DISTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS UMA ANÁLISE DOS IMPACTOS ECONÔMICOS DAS DECISÕES JUDICIAIS

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1 DISTRATOS NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS UMA ANÁLISE DOS IMPACTOS ECONÔMICOS DAS DECISÕES JUDICIAIS

2 OS BENEFÍCIOS CRIADOS APÓS: Alienação Fiduciária (Lei 9.514/1997) Patrimônio de Afetação (Lei /2004) Regras do Incontroverso (Lei /2004)

3 EVOLUÇÃO DOS EMPRÉSTIMOS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO ATÉ 2016 CONSTRUÇÃO / PRODUÇÃO CRESCIMENTO DE 5.133% AQUISIÇÃO / REPASSE CRESCIMENTO DE 6.691% Fonte: ABECIP

4 IMPACTO DAS DECISÕES SOBRE: Possibilidade unilateral da rescisão do contrato Devolução parcial dos valores pagos

5 VOLUME DE DISTRATOS - BRASIL UNIDADES DISTRATADAS

6 UM EXEMPLO PRÁTICO VALOR DO APARTAMENTO: R$ 100 PAGAMENTO DURANTE A OBRA: R$ 20 DISTRATO: 80% DO VALOR PAGO VALOR RETIDO: R$ 4 CUSTO DE COMERCIALIZAÇÃO / PUBLICIDADE / ADM: R$ 10 JÁ TEMOS UM PREJUÍZO DE R$ 6 NO CASO DA UNIDADE SER COMERCIALIZADA RAPIDAMENTE E POR UM PREÇO ATUALIZADO.

7 CANCELAMENTO DE VENDAS: PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE O BRASIL E OUTROS PAÍSES FONTE: JUSTLANDED.COM, REALTOR.COM, BUSINESSINSIDER.COM.AU, INDEPENDENT.UK AND MANY ATTORNEY/BROKERAGE OFFICES

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9 QUANTIDADE DE DISTRATOS POR INCAPACIDADE DE PAGAMENTO Apenas 30% do total de distratos, são motivados pela incapacidade de pagamento Os demais 70%, são por Fiz um mau investimento

10 CONSUMIDOR X INVESTIDOR Porque a simples afirmação de incapacidade de PG é suficiente para caracteriza-lo como incapaz? Não seria ao menos razoável ter o consumidor que comprovar tal incapacidade? Um proprietário de vários imóveis pode ser caracterizado como incapaz de pagar suas obrigações? x

11 CONSUMIDOR X INVESTIDOR Um consumidor que compra mais de um imóvel, não seria um investidor? A aquisição de uma unidade comercial (sala/loja/unidade hoteleira) pode ser caracterizada como uma operação de consumo ou um investimento? x

12 AS CONSEQUÊNCIAS DOS DISTRATOS Desconsideração do irrevogável e irretratável Desrespeito ao Princípio das Arras Afronta ao princípio da renuncia da Incorporação (Artigo XX da lei 4.591) Prazo de carência

13 AS CONSEQUÊNCIAS DOS DISTRATOS Esvaziamento das garantias dos bancos (Penhor)/aumento da taxa de juros Riscos aos adquirentes adimplentes, com a interrupção da liberação das parcelas de financiamento à produção Desrespeito ao princípio legal do Patrimônio de Afetação

14 COMO SE COMPÕE A GARANTIA DOS BANCOS? Se o valor financiado for de 50; os bancos exigem uma garantia de 65, ou seja 1,3 vezes o valor liberado para construção do empreendimento A garantia se compõe da caução de recebíveis pós habite-se; de um modo geral estes representam 80% do valor de venda; e ainda 30% do valor de vendas do estoque; ou seja o principal garantidor são os recebíveis caucionados Para que esta regra tenha sucesso e o empreendimento seja viável, as empresas precisam vender ao longo da obra 70% do VGV

15 COMO SE COMPÕE A GARANTIA DOS BANCOS? Desta forma teremos 70 % de vendas + 30% de estoque a uma margem de 30% = 65 O que representa o custo de construção. Caso ao longo da obra, tenhamos distratos; não teremos como terminar o empreendimento e por conseguinte estaremos INADIMPLENTES com os clientes que honraram seus compromissos e querem receber os seus imóveis

16 CONSEQUÊNCIAS O Individual se sobrepõe ao Coletivo Impossibilidade dos empresários concluírem as obras Impossibilidade dos empresários pagarem os financiamentos bancários

17 CONSEQUÊNCIAS Inúmeras amortizações de financiamento atrasadas Número de obras inacabadas Varias empresas em Recuperação Judicial no setor imobiliário

18 EXEMPLOS PRÁTICOS EM OUTROS SETORES: Cancelamento de passagem aérea Cancelamento de hospedagem Cancelamento da compra programada com a fábrica de veículos

19 PARA PENSAR Qual dos senhores venderia um imóvel de sua propriedade a prazo, se houver a mínima possibilidade de o receber de volta, com obrigação de devolver tudo que foi pago? E agora imagine, que ao comercializar o seu imóvel, adquiriu outro de valor mais alto e tem empréstimo a saldar com o banco?

20 PROPOSTA Que seja diferenciado o cliente consumidor do investidor Que seja respeitada a regulamentação sobre o leilão das unidades por inadimplemento (leis 4.591/64 e 4.514/97) Que somente os clientes com incapacidade de pagamento comprovada, tenham direito a rescisão

21 PROPOSTA Que os valores a serem devolvidos, só sejam pagos, após a revenda da unidade, ou após a liquidação do financiamento com o banco, o que ocorrer primeiro, a semelhança do consórcio Que o valor do sinal seja perdido pelo comprador, de acordo com o principio das ARRAS Que sejam retidas todas as despesas com a nova venda (comissão/publicidade/ despesas Administrativas etc)

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