ABECIP / SECOVI / ORDEM DOS ECONOMISTAS DO BRASIL IMPLEMENTAÇÃO DO SECURITIZAÇÃO NO BRASIL 05/08/2010

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1 ABECIP / SECOVI / ORDEM DOS ECONOMISTAS DO BRASIL IMPLEMENTAÇÃO DO S.F.I. SECURITIZAÇÃO NO BRASIL 05/08/2010

2 A IMPORTÂNCIA DO SFI NO BRASIL LEGISLAÇÃO REGULAMENTAÇÃO ARCABOUÇO LEGAL PRONTO Base Legal Fonte de Recursos Instrumentos Avanços Sistema Financeiro de Habitação Lei /64 Lei 5.170/66 FGTS Repasses Governamentais Investidores do Sistema Financeiro Caderneta de Poupança Letra Hipotecárias LH Avanços FGTS Correção Monetária Caderneta de Poupança BNH LH Sistema de Financiamento Imobiliário Lei 9.514/97 Investidores do Sistema Financeiro Investidores - Mercado de Capitais Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI CRI Cias. Securitizadoras Regime Fiduciário sobre Créditos Imobiliários Alienação Fiduciária Imóveis Lei /04 Investidores do Sistema Financeiro Investidores - Mercado de Capitais Letra de Crédito Imobiliário - LCI Cédulas de Crédito imobiliário - CCI Patrimônio de Afetação CCI LCI Fortalecimento da estrutura de contratos

3 A IMPORTÂNCIA DO SFI NO BRASIL LEGISLAÇÃO REGULAMENTAÇÃO ARCABOUÇO LEGAL PRONTO Res de 29/06/1998 Considera o CRI como valor mobiliário, atribuindo sua normatização à CVM Comissão de Valores Imobiliários. Instrução CVM 400 de 29/12/2003 Regulamenta as ofertas públicas de distribuição de valores mobiliários. Instrução CVM 414 de 30/12/2004 Protege os interesses dos investidores e do mercado em geral Dispõe sobre os Registro de Securitizadoras e sobre o Registro de Ofertas Públicas de CRI s. Leis de 21/12/2004 e de 21/11/2005 (MP do Bem) Isenção de imposto de renda para Pessoas Físicas Instrução CVM 476 de 30/12/2004 Dispõe sobre as ofertas públicas de valores mobiliários distribuídas com esforços restritos e a negociação desses valores mobiliários nos mercados regulamentados

4 A IMPORTÂNCIA DO SFI NO BRASIL INTEGRAÇÃO DOS MERCADOS IMOBILIÁRIO E DE CAPITAIS Mercado Imobiliário Mercado de Capitais Bancos Bancos Empresas Incorporadoras Securitizadora Originador Securitizador Distribuidor Fundos de Investimento Fundos de Pensão Pessoa Física Companhias Hipotecárias Seguradoras

5 A IMPORTÂNCIA DO SFI NO BRASIL Fontes Tradicionais de Recursos são limitadas e insuficientes POUPANÇA É tradicional e facilmente associada com a casa própria Prazo inadequado Spread adequado Liquidez inadequada => risco de descasamento Captação barata para bancos de rede Limita redução de taxas de juros básicos Será insuficiente a partir de Securitização é a alternativa natural para o próximo momento do mercado FGTS É tradicionalmente associado à baixa renda Prazo adequado Spread adequado, dependendo de faixa de renda Liquidez - adequada Captação sujeito a melhorias transparência, burocracia

