Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. Renata Kurita DECIDIR SOBRE A COMPRA OU ALUGUEL DE UM IMÓVEL NA CIDADE DE SÃO PAULO EM DIAS ATUAIS

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1 Insper Instituto de Ensino e Pesquisa Certificate in Financial Management CFM Renata Kurita DECIDIR SOBRE A COMPRA OU ALUGUEL DE UM IMÓVEL NA CIDADE DE SÃO PAULO EM DIAS ATUAIS São Paulo 2013

2 Renata Kurita DECIDIR SOBRE A COMPRA OU ALUGUEL DE UM IMÓVEL NA CIDADE DE SÃO PAULO EM DIAS ATUAIS TCC apresentado ao curso CFM, como requisito parcial para a obtenção do Grau de Especialista em Gestão de Finanças do Insper Instituto de Ensino e Pesquisa Orientador: Professor Sandro Magalhães Manteiga São Paulo 2013

3 Resumo KURITA, Renata. Título do TCC: Decidir sobre a compra de um imóvel na cidade de São Paulo em dias atuais. São Paulo, p. TCC Certificate in Financial Management. CFM Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. O objetivo da análise é fornecer insumos para a tomada de decisão de compra ou aluguel de um imóvel residencial baseado na projeção de fluxos de caixa futuros e na projeção de custos envolvidos. Desta forma tornando-se possível verificar se financeiramente é melhor comprar do que alugar um imóvel. O resultado financeiro pode ser favorável ou desfavorável. Em caso desfavorável ainda resta a análise do ponto de vista econômico, que mede o nível de satisfação do comprador que pode mostrar que a compra seria um bom resultador. Palavras-chave: Imóvel, aluguel, fluxo de caixa.

4 SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA Metodologias de avaliação Conceito de risco-retorno Demais fundamentações necessárias DESCRIÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO Histórico Estruturas organizacionais existentes Perspectivas futuras Análise de riscos Resultados esperados PREMISSAS DA AVALIAÇÃO Expectativas para a geração de caixa Projeções econômicas Projeções do negócio Custo de capital Taxa de crescimento dos fluxos de caixa Demais premissas utilizadas ESTIMATIVA DO VALOR POR FLUXO DE CAIXA DESCONTADO Valor do período de projeção Valor da perpetuidade Valor esperado do objeto de análise ANÁLISE DE SENSIBILIDADE CONCLUSÃO REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ANEXOS... 15

5 5 1 INTRODUÇÃO 1 O sonho da casa própria que acompanha cada brasileiro é o tópico que será tratado neste estudo. Em cidades grandes como São Paulo vem ocorrendo um processo de super valorização dos imóveis desde 2008, o que dificulta cada vez mais a tomada de decisão sobre a compra da casa própria, e o aluguel se tornou a única opção para alguns casos. O estudo abaixo irá apresentar como foi o processo de decisão sobre a aquisição de um imóvel na cidade de São Paulo via financiamento do Banco Itaú, de forma a auxiliar outras pessoas que passem por este dilema. Além do lado financeiro, que normalmente é o fator que mais influencia na decisão de aquisição ou aluguel, não se pode descartar que a aquisição fornece uma segurança não apenas física, mas também psicológica ao comprador. Caso desenvolvido pelo aluno do programa Certificate in Fiinancial Management sob orientação do Prof. Sandro Magalhães Manteiga. Nenhuma parte deste caso pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer meio eletrônico ou mecânico, inclusive fotocópia, gravação ou qualquer outro sistema de armazenamento, sem autorização por escrito do Insper Instituto de Ensino e Pesquisa. Aos infratores aplicam-se as sanções previstas nos artigos 102, 104, 106, 107 da lei 9610 de 19/02/1998.

