Abril/2016. Lançamentos e vendas na capital paulista atingem o menor nível desde 2004 CIDADE DE SÃO PAULO. Números do mês: Acumulado 12 meses
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- Victor Gabriel Luiz Marreiro Wagner
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1 Abril/2016 CIDADE DE SÃO PAULO Números do mês: Vendas = unidades Lançamentos = 695 unidades Oferta Final = unidades Lançamentos e vendas na capital paulista atingem o menor nível desde 2004 COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS NOVOS CIDADE DE SÃO PAULO A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, apurou que, em abril, foram comercializadas unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. O volume é 46% inferior ao total vendido em abril de 2015 (2.185 unidades) e 10,5% superior em relação a março de 2016 (1.070 unidades). VSO Mensal = 4,5% Residenciais Vendidas VSO 12 Meses = 40,3% VGV = R$ 535,5 milhões Acumulado 12 meses Vendas = unidades Lançamentos = unidades VGV = R$ 9,6 bilhões Média do ano Vendas = unidades No acumulado de janeiro a abril deste ano, foram comercializadas unidades residenciais, volume 18% inferior ao total vendido no mesmo período de 2015 (4.921 unidades) na capital paulista. O total vendido em 2016 também ficou abaixo da média de 2004 a 2015 (de 7,8 mil unidades), atingindo o menor nível de vendas, segundo a pesquisa do Secovi-SP. Evolução de unidades residenciais vendidas de janeiro a abril Mil unidades Lançamentos = 597 unidades VGV = R$ 508,3 milhões 6,7 6,9 7,5 8,0 11,3 6,8 11,7 6,6 7,4 10,4 5,9 4,9 4,0 4M04 4M05 4M06 4M07 4M08 4M09 4M10 4M11 4M12 4M13 4M14 4M15 4M16 1
2 VGV (Valor Global de Vendas) Cidade de São Paulo Em abril, o VGV (Valor Global de Vendas) atingiu R$ 535,5 milhões, patamar 18% inferior ao de março (R$ 649,2 milhões comercializados) e 43,5% abaixo de abril de 2015 (R$ 948,6 milhões) valores atualizados pelo INCC-DI de abril de VSO (Vendas Sobre Oferta) Cidade de São Paulo O indicador VSO (Vendas sobre Oferta), que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas, foi de 4,5% em abril, apresentando aumento de 12,5% em comparação ao VSO de 4,0% do mês de março. Porém, esse percentual é inferior ao de abril de 2015 (7,2%). O VSO de 12 meses ficou em 40,3%, apresentando redução em relação VSO calculado em março de 2016, que foi de 40,8%, com variação de -1,2%. Oferta de imóveis novos Cidade de São Paulo A capital paulista encerrou o mês de abril com unidades disponíveis para venda. A oferta é composta por imóveis na planta, em construção e em estoque/prontos, lançados nos últimos 36 meses (de maio/2013 a abril/2016). O total de imóveis ofertados em abril caiu pela quinta vez consecutiva. Em novembro de 2015, a cidade possuía unidades em oferta. Desde então, o volume ofertado vem caindo, por conta da redução nos lançamentos. LANÇAMENTOS CIDADE DE SÃO PAULO De acordo com dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a cidade de São Paulo registrou no quarto mês do ano um total de 695 unidades residenciais lançadas, volume 23% superior ao de março de (565 unidades). Comparado ao mesmo mês de 2015, a redução foi de 78,7%. lançadas Cidade de São Paulo abr/15 mai/15 jun/15 jul/15 ago/15 set/15 out/15 nov/15 dez/15 jan/16 fev/16 mar/16 abr/16 2