6 A IMPORTÂNCIA DO SFI NO BRASIL Novos Instrumentos: suportarão vertiginoso crescimento do mercado imobiliário Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) Tributação Risco Lastro Prazo Isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos quando titular do CRI for pessoa física ou o próprio FII. Os rendimentos pagos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota de 20%. Risco de crédito do devedor do crédito imobiliário lastro do CRI. Créditos imobiliários. Não superior ao prazo do crédito imobiliário lastro do CRI. Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Letra Hipotecária (LH) Tributação Risco Lastro Prazo Isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos quando titular do CRI for pessoa física ou o próprio FII. Os rendimentos pagos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota regressiva aplicável aos investimentos de renda fixa. Risco de crédito do emissor, que obrigatoriamente deve ser instituição financeira ou assemelhada. Créditos imobiliários garantidos por hipoteca (LH e LCI) ou por alienação fiduciária (LCI) de imóvel. LCI: Mínimo de 60 dias e máximo não superior ao prazo dos créditos lastro. LH: Mínimo de 180 dias e máximo equivalente ao vencimento das linhas de crédito.

7 A IMPORTÂNCIA DO SFI NO BRASIL Novos Instrumentos: suportarão vertiginoso crescimento do mercado imobiliário Quotas de Fundos Imobiliários Tributação Risco Lastro Prazo Isenção de Imposto de Renda a pessoa física e outro FII quotista relativamente aos rendimentos distribuídos pelo FII. Rendimentos distribuídos aos demais investidores estão sujeitos à alíquota de 20% de Imposto de Renda. Risco associado aos ativos do fundo. Imóveis ou bens e direitos relativos a imóveis. Indeterminado ou prazo constante no regulamento do fundo.

8 SITUAÇÃO ATUAL DO MERCADO DE SECURITIZAÇÃO Legislação adequada e pronta para geração de volume de operações Agentes que operam o mercado demonstram bom nível de conhecimento Taxas de juros permanecem em níveis adequados Lições aprendidas com o que ocorreu no mercado internacional Maior conhecimento / iniciativa por parte dos grandes investidores

9 NECESSIDADES DE ADEQUAÇÕES PARA DESENVOLVIMENTO DO MERCADO CRIAÇÃO DO MERCADO SECUNDARIO DAR LIQUIDEZ AO PAPEL : OS FUNDOS DE CRI S OCUPARÃO UM PAPEL IMPORTANTE PARA O DESENVOLVIMENTO DO MERCADO SECUNDÁRIO INCENTIVAR A CRIAÇÃO DE MARKET MAKERS VOLUME Desenvolvimento de escala para a consolidação do mercado

10 TIPOS DE CRÉDITOS SECURITIZÁVEIS Créditos oriundos de venda de imóveis residenciais ou comerciais Créditos oriundos de vendas de lotes urbanos Aluguéis de Shoppings Aluguéis comerciais Créditos oriundos de operações estruturadas build to suit

11 CRI EM PRESPECTIVA Perspectiva do Emissor Fonte de recursos de longo prazo em moeda local e taxas competitivas (garantia imobiliária) Diversificação da fonte de recursos e desintermediação, dado apetite do mercado de capitais (institucionais e pessoas físicas) Possibilidade de captação de recursos sem onerar balanço patrimonial do cedente Não incidência de IOF como nos empréstimos diretos Apetite ainda grande por parte de instituições financeiras para cumprimento da exigibilidade habitacional Perspectiva do Investidor Diversificação da classe de ativos Títulos de longo prazo indexados a índice de preços Retorno atraente para uma estrutura lastreada em recebíveis e com garantia real (imóvel) Diversificação do risco nos CRI pulverizados Empresas com boa qualidade de crédito normalmente vinculadas aos CRI Corporativos Regime fiduciário e patrimônio separado garantem segregação do risco do emissor Segregação de riscos do originador (investidor corre risco do lastro nas operações true sale) Isenção de IR para pessoas físicas

12 ESTRUTURA DE UM CRI DE CRÉDITOS PULVERIZADOS AGENTES Servicer independente Agente Fiduciário Empresa de Rating CRI GARANTIAS Regime Fiduciário Alienação Fiduciária Subordinação CRI JR Fundo de Liquidez C.V.M. CETIP Fundo de Reserva Pagamento Pro-rata e Sequencial RATING CLASSE A

