Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A. Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo. Processo 635/10.3TYVNG

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1 . Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo Processo 635/10.3TYVNG Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários

2 1 Identificação do Cliente Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A. 2 Identificação e caracterização geral do Activo O imóvel confronta com as Ruas 8, 10, 12, 33 e 35 em. Fig. 1 Localização, imagem do GoogleEarth. As fracções estão inseridas na antiga fábrica Progresso que foi objecto de uma conversão de utilização constituindo neste momento um edificio residencial com utilização comercial ao nível do rés-do-chão. No total são cinco activos activos que correspondem as fracções A, B, C, D e E. As lojas estão localizadas numa zona urbana consolidada dotada de bons acessos e com uma disponibilidade de estacionamentos ao ar livre razoável nas imediações. O edifício confronta com a linha de caminho de ferro e está próxima do estádio municipal de e a 200m da praia. O facto de se localizar na Zona Sul da cidade de é um factor não lhe confere grande atractividade comercial, uma vez que está afastada da envolvente à Rua 19, local de maior actividade comercial. Poderá ser solução para a instalação de lojas de maior dimensão, que tiram partido das rendas mais baixas, ou para a instalação de empresas de serviços.

3 Aponta-se como factores de diferenciação as áreas das lojas. O empreendimento encontra-se servido de todas as infra-estruturas de apoio, rede de águas pluviais, abastecimento de águas, rede eléctrica, rede telefónica, rede de saneamento. O edifício é de construção tradicional, com estrutura de betão armado, paramentos exteriores em alvenaria de tijolo revestidos a cerâmico. As lojas não estão acabadas no interior à excepção da loja A, que se encontra ocupada. 3 Âmbito e objectivo do Relatório. O presente relatório refere-se à estimativa do valor de mercado de cinco fracções (A, B, C, D, E), constituídas por área comercial e estacionamentos, bem como a análise das condições burocráticas necessárias à realização de escritura. 4 Pressupostos, condicionantes e considerações O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel e da percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura ou quaisquer problemas ocultos. As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (propriedade horizontal), cujas plantas se anexam. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados entre a Edigaia e eventuais promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos. 5 Metodologia e critérios de avaliação Atendendo aos objectivos do relatório e ao uso a que se destina o imóvel, o método de cálculo adoptado na determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método do Rendimento. Valorização pelo Método do Rendimento, de acordo com o qual o valor do património corresponde ao valor actual de todos os direitos a benefícios futuros decorrentes da posse do imóvel. O valor das receitas inclui as despesas inerentes ao funcionamento do imóvel. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 3 de 6

4 6 Análise dos Imóveis No total as fracções somam 2.250,20 m2 de área comercial á qual esta associada uma área bruta dependente (estacionamentos e armazém) de 870 m2 conforme descriminado no Quadro 1. Quadro 1- Quadro de áreas Quadro de Áreas Fracção Área Privativa Área Bruta dependente Loja - A 1712,60 625,00 Loja - B 196,20 94,00 Loja - C 143,00 62,00 Loja - D 113,00 32,00 Loja - E 85,40 57,00 Totais 2.250,20 870,00 A fracção A está ocupada com um comércio a retalho. Loja tem uma dimensão considerável aproximadamente 1.712,60 m2 o que torna apetecível a uma loja tipicamente chinesa, onde se comercializam artigos de bijutaria, roupa até artigos de bricolage e decoração. As restantes lojas estão desocupadas e não estão acabadas. 6.1 Observações: A loja correspondente à fracção A tem um problema ao nível da distribuição de espaço e layout. A concepção estrutural do edifício não teve em atenção a necessidade de espaços livres. Os pilares estão pouco afastados e não estão alinhados, o que em determinadas situações impede a formação de corredores rectilíneos essenciais à circulação e disposição dos expositores. Os ductos verticais também foram materializados sem critério provocando constrangimentos da mesma natureza. A Loja A tem diversos problemas ao nível da concepção que constituem factores com grande impacto ao nível da valorização da mesma. O espaço, destinado a estacionamento e armazém localizado ao nível da cave que, deveria assegurar o estacionamento aos clientes da loja e permitir o fornecimento de produtos ao armazém tem um problema ao nível do acesso. A porta de acesso não está dimensionada para permitir a entrada a carros de carga, a altura é pequena. A rampa foi mal concebida quer ao nível da sua inclinação, o que provoca o apoio da parte inferior dos veículos na mesma, quer ao nível do seu desenvolvimento que não garante a altura necessária à laje do piso 0, provocando o contacto com o tejadilho dos automóveis. São também frequentes as inundações no espaço. Neste momento a utilização do piso da cave como armazém e estacionamento de uso colectivo, não cumpre as disposições de Segurança Contra Riscos de Incêndio. A legalização deste espaço passará pela colocação de meios de protecção activa (detectores e eventualmente Sprinklers) e passiva (extintores, carretéis, etc). A propriedade horizontal do edifício tem um erro na descriminação da área bruta dependente da loja A. Apesar de só estarem referidos 625 m2, a área existente terá, aparentemente, um valor aproximado do dobro. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 4 de 6

5 De forma geral e apesar de todas as lojas possuírem visibilidade para as ruas confrontantes, os vãos exteriores são relativamente pequenos para a constituição de uma montra adequada. O formato dos vão deveria proporcionar áreas de montra superiores, tipo piso-a-piso. Esta característica também constitui um factor de depreciação. As lojas estão disponíveis para venda imediata, faltando unicamente as certificações energéticas, das fracções e as certidões de teor da conservatória do registo predial. Conclusão de Valores 7 Valor das Fracções Fracção Área Privativa Área Bruta dependente Valor das Vendas - Rendas Expectáveis Valor de Venda Potencial Valor de Venda Imediata Loja - A 1712, , , ,00 Loja - B 196, , , ,00 Loja - C , , ,00 Loja - D , , ,00 Loja - E 85, , , ,00 Totais 2.250,20 870, , ,00 O Valor de Venda Imediata corresponde a 80% do Valor de Venda Potencial. Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 5 de 6

6 8 Anexos Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 6 de 6