3 De janeiro a abril de 2016, foram lançadas unidades residenciais na Capital, com queda de 56% em relação ao mesmo período de 2015 (5.460 unidades). Os primeiros quatro meses de 2016 registraram a menor quantidade de lançamentos na cidade de São Paulo desde 2004 (quando foi adotada a atual metodologia). Mil unidades Evolução de unidades residenciais lançadas de janeiro a abril 5,1 6,2 4,4 7,3 8,9 4,2 8,6 7,3 5,3 8,0 6,8 5,5 2,4 4M04 4M05 4M06 4M07 4M08 4M09 4M10 4M11 4M12 4M13 4M14 4M15 4M16 ANÁLISE POR SEGMENTO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Dormitórios Em abril, os imóveis de 2 dormitórios predominaram em todos os indicadores da pesquisa (729 vendas, 614 lançamentos, oferta final de unidades e VSO de 7,2%), confirmando ser o produto com maior atratividade no mercado. No mês, foram lançadas somente unidades de 1 e 2 dormitórios. Área útil Por faixas de área útil, imóveis com metragem abaixo de 45 m² lideraram os lançamentos (369 unidades) e as vendas (547 unidades). O índice VSO desse tipo de imóvel ficou em 6,8%. No mês, não foi lançada nenhuma unidade com mais de 85 m². Faixa de preço Os imóveis com preços abaixo de R$ 225 mil lideram as vendas (470 unidades), acarretando no melhor desempenho de comercialização medido por meio da relação das vendas com a oferta (VSO de 21,8%). Nessa faixa de preço, a oferta é pequena, mas há maior demanda, segundo explica o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. A maior quantidade de lançamentos foi de Imóveis com preço entre R$ 225 mil a R$ 500 mil, com 327 unidades no mês. 3
4 Zonas da cidade A zona Leste de São Paulo apresentou o maior movimento no mês, com 493 unidades comercializadas, 432 unidades lançadas e VSO de 8,1%. Não foram detectados lançamentos na zona Norte e no Centro, justamente as duas regiões com menor oferta de imóveis na cidade. CONCLUSÃO - MERCADO IMOBILIÁRIO DA CIDADE DE SÃO PAULO As vendas vêm apresentando comportamento atípico desde O mesmo ocorre em relação aos lançamentos, que, ao longo dos últimos meses, têm registrado recordes negativos, reflexo da conjuntura política e econômica que o País atravessa. No mês de abril, a redução dos lançamentos foi de 79% em relação ao mesmo mês de Os lançamentos ficaram concentrados em imóveis de 2 dormitórios, demonstrando que os empreendedores estão optando por produtos mais tradicionais e baratos, por causa do razoável desempenho de vendas. O total de unidades lançadas no ano foi de apenas 2,4 mil unidades, a menor quantidade registrada desde 2004, quando a Pesquisa do Mercado Imobiliário adotou nova metodologia. A retração dos lançamentos (-56%) no ano superou a das vendas (-18%), o que ocasionou redução gradual na quantidade de imóveis em oferta não vendidos. A expectativa é que o governo implemente ações positivas na contenção de gastos públicos e promova, ainda este ano, ajustes que contribuam para devolver a necessária confiança à economia, ao mercado imobiliário e ao consumidor, assinala o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary. O Brasil tem uma demanda de 1 milhão de imóveis residenciais por ano, constituindo grande oportunidade de desenvolvimento econômico. Porém, para atender esta demanda, é necessário reverter as expectativas negativas da sociedade em relação à produção de novas unidades, ao financiamento e ao consumo. Emilio Kallas, vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato, acredita que haverá uma tênue recuperação da economia no segundo semestre, com diminuição da tendência de queda, e início de ligeiro crescimento em Com isto, o setor imobiliário poderá iniciar a superação de sua pior crise da história, com uma recuperação lenta e longa, afirma. 4
