEFÍCIO DO PROMITENTE VENDEDOR, AFIGURA-SE ESTE COMO PARTE LEGÍTIMA PARA COMPOR O POLO PASSIVO DA AÇÃO QUE OBJETIVA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. A RESPONSABILIDADE É SOLIDÁRIA (ART. 25, 1º, DO CDC) E, ENFIM, A COBRANÇA DA COMISSÃO DE CORRETAGEM É INDEVIDA POR AFRONTAR O DIREITO DE INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA, SE NÃO FOI PACTUADA NO CONTRATO. 3. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 4. P ARTE RECORRENTE VENCIDA DEVE SER CONDENADA AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES ARBITRADOS NO CASO EM 10% DO VALOR DA CONDENAÇÃO, NOS TERMOS DO ARTIGO 55 DA LEI Nº 9.099/95. (TJ-DF - ACJ: DF , Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 28/02/2012, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: 05/03/2012, DJ-e Pág. 215) 6. - Desse entendimento não destoa jurisprudência de nossos Tribunais Superiores, senão vejamos: CORRETAGEM DE IMÓVEL. CONTRATO. OBRIGAÇÃO DE 1 Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; XV - estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

4 PAGAR A COMISSÃO, SE DO ADQUIRENTE OU DO VENDEDOR. MATÉRIA DE PROVA. - Em princípio, quem responde pelo pagamento da comissão é aquele que contratou o corretor, ou seja, o comitente. - Em sede de apelo especial não se reexamina matéria de natureza fático-probatória (Súmula n.º 7-STJ). Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: BA 1998/ , Relator: Ministro BARROS MONTEIRO, Data de Julgamento: 06/03/2002, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJ p. 307 RSTJ vol. 159 p. 419 DJ p. 307 RSTJ vol. 159 p. 419) 7. - Em face do acima articulado e tendo em vista que não existe previsão no contrato entabulado entre as partes para a cobrança da comissão de corretagem, não resta alternativa ao cliente a não ser pugnar pela devolução em dobro da importância paga, corrigida e atualizada monetariamente, com fulcro no artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor 2. ii Cuidados a serem tomados pelo cliente/consumidor Risco a serem evitados A Banca Leão Advogados Associados é sempre muito técnica em suas afirmações, de modo que rechaça teses genéricas ou afirmações universais. Sendo assim. Atentando-se a esta filosofia de trabalho, impende destacar que caso haja documento que comprove a responsabilidade assumida pelo comprador do imóvel em pagar a taxa de corretagem, o êxito da causa será consideravelmente reduzido Isso porque, os juízes entendem que quando o comprador do imóvel assina documento atestando a ciência dos serviços de corretagem e o dever de pagá-los, por meio de declaração, por exemplo, nesses casos, a restituição não é devida. Em regra, a restituição só é devida quando fica demonstrado que sua inclusão/cobrança foi feita de forma simulada ou maliciosa no valor total do imóvel, em desrespeito ao dever de informação previsto no inciso III, do art. 6º do CDC. Sobre o assunto, Egrégia Corte do TJDFT já se pronunciou em diversos julgados, senão vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. 2 Art. 42.CDC - Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

5 CONCLUSÃO REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. INFORMAÇÃO DO ADQUIRENTE SOBRE OS CUSTOS. DEVER CUMPRIDO EXPRESSAMENTE. HONORÁRIOS ADVOCATICIOS. ÔNUS DA PARTE VENCIDA. DECORRÊNCIA LÓGICA DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. 1.É devida a quantia paga a título de corretagem, devidamente informada e contratada com a imobiliária responsável pela venda do empreendimento, aceita voluntariamente pelo consumidor e paga de forma apartada. (...)3.Recurso improvido. (Acórdão n , APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Revisor: ANTONINHO LOPES, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 15/05/2013, Publicado no DJE: 24/05/2013. Pág.: 119) APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DIREITO DE INFORMAÇÃO DO CONSUMIDOR. DEVER CUMPRIDO DE FORMA EXPRESSA. SERVIÇO PRESTADO. VALOR DEVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Levandose em conta que obrigação de arcar com a comissão de corretagem foi devidamente informada aos promitentes compradores pela construtora, como condição contratual, sendo aceita voluntariamente pelos consumidores e paga de forma apartada, sendo que não se controverte acerca da prestação do serviço de forma adequada, com a aproximação das partes, convencimento e esclarecimentos sobre o imóvel objeto da avença, em plena observância aos ditames do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, não há falar-se em abusividade ou nulidade da cláusula que elegeu a obrigação do consumidor em arcar com os valores da comissão de corretagem. (...)advocatícios. (Acórdão n , APC, Relator: CARMELITA BRASIL, Revisor: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 13/06/2012, Publicado no DJE: 19/06/2012. Pág.: 201) Pelo Exposto, tem-se que quando o contrato firmado entre as partes não disponha acerca da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, bem como, quando não houver qualquer documento que demonstre a anuência do consumidor em arcar com a referida taxa, é devida a restituição do valor pago. É o que me parece. Júlio Leão