6 6 2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 2.1 Metodologias de avaliação Como se trata de um estudo de caso de investimento de compra de um imóvel, a metodologia adotada será a de fluxo de caixa descontado. A metodologia será baseada no livro de Finanças Corporativas do Aswath Damodaran. A equação básica é a de VP. 2.2 Conceito de risco-retorno Neste tópico é necessário se atentar ao fato de que existem dois cenários neste estudo de caso que são: a compra de uma imóvel ou o aluguel de um imóvel. No caso da compra de uma imóvel, no estudo de caso o pagamento a vista não é uma opção. A compra de um imóvel a prazo implica em um investimento normalmente de longo prazo com parcelas que reduzem com o tempo, sistema SAC, e que o retorno é um ativo fixo ao final do pagamento. No segundo cenário, o aluguel do imóvel são parcelas de custo fixo, que tendem a aumentar com o tempo acompanhando fatores como valorização de imóveis e inflação. Nesta situação não há como resultado um ativo fixo. Comparando os dois casos, a compra do imóvel é um investimento menos líquido do que o aluguel do imóvel. Nos dois cenários o risco de não atingir o objetivo, que para o caso 1 é a compra do imóvel e, no caso 2, o aluguel, está muito relacionado a falta de geração de caixa do comprador/locatário, risco desta forma é o risco de do comprador/locatário ficar desempregado. Como premissa para este trabalho será assumido que o comprador/locatário desempenha bem no mercado financeiro e o mercado de trabalho se manterá aquecido e desta forma não tem o risco de ficar desempregado. Com relação ao retorno, a meta é obter a residência própria que apenas será atingida se a pessoa optar pela compra do imóvel, em caso contrário, então a

7 7 pessoa optaria pelo aluguel que não forneceria o retorno ideal, não atingindo o nível de satisfação desejada. 2.3 Demais fundamentações necessárias Para o estágio em que o trabalho se encontra não será necessária mais nenhuma fundamentação teórica, caso seja mandatória será incluida nesta seção. 3 DESCRIÇÃO DO OBJETO DA AVALIAÇÃO 3.1 Histórico Analisando o mercado imobiliário é sabido que o preço dos imóveis vem subindo rapidamente nos últimos anos, olhando apenas para São Paulo o crescimento foi considerável, porém varia de região para região, conforme dados obtidos da FipeZap, gráficos abaixo. Para ilustrar esta diferença de valores por metro quadrado entre as regiões foram selecionados um bairro exemplo para cada região. Zona Sul Campo Belo ; Centro Cerqueira Cézar Figura 1 - Evolução Preço m2 Campo Belo e Cerqueira Cézar (Fonte: FipeZap)

8 8 Zona Norte Vila Guilherme ; Zona Leste Tatuapé Figura 2 - Evolução Preço m2 Tatuapé e Vila Guilherme (Fonte: FipeZap) Zona Oeste Butantã ; Zona Leste Tatuapé Figura 3 - Evolução Preço m2 Tatuapé e Butantã (Fonte: FipeZap) O objeto de estudo é a compra de um imóvel de 2 dormitórios para um casal que acabou de entrar no mercado de trabalho, portanto não possui um acumulado de FGTS significativo. Este imóvel está localizado no bairro da Vila Mascote, zona sul de São Paulo próximo do Campo Belo, por estar nas redondezas do Campo Belo o valor do m2 deste bairro gira em torno de 6,5 mil reais, Fonte: FipeZap. O imóvel foi recém entregue pela construtora, tem valor de venda de 500 mil reais e possui 80m2 distribuidos em 2 quartos, sendo uma suite, varanda gourmet, cozinha, sala de jantar, sala de estar e com duas vagas de garagem coberta e uma infra estrutura com piscina, quadra, churrasqueira comum e na varanda gourmet, segurança privada entre outros benefícios, características que atendem o casal. Como alternativa, caso a aquisição não seja possível, fica o aluguel de imóvel na mesma região, porém o imóvel é mais antigo e não oferece a mesma infra estrutura, com valor de aluguel de R$ 2.300, Fonte: FipeZap.