5 ANÁLISE POR SEGMENTO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Dormitórios Dormitórios 1 Dorm 2 Dorms 3 Dorms 4 ou + Dorms Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO Área (%) útil 3,4 7,2 2,2 2,6 4,5 Zona Zona Centro Leste Norte Oeste Sul Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO (%) 2,7 8,1 6,3 2,7 3,1 4,5 Área útil Área útil (m²) Menos de 45 Entre 45 e 65 Entre 65 e 85 Entre 85 e 130 Entre 130 e 180 Mais de 180 Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO (%) 6,8 4,1 2,7 3,6 2,2 1,6 4,5 Preço (R$ mil) Preço (R$ mil) Até a a a a Acima de Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO (%) 21,8 3,6 2,1 2,2 4,0 1,6 4,5 5
6 Abril/2016 OUTRAS CIDADES DA RMSP Números do mês: Vendas = 496 Lançamentos = 934 Oferta Final = VSO Mensal = 3,4% VSO 12 Meses = 40,1% Região Metropolitana de São Paulo Outras cidades Comercialização de imóveis novos Outras cidades da RMSP A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é composta por 39 municípios, sendo a capital paulista o principal deles. Por essa razão, a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP analisa a cidade de São Paulo separadamente. Os demais municípios da RMSP totalizaram 496 unidades vendidas em abril, redução de 42,5% em relação às 863 unidades comercializadas em março de Comparado a abril do ano passado, quando foram comercializadas unidades, o resultado das vendas apontou queda de 65,3%. Residenciais Vendidas VGV = R$ 190,2 milhões Acumulado 12 meses Vendas = unidades Lançamentos = unidades VGV = R$ 4,1 bilhões No primeiro quadrimestre de 2016, foram comercializadas unidades nas outras cidades da RMSP, volume 25,6% inferior ao registrado no mesmo período de 2015 (3.935 unidades). Este foi o pior resultado para quadrimestre, desde 2010, ano em que teve início a pesquisa na região. Médio do ano Vendas = 732 unidades Lançamentos = 492 unidades Evolução de unidades residenciais vendidas de janeiro a abril Mil unidades 12,8 VGV = R$266,8 milhões 8,2 6,2 5,9 4,3 3,9 2,9 4M10 4M11 4M12 4M13 4M14 4M15 4M16 6
7 VGV (Valor Global de Vendas) Outras Cidades da RMSP Em abril, o VGV das outras cidades da Região Metropolitana totalizou R$ 190,2 milhões, representando redução de 40,8% em relação a março de 2016, quando foram vendidos R$ 321,4 milhões. Comparado ao VGV de R$ 535,7 milhões do mesmo mês do ano passado, houve queda de 64,5% valores atualizados pelo INCC-DI de abril de VSO (Vendas sobre Oferta) Outras Cidades da RMSP O indicador VSO (que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas) de 3,4% em abril foi inferior aos 5,8% do mês anterior e ficou abaixo de abril de 2015, que registrou VSO de 8,1%. O VSO de 12 meses ficou em 40,1%, apresentando redução em relação a março de 2016, que foi de 42,8%. Oferta de Imóveis Novos Outras Cidades da RMSP As outras cidades da RMSP encerraram abril com unidades disponíveis para venda volume 1,1% superior ao resultado de março de A oferta disponível é composta por imóveis na planta, em construção e em estoque/pronto lançados nos últimos 36 meses (maio/2013 a abril/2016). Lançamentos Outras Cidades da RMSP Segundo a Embraesp, no mês de abril, a quantidade de lançamentos nas outras cidades da RMSP foi de 934 unidades, superando os lançamentos da cidade de São Paulo (695 unidades). O resultado do mês foi 45% superior ao mês de março de 2016 (644 unidades) e 30,9% inferior a abril do ano passado (1.351 unidades). ANÁLISE POR SEGMENTO OUTRAS CIDADES DA RMSP Dormitórios Assim como na Capital, os imóveis de 2 dormitórios apresentaram os melhores resultados. Apesar de os lançamentos do mês terem superado as vendas em 450 unidades, este tipologia teve um VSO de 4,5%, o melhor entre todas as tipologias. Área útil Em termos de área útil, os imóveis com maior participação no quarto mês do ano foram aqueles com área útil entre 45m² e 65m², com 305 unidades comercializadas, 684 unidades lançadas e unidades em oferta. O desempenho de vendas medido pelo VSO ficou em 4,2% para essa faixa. Faixa de preço Em abril, 84% das unidades comercializadas tinham preço até R$ 500 mil. Foram vendidas 212 unidades com preços de até R$ 225 mil e 205 unidades com faixa de preços entre R$ 225 mil e R$ 500 mil. 7