13 CARACTERÍSTICAS PADRÃO DOS CRÉDITOS PULVERIZADOS SECURITIZÁVEIS Escritura Definitiva com Alienação Fiduciária Créditos representados por Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) Previsão de seguros DFI e MIP e taxa de administração LTV < 80% (o cliente já deve ter pago pelo menos 20% do valor do imóvel) Histórico de pagamento adimplente de 12 meses ou demonstração de renda SERASA limpo quando da cessão da carteira Taxa de juros do contrato : 1,00% ao mês Correção monetária : IGPM mensal Prazo : até 30 anos

14 FB ESTRUTURA DE UM CRI CORPORATIVO 6 Pagamento de Aluguel - R$ Créditos Imobiliários 2 Cessão de Direito de Superfície Empresa Logística (Locatária) Contrato de Locação 1 Créditos Imobiliários Empresa Logística 2 (Locadora/Cedente) 3 5 CCI R$ Securitizadora (Emissora) 4 Swap Terminal Ferroviário (Imóvel) R$ 5 CRI 7 Pagamento CRI - R$ Instituição Financeira Investidor

15 EMISSÕES DE CRI S : MERCADO ACUMULADO ATÉ 20/07/2.010 Market-Share Emissões EMISSÕES DE CRIS - BRASIL a 2010 Ranking Securitizadora Volume emitido % do mercado Cibrasec 4,655, % BS 4,584, % RB Capital 3,677, % BRC 994, % WT 690, % Outras 2,798, % BRC 5,72% WT 3,97% Outras 16,08% Cibrasec 26,75% Em R$ mil Total 17,400, % Fonte: CVM e ANBIMA Inclui ofertas registradas, dispensadas, em análise e em esforços restritos - catalogados por data de Emissão. CRI em regime de esforços restritos referente à Jun/10, não divulgado pela ANBIMA, consideramos dados da CETIP RB Capital 21,13% BS 26,35%

16 EMISSÕES DE CRI S EM (ACUMULADO ATÉ 20/07/2.010 ) Market-Share Emissões em 2010 EMISSÕES DE CRIS - BRASIL - ANO 2010 Ranking Securitizadora Volume emitido % do mercado 1 Cibrasec 215,704 8% BRC 6% Outras 16% Cibrasec 8% 2 BS 1,006,004 36% 3 4 RB Capital 961,619 34% BRC 173,000 6% RB Capital 34% BS 36% 5 Outras 443,841 16% Total 2,800, %

17 Perfil de Investimento Fundos de Pensão 5% Fundos de Investimento 6% Empresas de Adm. e Participação 10% Bancos - Clientes 10% Investidores em CRI Investidor não residente 4% Outros 2% Bancos 63% As instituições financeiras, que utilizam os CRI no enquadramento da exigibilidade habitacional, são o maiores compradores de CRI Os investidores institucionais (fundos de pensão, seguradoras, etc.), a despeito relevância dos recursos administrados e da adequação do investimento, foram pouco explorados até o momento Os investidores pessoa física têm demandado CRI com mais freqüência, dada a isenção de IR sobre os rendimentos, mas ainda representam um pedaço muito pequeno do negócio Fonte: CVM, Cetip

18 Grande potencial de crescimento em relação a mercados mais maduros Participação CRI no Crédito Imobiliário R$ milhões Mercado Secundário x Crédito Imobiliário Data Base: % 1,3% 1,4% 3,1% 2,6% 2,6% 80% EUA 62,7% 60% Espanha 10,0% 40% Chile 12,8% 20% 0% dez/06 dez/07 dez/08 dez/09 fev/10 México Brasil 2,3% 7,9% Poupança LCI/LH CRI Fonte: BACEN, Abecip, CETIP Fonte: Accenture

19 Fabio de Araújo Nogueira Brazilian Finance Real Estate Av. Paulista, º. Andar São Paulo/SP Fernando Cesar Brasileiro CIBRASEC Av. Paulista, ª S/L. São Paulo/SP