LEILÕES EXTRAJUDICIAIS E SUAS APLICAÇÕES NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Transcrição

1 LEILÕES EXTRAJUDICIAIS E SUAS APLICAÇÕES NA CONSTRUÇÃO CIVIL 1. PROMESSA DE VENDA E COMPRA IMÓVEL NA PLANTA/ PAGAMENTO PARCELADO 1.1. BREVE HISTÓRICO A promulgação da Lei Federal nº em 16 de dezembro de 1964, posteriormente alterada em 29 de novembro de 1965 pela Lei Federal nº 4.864, introduziu no ordenamento jurídico brasileiro a possibilidade de rescisão dos contratos de Promessa de Venda e Compra Futura de Unidades Autônomas Condominiais por meio de Leilão Extrajudicial. A primeira Lei dispõe sobre os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias; a segunda lei dispõe sobre os estímulos à indústria da construção civil. Ambas versam sobre a incorporação imobiliária e a venda de imóveis na planta com pagamento parcelado (Promessa de Venda e Compra/Venda e Compra). A realização do Leilão Extrajudicial está prevista no Capítulo IV DAS INFRAÇÕES da Lei Federal nº 4.591/64, mais especificamente em seu art. 63, parágrafos 1º ao 10º, conforme segue: Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção. 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total. 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio. 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver. 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad judicia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado; 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se, se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade. 7º Os eventuais débitos fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora. 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte. 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional. 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato. Pág. 1 de 5

2 O art. 1º, incisos VI e VII, da Lei Federal nº 4.864/65 tratou de estender as prerrogativas conferidas à Comissão de Representantes pelo art. 63, parágrafos 1º ao 8º, da Lei 4.591/64 também às INCORPORADORAS: Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas: (...) VI - A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga. VII - Nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante poderá promover a transferência para terceiro dos direitos decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos 1º a 8º do art. 63 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos poderes naqueles dispositivos conferidos à Comissão de Representantes. Neste sentido, as INCORPORADORAS há muito passaram a rescindir os Contratos de Promessa de Venda e Compra se valendo dos leilões extrajudiciais, obedecendo ao seguinte critério: O Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma Residencial, com ou sem menção à previsão legal feita pelo art. 63, parágrafos 1º ao 10º, da Lei Federal nº 4.591/64, se caracterizado a inadimplência do promitente comprador, poderá ser rescindido mediante a realização de Leilão Extrajudicial PROCEDIMENTOS PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL Os seguintes passos deverão ser adotados para viabilizar a realização do Leilão Extrajudicial de um Contrato de Promessa de Venda e Compra em situação de inadimplemento: a) O Leilão Extrajudicial exige Notificação Extrajudicial ou Judicialpara fins de constituição em mora. A notificação extrajudicial estabelecerá o prazo de 10 dias para que o Promitente Comprador inadimplente purgue a mora. Preferencialmente, a notificação deverá ser entregue pessoalmente ao devedor, entretanto, as notificações por carta lacrada, por hora certa, por edital e por AR (Aviso de Recebimento) também são amplamente reconhecidas pela jurisprudência brasileira. As notificações por vias judiciais seguem os mesmos princípios; Obs.: Inúmeras INCORPORADORAS adotam em seus Contratos de Promessa de Venda e Compra os termos do Decreto-lei nº 745/69, o qual determina que a notificação extrajudicialdeverá ser feita por Cartório de Registro de Títulos e Documentos, além de conceder 15 dias, ao invés de 10, ao devedor para que ele purgue a mora. b) Caso o débito não seja liquidado no prazo concedido, a INCORPORADORA ficará, desde logo e de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo em que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do Contrato de Promessa de Venda e Compra; c) A venda em leilão se submete à lei da oferta e da demanda. O Vendedor pretende alienar o bem pelo maior preço possível mediante a disputa daqueles que pretendem adquirir o bem pelo menor preço possível. d) A apuração dos valores para o primeiro e o segundo leilão extrajudicial segue o rito abaixo: Pág. 2 de 5

3 a. Primeiro Leilão: Valor das parcelas pagas, valor do débito corrigido e parcelas do saldo devedor (se houver), despesas com notificação, honorários de advogado, editais e comissão do leiloeiro. b. Segundo Leilão: No segundo leilão, a venda pode ser feita pelo maior lance obtido, conforme dispõe a lei. Contudo, pode-se atribuir o valor mínimo desejado para venda, ou seja, o valor do débito corrigido e parcelas do saldo devedor (se houver), somado as despesas com notificação, honorários de advogado, editais e comissão do leiloeiro. Obs.: Os valores atribuídos aos leilões podem não agregar o valor do saldo devedor futuro (parcelas vincendas). Nessa hipótese, o arrematante deverá assumir o pagamento do saldo devedor futuro, no mesmo fluxo de pagamento da promessa de compra e venda original. e) Havendo arrematação em qualquer das hipóteses, a INCORPORADORA poderá exercer o direito de preferência na aquisição do bem em condições de igualdade com terceiros. Nesse caso, o bem será adjudicado pela INCORPORADORA. f) Na hipótese de efetiva arrematação por terceiro ou de adjudicação pela incorporadora por valor superior ao mínimo do leilão, do montante apurado serão deduzidas todas as quantias em débito e as despesas para realização do leilão; caso sobeje algum valor, o excedente será devolvido ao promitente comprador. g) O arrematante ou adjudicante do bem em público leilão se sub-rogará em todos os direitos e obrigações do contrato original firmado com o promitente comprador inadimplente. Por fim, entende-se que as INCORPORADORAS há muito adotam essa prática, com o propósito de garantir o equilíbrio físico e financeiro da obra, substituindo o Promitente Comprador Inadimplente por outro que possa cumprir rigorosamente com as obrigações contratuais estabelecidas na Promessa de Venda e Compra. 2. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 2.1. BREVE HISTÓRICO A promulgação da Lei Federal nº em 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, instituiu a Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel e, também, a previsão de realização de Leilão Extrajudicial para a hipótese de mora do Devedor Fiduciante, conforme se verifica em seu art. 26, parágrafos 1º ao 8º, conforme segue: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o Fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 1º Para os fins do disposto neste artigo, o Fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao Fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. 4º Quando o Fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de coarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. Pág. 3 de 5