8 ANÁLISE POR SEGMENTO OUTRAS CIDADES DA RMSP Dormitórios Dormitórios 1 Dorm 2 Dorms 3 Dorms 4 ou + Dorms Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO (%) 2,8 4,5 1,5 3,4 3,4 Área útil Área útil (m²) Menos de 45 Entre 45 e 65 Entre 65 e 85 Entre 85 e 130 Mais de 130 Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO (%) 3,0 4,2 2,3 2,7 1,9 3,4 Faixa de preço Preço (R$ mil) Até a a a Acima de Total Oferta anterior Lançamentos Vendas Oferta final VSO (%) 6,3 2,6 2,2 3,5 1,9 3,4 8
9 Cidade de São Paulo Abril /2016 OF Oferta - 31/03/ UL (+) Lançadas UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 3,4 7,2 2,2 2,6 4,5 PMV Prazo Médio de Venda 12,6 6,5 21,2 28,5 10,9 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 95,1 225,9 107,6 106,9 535,5 Empreendimentos ELH Horizontal Lançados 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ELV Vertical Lançados 1,0 4,0 0,0 0,0 5,0 EL Total Lançados 1,0 4,0 0,0 0,0 5,0 LANÇAMENTOS (ATÉ 180 DIAS) POR NÚMERO DE DORMITÓRIO OF Oferta - 31/03/ UL (+) Lançadas UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 11,0 24,9 1,6 3,2 17,4 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 47,1 195,5 8,3 20,2 271,1 PÓS-LANÇAMENTO (MAIS DE 180 DIAS) POR NÚMERO DE DORMITÓRIO OF Oferta - 31/03/ UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 2,0 1,2 2,2 2,5 1,8 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 48,0 30,4 99,3 86,7 264,4 9
10 Outras cidades da RMSP Abril/2016 OF Oferta - 31/03/ UL (+) Lançadas UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 2,8 4,5 1,5 3,4 3,4 PMV Prazo Médio de Venda 18,1 14,5 16,0 20,2 15,6 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 13,0 114,4 49,5 13,3 190,2 LANÇAMENTOS (ATÉ 180 DIAS) POR NÚMERO DE DORMITÓRIO OF Oferta - 31/03/ UL (+) Lançadas UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 11,3 12,3 6,6 3,3 10,4 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 4,0 81,9 34,7 4,0 124,6 PÓS-LANÇAMENTO (MAIS DE 180 DIAS) POR NÚMERO DE DORMITÓRIO OF Oferta - 31/03/ UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 1,7 1,7 0,4 3,5 1,3 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 9,0 32,5 14,8 9,3 65,6 10
11 Total Região Metropolitana Abril/2016 OF Oferta - 31/03/ UL (+) Lançadas UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 3,3 6,0 1,9 2,8 4,1 PMV Prazo Médio de Venda VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 108,1 340,3 157,1 120,2 725,7 Empreendimentos ELH Horizontal Lançados 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ELV Vertical Lançados 1,0 7,6 2,4 0,0 11,0 EL Total Lançados 1,0 7,6 2,4 0,0 11,0 LANÇAMENTOS (ATÉ 180 DIAS) POR NÚMERO DE DORMITÓRIO OF Oferta - 31/03/ UL (+) Lançadas UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 11,0 19,1 4,4 3,3 14,4 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 51,1 277,4 43,0 24,2 395,7 PÓS-LANÇAMENTO (MAIS DE 180 DIAS) POR NÚMERO DE DORMITÓRIO OF Oferta - 31/03/ UV (-) Vendidas OF Oferta - 30/04/ VSO Venda sobre oferta (%) 1,9 1,4 1,5 2,7 1,7 VGV Valor Global de Venda (R$ milhões) 57,1 62,9 114,1 95,9 330,0 11
