CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO.

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1 CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO. Aula Ministrada pelo Prof. Gilberto Maistro 1-) Ações locatícias: Estão elencadas na lei 8345/91. Do art. 76 ao art. 90 = disposições gerais e transitória; Do art. 1º ao art. 57 = direito material; Do art. 58 ao art. 75 = direito processual. 2-) São ações locatícias: a) Ação de Despejo = previsão no art. 59 ao art. 66; b) Consignação em pagamento de alugueis e acessórios = previsão no art. 67; c) Revisional = previsão no art. 68 ao art. 70; d) Renovatória = previsão no art. 71 ao art

2 Leia o art. 4º e o art. 6º da Lei. Art. 4 o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o 2 o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº , de 2012) Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. 3-) Ação de Despejo: a) Natureza: constitutiva negativa; b) Finalidade: concretizar o direito material do locador em resolver o contrato e reaver o imóvel; c) Foro competente: foro do local onde se encontre o imóvel, salvo se houver foro de eleição; 2

3 d) Legitimidade Ativa: comumente o locador, mas também pode ser Autor o conjugue que não anuiu a locação, o adquirente; Leia o art. 7º e o art. 8º, bem como o art. 3º da lei. Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente. Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 3

4 e) Legitimidade Passiva: o locatário, até mesmo o sublocatário; lei. Leia o art art art art art. 59, 1º, inciso V da Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº , de 2009) 1 o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº , de 2009) 2 o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações. Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador. Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: 4

5 V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. f) Valor da Causa: 12 X o aluguel vigente ou 3 salários; g) Procedimento: é o comum. Aproveite e faça a leitura do art. 59; h) Petição inicial: acatamento ao art. 319 do NCPC. Art A petição inicial indicará: I - o juízo a que é dirigida; II - os nomes, os prenomes, o estado civil, a existência de união estável, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, o endereço eletrônico, o domicílio e a residência do autor e do réu; III - o fato e os fundamentos jurídicos do pedido; IV - o pedido com as suas especificações; V - o valor da causa; VI - as provas com que o autor pretende demonstrar a verdade dos fatos alegados; VII - a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação. 1 o Caso não disponha das informações previstas no inciso II, poderá o autor, na petição inicial, requerer ao juiz diligências necessárias a sua obtenção. 2 o A petição inicial não será indeferida se, a despeito da falta de informações a que se refere o inciso II, for possível a citação do réu. 5

6 3 o A petição inicial não será indeferida pelo não atendimento ao disposto no inciso II deste artigo se a obtenção de tais informações tornar impossível ou excessivamente oneroso o acesso à justiça. i) Obrigações do locatário: o descumprimento de qualquer obrigação locatícia ensejará a referida ação. Para tanto, as obrigações estão previstas no art. 23 da lei; Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 6

7 VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 7

8 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no 1º deste artigo, desde que comprovadas. Para melhor entender segue esquema abaixo. j) Necessidade de NOTIFICAÇÃO: A-) Locação com prazo igual ou superior a 30 meses: 8

9 Para entender segue explicação do grande mestre professor Luiz Antonio Scavone Junior 1, Nas ações de despejo, a notificação que denuncia o contrato é necessária em todos os casos em que a locação termina e a ação não é proposta no prazo de até trinta dias [...]. NOTIFICA HIPÓTESE: 30 dias para desocupar Prorrogação automática Início do contrato = 30 meses Vencido o contrato, o locatário deverá ser notificado pelo locador, concedendo-lhe prazo de 30 dias para desocupar o imóvel. Caso transcorra o período de 30 dias sem desocupação, haverá prorrogação automática do contrato por prazo indeterminado. B-) Locação com prazo inferior a 30 meses: Em sendo locação por prazo inferior o locador somente poderá notificar o locatário a sair se ultrapassar 5 anos ininterruptos, conforme preceitua o art. 47, inciso V da lei. Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, 1 SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobiliário. 8º ed., Rio de Janeiro, Forense, 2014, p

10 por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. HIPÓTESE: início do contrato 2 anos e 6 meses Prorroga-se automaticamente ATENÇÃO: contratos. Para ter direito a denuncia vazia NÃO PODE HAVER SOMA dos Ex: 12 meses + 12 meses + 6 meses = 30 meses. DEVE HAVER 1 contrato de 30 MESES. Leia o art o art. 57 da lei. Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a 10

11 locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação. k) Alienação do imóvel durante a vigência do contrato de locação: Leia o art. 8º e o art. 9º da lei + o art. 5º da LINDB. Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las. 11

12 Art. 5 o Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum. l) Honorários advocatícios: Entre 10% a 20%, salvo outra forma avençada. Os honorários serão calculados com base no valor devido. Previsão está no art. 85 do NCPC. m) Citação na Ação de Despejo: Citação do locatário = para desocupar o imóvel, despejo; Citação do locatário e do fiador = para pagar os alugueis. CUIDADO: Quando há abandono do imóvel por parte do locatário, há 2 correntes para embasar a entrada do locador no imóvel: 1- Corrente: havendo a desocupação do imóvel o locador pode entrar no imóvel; 12

13 2- Corrente: havendo o contrato de locação vigente, para que o locador possa entrar em seu imóvel locado precisa ajuizar a ação de despejo. 4-) Questões para análise: a) Eu inquilino quero desocupar o imóvel, o locador se recusa a receber as chaves. Qual a ação cabível? Qual o rito a ser observado? b) O intervalo é de 30 dias entre 5 contratos de locação de imóvel para fim não residencial, cada contrato com prazo de 1 ano, todos com o mesmo locatário. Locação contínua é motivo suficiente para afastar o direito à renovação? E se os prazos forem de 4 meses? c) Na ação revisional de aluguel fixado provisoriamente cabe Agravo de Instrumento? BONS ESTUDOS!!! Profa. Cristina Anita S. Lereno 13