ESTUDO SOBRE A PLANTA GENÉRICA DE VALORES: ITBI DE BETIM

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1 ESTUDO SOBRE A PLANTA GENÉRICA DE VALORES: ITBI DE BETIM Betim/MG Novembro/2013

2 A Planta de Valores Genéricos é uma ferramenta indispensável para os municípios, tendo em vista que dela derivam informações que servem como suporte para tributação de imóveis, além de servir como um importante instrumento de planejamento para a cidade. No município de Betim a Planta de Valores foi instituída pela Lei Municipal 3.569, de 27 de dezembro de 2001, e está em vigor até os dias de hoje. Betim/MG Novembro/2013

3 DA NECESSIDADE DE IMPLEMENTAÇÃO DA NOVA PLANTA DE VALORESGENÉRICOS A gestão atual encontrou o município com um alto índice de endividamento de curto prazo. No âmbito tributário foi constatado que os valores atualmente estabelecidos na Planta Genérica de Valores Imobiliários estavam significativamente defasados, muito aquém daqueles praticados no mercado imobiliário. Betim/MG Novembro/2013

4 Tal situação inviabiliza muito o aumento de nossas receitas próprias, em especial ao Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis ITBI. Betim/MG Novembro/2013

5 DOS PROCEDIMENTOS INCIADOS -Foi instituída uma Comissão Especial composta de representantes dos Poderes Executivo e Legislativo, representantes dos Corretores de Imóveis e dos Cartórios Notarias e de Registro e representante da AMPEA Associação Médio-Paraopebana de Engenheiros. -A Comissão realizou estudos, pesquisas e demais procedimentos necessários à elaboração da proposta, levando-se em consideração a situação atual com a realidade existente. Betim/MG Novembro/2013

6 PLANILHA COMPARATIVA SITUAÇÃO ATUAL/VALOR PROPOSTO O trabalho realizado pela Comissão Especial foi levado em consideração os valores existentes na planta atual, valores praticados no mercado imobiliário, participação de corretores, oficiais dos cartórios de notas, de registro imobiliário e servidores públicos efetivos. Betim/MG Novembro/2013

7 COMISSÃO ESPECIAL PLANTA DE VALORES -01 IPPUB -04 FAZENDA -01 ADMINISTRAÇÃO -01 PROCURADORIA -01 AUDITORIA -01 SEFPLAG -03 CARTÓRIOS RIOS -03 CORRETORES DE IMÓVEIS -01 AMPEA Associação MédioM dio-paraopebana Engenheiros e Agrimensores -01 Câmara Municipal de Betim de Betim/MG Novembro/2013

8 BAIRRO Valor atual do lote de 360 ms2- R$ Valor Proposto R$ Defasagem de Preços Angola R$15.616,80 R$ ,00 11,52605 Bom Retiro R$9.194,40 R$ ,00 11,74628 Centro R$61.088,40 R$ ,00 10,31292 Residencial Mont Serrat R$13.070,00 R$72.000,00 5, Betim/MG Novembro/2013

9 AUDITORIA DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES: ITBI DE BETIM Betim/MG Novembro/2013

10 1.0 DA ATRIBUIÇÃO LEGAL * REQUISITOS LEGAIS PARA ATUAÇÃO - - Graduação em Engenharia Civil ou Arquitetura. - Registro no CREA-MG (Engenheiros). - Registro no CAU-MG (Arquitetos). - Pagamento da Anuidade dos Conselhos (CREA-MG ou CAU-MG). * LEGISLAÇÃO DE ATRIBUIÇÕES PROFISSIONAIS - - Lei Federal nº 5.194/66 (Engenheiros). - Lei Federal nº de 31/12/2010 (Arquitetos). - Resolução do CONFEA nº 218/73. - Resolução do CONFEA nº 345/90. 10

11 2.0 METODOLOGIA * NBR (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - - Parte 1: Procedimentos Gerais - Parte 2: Imóveis Urbanos - Parte 3: Imóveis Rurais - Parte 4: Empreendimentos - Parte 5: Máquinas e Equipamentos - Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais - Parte 7: Patrimônio Histórico 11

12 2.0 METODOLOGIA * NBR (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - - Parte 1: Procedimentos Gerais Metodologia Utilizada - Parte 2: Imóveis Urbanos - Parte 3: Imóveis Rurais - Parte 4: Empreendimentos - Parte 5: Máquinas e Equipamentos - Parte 6: Recursos Naturais e Ambientais - Parte 7: Patrimônio Histórico 12

13 3.0 MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM * O item 8.2 da NBR (Avaliação de Bens Imóveis Urbanos) da ABNT, apresenta 04 métodos que podem ser utilizados para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles: - Item Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - Item Método Involutivo - Item Método da Renda - Item Método Evolutivo 13