12 Glossário ÁREA ÚTIL: Área do imóvel de uso privativo e exclusivo do proprietário ou morador, medida em m 2. DATA DE LANÇAMENTO: Data definida no mês do início da oferta ao mercado de um produto. DISTRATO: Extinção da relação contratual firmada entre as partes, que resulta na devolução da unidade ao empreendedor no mês de referência. IMÓVEIS NA PLANTA: Empreendimentos com até 6 meses da data do lançamento. IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO: Empreendimentos a partir do 7º mês após o lançamento e até ser entregue. IMÓVEIS PRONTOS (ESTOQUE): Empreendimentos entregues. INCC-DI: Índice Nacional de Custos da Construção - Disponibilidade Interna, da Fundação Getúlio Vargas. LANÇAMENTOS: Número de unidades lançadas no mês de referência da pesquisa. PREÇO DOS LANÇAMENTOS POR M 2 DE ÁREA ÚTIL (12 MESES): Divisão da somatória do VGL com a somatória da área útil, considerando um período de 12 meses. OFERTA INICIAL: Número de unidades remanescentes ofertado ao mercado no período que antecede o mês de referência da pesquisa. OFERTA FINAL: Resultado em unidades da soma da oferta final com os lançamentos, menos as vendas líquidas. OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA: Plano urbanístico local, coordenado pelo poder público e com participação da iniciativa privada. Estabelece parâmetros de ocupação diferenciados e implantação de melhorias na infraestrutura. VGL (Valor Global Lançado) - Soma dos valores monetários em moeda corrente (R$) das unidades lançadas em cada período. VGL/INCC-DI (Valor Global Lançado) atualizado pelo INCC-DI: Valor real (R$) das unidades lançadas em cada período, a preços do mês de referência da pesquisa. VGV (Valor Global de Vendas): Soma dos valores monetários em moeda corrente (R$) das unidades comercializadas em cada período. VGV/INCC-DI (Valor Global de Vendas) atualizado pelo INCC-DI: Valor real (R$) das unidades comercializadas em cada período, a preços do mês de referência da pesquisa. VALOR REAL: Valor corrigido para compensar o efeito da atualização monetária. VENDAS BRUTAS: Número de unidades vendidas em cada período, sem considerar as unidades que foram distratadas. VENDAS LÍQUIDAS (VENDAS): Diferença, em unidades, entre as vendas brutas e as distratadas. VSO (Vendas Sobe Oferta) Mensal: Resultado da divisão das vendas líquidas com a soma da oferta final e os lançamentos do mês. Mede o percentual da oferta comercializada no mês de referência da pesquisa. VSO (Venda Sobre Oferta) - 12 meses: Mede o percentual comercializado acumulado nos últimos 12 meses. ZEIS 5 (Zonas de Interesse Social): Área urbana destinada predominantemente à moradia de famílias de baixa renda. A ZEI 5 permite a produção de até 40% de moradias para famílias com renda entre R$ 4.344,00 e R$ 7.240,00. ZEU (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Existente): Áreas com maior oferta de transportes públicos, que permitem maior adensamento. ZEUP (Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Prevista). 12
13 PESQUISA DO MERCADO IMOBILIÁRIO Flávio Amary Presidente Emílio Kallas Vice-presidente Celso Petrucci Economista Chefe Departamento de Economia e Estatística Edson Kitamura Fabrício Augusto Gomes Pereira Laryssa Basílio Kakuiti Jane Rosa de Oliveira Gustavo Mendes Santos economia@secovi.com.br (11) , , e GeoSecovi Silvana Marques Roman André Rodriguez Lusivo Valéria de Souza Pereira Emerson Tadeu de Oliveira Júnior geosecovi@secovi.com.br (11) , e Assessoria de Comunicação Maria do Carmo Gregório Shirley Gomes Valentim aspress@secovi.com.br (11) e Acesse: Reclamações/Sugestões: sac@secovi.com.br 13
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