9 9 3.2 Estruturas organizacionais existentes As estrutura organizacionais existentes neste mercado de negociação de imóveis já entregues pelas construtoras: Bancos São as fontes de financiamento da compra do imóvel. Corretoras São empresas especilizadas na intermediação da negociação. Encontram um comprador para um vendedor, fornecem serviços burocráticos, acompanhando a negociação e o contrato. Normalmente cobram uma taxa de intermediação. 3.3 Perspectivas futuras Com relação as perspectivas futuras o valor de venda de imóveis apresentou em 2012 um crescimento de 10% em linha com o IGP-M, muito diferente do comportamento que ocorreu em 2011 onde o crescimento foi de 27%. (Fonte: Secovi/SP) Apesar deste comportamento as projeções continuam indicando crescimento no valor dos imóveis e no volume de negociações em (Fonte: Secovi/SP) Figura 4 - Preço médio por m2 em São Paulo (Fonte: Secovi/SP) Desta forma, pode-se inferir que atualmente a compra da residência própria se tornou muito mais um investimento para aumentar o patrimônio pessoal e dar mais segurança, do que eu investimento para ganho financeiro. 3.4 Análise de riscos Conforme mencionado no item 3.2 são dois cenários que serão analisados. Como já foram elimadas as possibilidades de desemprego, ou seja, inexistêcia de fluxo de caixa futuro no pagamento do imóvel quanto do aluguel. Fica pendente a análise do que seria o melhor retorno. Se o objetivo for obter um ativo fixo ao final, então a melhor opção é a compra do imóvel, se o objetivo for manter a sua

10 10 flexibilidade financeira e de locomoção a melhor opção passa a ser o aluguel do imóvel. Como já foi dito no item 3.2, o objetivo é comprar o imóvel, desta forma a satisfação só será atingida se a opção número 1 for a escolhida. 3.5 Resultados esperados A opção pela compra do imóvel seria o resultado esperado, pois o custo de financiamento normalmente é um pouco acima do custo do aluguel, porém existe uma vantagem na compra dado que o resultado da aquisição gera aumento do patrimônio, pois o imóvel passa para o nome do comprador. Neste caso pode-se dizer que houve criação de valor. Além do aumento no patrimônio, existe o lado pessoal de realização que incrementa o valor criado pela aquisição do imóvel. 4 PREMISSAS DA AVALIAÇÃO 4.1 Expectativas para a geração de caixa A expectativa de geração de caixa será baseada no salário inicial de um casal que acabou de se graduar e entrou no mercado de trabalho no ano de A média de salário incial escolhida será de R$ 3.000,00 líquidos já descontados os impostos, sendo assim o total mensal será de R$ 6.000,00. A projeção de crescimento estará acompanhando o crescimento da inflacao e assumirá que todo o ano haja reajuste do salário com a inflaçao. 4.2 Projeções econômicas Para a inflação será assumida uma inflaçao constante no valor de 6% ao ano no início, se baseando na inflação do ano de E variando futuramente com os contratos de NTN-B do tesouro direto.

11 11 Tabela 1 - Tabela de projeção inflação (Fonte: Tesouro Direto) Taxa(a.a.) Título Vencimento Compra Indexados ao IPCA NTNB Principal /05/2019 3,98% NTNB /08/2020 4,04% NTNB Principal /08/2024 4,42% NTNB /05/2035 4,56% NTNB /08/2050 4,72% Dada a falta de dados será adotada para IGP-M o valor de 0,35% ao mês. O contrato de aluguel será ajustado anualmente. 4.3 Projeções do negócio A projeção do negócio está muito voltada para como está a expectativa futura sobre o mercado imobiliário em São Paulo. Os sinais são de valorização de imóveis, porém em um ritmo mais reduzido do que nos últimos anos. Como o brasil é um país em desenvolvimento a demanda por imóveis ainda está alta e deve se manter neste nível durante o tempo do contrato de compra do imóvel que será que 30 anos. 4.4 Custo de capital O custo do capital de uma pessoa física está muito relacionado com a taxa Selic, investimentos de longo prazo sem risco oferecem retornos a taxa Selic. Como neste estudo a análise está estruturada em cima de um casal recém formado que entrou no mercado de trabalho, que tem como objetivo a compra de um imóvel, é inferido que o apetite a risco é muito baixo. Desta forma, o custo do capital é igual a taxa Selic. Pegando os contratos de futuros de DI (fonte: Jornal Valor Econômico, 24/05/2013) é possível traçar uma curva do comportamento da taxa. Como os contratos apenas chegam até 2015, foi adotado que a partir de 2015 o valor é constante.