4 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. 7o Decorrido o prazo de que trata o 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula 2.2. PROCEDIMENTOS PARA A REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº , de 2004) 8o O Fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº , de 2004) Os seguintes passos deverão ser adotados para viabilizar a realização do Leilão Extrajudicial de um Contrato ou Escritura de Venda e Compra com Pacto Adjeto de Alienação Fiduciária: a) O Leilão Extrajudicial exige Notificação Extrajudicial ou Judicial para fins de constituição em mora. A notificação do Devedor Fiduciante, se extrajudicial, deverá requerida ao Cartório de Registro de Imóveis competente e estabelecerá o prazo de 15 dias para que a mora seja purgada. Preferencialmente, a notificação deverá ser entregue pessoalmente ao devedor ou seu representante legal/procurador regularmente constituído, entretanto, as notificações por hora certa e por edital também são amplamente reconhecidas pela jurisprudência brasileira. As notificações por vias judiciais seguem os mesmos princípios. Obs.:A alienação fiduciária de coisa imóvel pode ser contratada de pessoa física para pessoa física, de pessoa física para pessoa jurídica, de pessoa jurídica para pessoa jurídica e de qualquer instituição financeira para pessoa física ou jurídica. A alienação fiduciária pode ser contratada por meio de escritura pública ou por contrato particular com força de escritura pública. b) Purgada a mora no prazo legal, o registro de imóveis convalescerá o contrato de alienação fiduciária e entregará nos três dias seguintes da purga da mora as importâncias recebidas, inclusive as despesas de cobrança e intimação. c) Se a mora não for purgada no prazo estabelecido, o Oficial Registrador certificará este fato eaverbará a consolidação da propriedade em nome do Credor Fiduciário na matrícula do imóvel. PARA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, É IMPRESCINDIVEL O PAGAMENTO DO ITBI OU LAUDÊMIO (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS art. 26, par. 7º, da LF 9.514/97). d) Consolidada a propriedade em nome do Credor Fiduciário, no prazo de 30 (trinta) dias contados da data do registro da consolidação deverá ser realizado o público leilão extrajudicial para alienação do imóvel. Não havendo venda no primeiro leilão, seguir-se-á com o segundo leilão, que deverá ser realizado nos 15 dias subsequentes. e) A apuração dos valores para o primeiro e o segundo leilão extrajudicial segue o rito abaixo: a. Primeiro Leilão: Valor atribuído no contrato/escritura a titulo de leilão. Sendo omissa essa informação, utiliza-se o valor do imóvel atualizado até a data do leilão. b. Segundo Leilão: Valor do débito corrigido, despesas com: notificação, honorários de advogado, editais, comissão do leiloeiro, ITBI, taxas condominiais e impostos prediais. f) Se no Primeiro Leilão o maior lanço oferecido for inferior ao valor do imóvel (valor indicado para venda em público leilão inciso VI do artigo 24), seguir-se-á com a realização do segundo leilão nos 15 dias subsequentes. Pág. 4 de 5

5 g) No Segundo Leilão será aceito o maior lanço oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e de todas as despesas (acima relacionadas e as não relacionadas). h) Se em ambos os leilões não houver arrematação, o leilão será considerado negativo e o Credor Fiduciário estará livre para vender o imóvel da maneira que desejar. i) Havendo arremate por valor superior ao valor da dívida e de todas as despesas, nos cinco dias que subsequentes à venda do imóvel em leilão o Credor Fiduciário entregará ao Devedor Fiduciante o valor sobejado, o que importará em recíproca quitação. j) No mesmo prazo, entregará o Credor Fiduciário ao Devedor Fiduciante o termo de quitação e extinção da divida, o qual será averbado na matrícula do imóvel juntamente com o auto de leilão. Caberá ao Credor Fiduciário ou ao arrematante cobrar do Devedor Fiduciante taxa estabelecida no contrato pela ocupação indevida do imóvel, a partir da alienação em leilão até a data em que o Credor Fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel (Incluído pela Lei nº , de 2004), bem como promover em face do mesmo, em Juízo, Ação de Reintegração ou Imissão de Posse, concedendo-lhe o prazo de 60 (sessenta) dias para desocupação voluntária, conforme consta do art. 27, parágrafos 1º ao 8º, da Lei Federal nº 9.514/97: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o 4º. 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº , de 2004) 8o Responde o Fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº , de 2004) Por fim, resta salientar que os leilões extrajudiciais deverão ser realizados por Leiloeiros Públicos Oficiais devidamente credenciados pela JUCESP e exige três publicações em jornais de ampla circulação, com o intuito de suprir a devida publicidade necessária do ato. J. SILVEIRA ADVOGADOS ASSOCIADOS JUNDIVAL A. P. SILVEIRA ADVOGADO OAB/SP MARCELO SILVEIRA LEILOEIRO OFICIAL Mat. JUCESP nº 843 Pág. 5 de 5