14 3.0 MÉTODO PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM * O item 8.2 da NBR (Avaliação de Bens Imóveis Urbanos) da ABNT, apresenta 04 métodos que podem ser utilizados para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, sendo eles: - Item Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - Item Método Involutivo - Item Método da Renda - Item Método Evolutivo Método Utilizado 14

15 4.0 SISTEMÁTICA DOS TRABALHOS a) Divisão das Regiões Homogêneas. 186 Bairros contidos no município de Betim Agrupamento geográfico de Bairros vizinhos Subdivisão em 31 Regiões Homogêneas 15

16 b) Pesquisa de mercado imobiliário por região: b.1) Identificação das características de posição, infra-estrutura, ocupação da região e outros fatores influenciáveis para cada região homogênea. b.2) Contato Direto com Imobiliárias, corretores de imóveis, análise de anúncios, e outros, para imóveis com a mesma tipologia, ofertados em valores à vista. b.3) Considerou-se que as informações coletadas foram fornecidas por terceiros de boa fé. 16

17 c) Tratamento Estatístico dos Dados Pesquisados: c.1) Metodologia Utilizada = Inferência Estatística (item da NBR da ABNT). Software Infer 32 Programa Específico para Tratamentos Estatísticos Lançamento dos Dados Inserir os Dados Coletados na Pesquisa no Programa Infer 32 O valor venal = 0,70 do valor de mercado (Fator Oferta - Fof) 17

18 Determinação das Variáveis Independentes - Localização -Regular -Boa -Muito Boa - Área (m²) - Infra-estrutura -Parcial -Completa Tratamento Científico dos dados Pesquisados Análise de Regressão Escolha do melhor modelo matemático Determinação do valor dos imóveis 18

19 d) Determinação do Campo de Arbítrio: - Foi determinado o campo de Arbítrio (± 15% em torno do valor médio) das 03 (três) situações de localização consideradas para cada região homogênea, sendo: - Localização = Regular Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo - Localização = Boa Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo - Localização = Muito Boa Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo 19

20 d) Determinação do Campo de Arbítrio: - Foi determinado o campo de Arbítrio (± 15% em torno do valor médio) das 03 (três) situações de localização consideradas para cada região homogênea, sendo: - Localização = Regular Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo Valor obtido na Inferência Estatística - Localização = Boa Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo Valor obtido na Inferência Estatística - Localização = Muito Boa Valor Mínimo Valor Médio Valor Máximo Valor obtido na Inferência Estatística 20

21 e) Determinação do Valor: - Foi realizado o arbitramento do valor/m² para cada Bairro contido em uma dada região homogênea, levando em consideração a sua localização dentro desta região. OBS: Este valor/m² está compreendido dentro do Campo de Arbítrio. 21

22 f) Exemplo: - Tratamento Estatístico dos Dados. 22

23 g) Fatores de Correção do Terreno: - Para o Tratamento Estatístico dos Dados através da Inferência Estatística foi considerado o Lote Padrão contendo os índices abaixo descritos: FATOR CONDIÇÃO ÍNDICE Situação Lindeiro 1,00 Topografia Plano 1,00 Solo Firme 1,00 Forma Relação testada / profundidade (maior que 0,27 e menor ou igual a 0,625 ) 1,00 Área Acima de 350,00m² e até 1.000,00m² 1,00 Melhoramentos Públicos Completo 1,00 Aproveitamento Até 1.000,00m² 1,00 Comercialização Logradouros comuns 1,00 23

24 5.0 TABELA DE VALORES DE CONSTRUÇÕES - Metodologia: NBR (Avaliação de Bens) DA ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). - Método Utilizado: Método da Quantificação de Custo, de acordo com o item da NBR (Avaliação de Bens Imóveis Urbanos) da ABNT, que realiza a depreciação em função da idade. 24

25 Sistemática dos Trabalhos: Classificação dos Padrões de Acabamento e das Tipologias Identificação da Tipologia Apartamento Casa Sala / loja Galpão Padrões de Acabamento Popular Baixo Normal Alto Luxo 25

26 Sistemática dos Trabalhos: Pesquisa no CUB do SINDUSCON/MG (Lei Federal 4.591/64 e NBR Avaliações de Custos Unitários e Preparo de Orçamento da construção para incorporação de edifícios em condomínio). Aplicação do Fator Oferta (Fof) de 0,70 Fator de Correção = Em função da idade e do Padrão de Acabamento 26

27 Muito Obrigado. Rogério Lúcio Jerônimo Secretário Municipal da Fazenda Prefeitura Municipal de Betim/MG 27