12 12 Figura 5 Gráfico de taxas efetivas de contratos de DI por vencimento Taxa Efetiva em % ao ano 8,800% 8,600% 8,400% 8,200% 8,00% 7,800% 7,600% 7,400% 7,200% Jan/13 Jul/13 Jan/14 Jul/14 Jan/15 Jul/15 Vencimentos dos contratos 4.5 Taxa de crescimento dos fluxos de caixa Durante o tempo de contrato de imóvel é possível haver promoçoes que alavancam a geracao de caixa, assumindo um contrato de 30 anos, o cargo final sera de gerencia. Para as promoçoes que ocorrem durante a carreira foram assumidos os valores da tabela seguinte, seguindo um fluxo normal de crescimento na carreira. Como premissas para a construcao da tabela foi considerado que as promocoes ocorrem em um determinado tempo médio o aumento no salário ocorre apenas no momento da troca de cargo. Tabela 2 - Tabela de projeções de cargos e salários no tempo Cargo Aumento por promoção Tempo no cargo em anos Salário R$ Analista Analista Senior 80% Coordenador 60% Gerente 60% restante do tempo Demais premissas utilizadas Financiamentos de imóveis são baseados na taxa de juros cobrada pela instituição financeira + a TR (taxa referencial). Como premissas a taxa de juros adotada será 10%, conforme contrato para financiamento de imóvel feito em 2012 com o Banco Itaú, e a TR será considerada zero.

13 13 5 ESTIMATIVA DO VALOR POR FLUXO DE CAIXA DESCONTADO 5.1 Valor do período de projeção Baseado nas projeções de preços de aluguel e custo de capital, o VPL do fluxo de parcela de aluguel é R$ ,98. O VPL é inferior ao valor do imóvel a ser adiquirido, R$ 530 mil. 5.2 Valor da perpetuidade Não foi calculada a perpetuidade, dado que já é conhecido o prazo total e foram feitas as projeçoes de todas as parcelas. 5.3 Valor esperado do objeto de análise O valor esperado do objeto em análise era que o VPL das parcelas de aluguel fosse menor do que o mesmo imóvel se comprado, o que está compatível com o resultado observado. 6 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE Variando os valores de IGP-M, mantendo tudo mais constante, foi verificado que o VPL aumenta conforme o IGP-M se eleva. Se o IGP-M fosse maior ou igual a 5,54% aa, o VPL fica maior do que o valor do imóvel na compra. Dessa forma, a partir de um IGP-M de 5,54% financeiramente é melhor a compra do imóvel se todos os demais fatores se mantivéssem constantes. Tabela 3 - Analise de sensibilidade variando IGP-M IGP-M am IGP-M aa VPL R$ Diferença até R$ 530 mil 0,25% 3,04% , ,33 0,30% 3,66% , ,02 0,35% 4,28% , ,57 0,40% 4,91% , ,67 0,45% 5,54% , ,43 0,50% 6,17% , ,36

14 14 7 CONCLUSÃO A conclusão deste estudo é que há vantagem financeira no aluguel do imóvel e não na compra do mesmo. Porém, a análise não deveria se limitar apenas pela lado financeiro. Então é necessário verificar quanto valeria a satisfação do comprador com relação a aquisição do imóvel ao final do financiamento. O custo de satisfação depende da persepção de cada pessoa, e isto varia de indivíduo para indivíduo. Neste estudo será inferido que o custo de satisfação seria medido pela diferença entre o preço do imóvel (R$ 530 mil) e o VPL das parcelas de aluguel. No cenário foco de estudo a diferença é de R$ mil. Através desta análise, se por fim foi decidido pela compra, o custo de satisfação do comprador seria R$ mil. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS Assaf Neto, Alexandre. Mercado Financeiro, 10ª Edição, São Paulo: Editora Atlas, Depto de Economia e Estatística - Secovi/SP Site de anúncio de imóveis FipeZap Site Tesouro Nacional Ministério da Fazenda Damodaram (2004), Aswath. Finanças Corporativas, teoria e prática. 2 ed. Bookman. ISBN Jornal Valor Econômico

15 15 ANEXOS 11.1 Fluxo de caixa projetado por cenário Arquivo em Excel Fluxos de caixa.xlsx