Empreendimentos Imobiliários Sustentáveis

Transcrição

1 Empreendimentos Imobiliários Sustentáveis Viabilidade, Projeto e Execução Análise de Investimento em Empreendimentos Imobiliários Sustentáveis São Paulo, 19 de agosto de 2008 Luiz Henrique Ceotto Tishman Speyer Properties

2 COMO É MOSTRADO AS SOLUÇÕES DE SUSTENTABILIDADE X

3 COMO É MOSTRADO AS SOLUÇÕES DE SUSTENTABILIDADE X A SOLUÇÃO ESTÁ NO MEIO-TERMO E JÁ TEMOS AS TECNOLOGIAS NECESSÁRIAS!

4 Preço de venda Que preço interessante!!!! CLIENTE Custo de operação Custo de manutenção Custo de correções e adaptações Passivo ambiental Custo de reutilização

5 Preço de venda Que preço interessante!!!! CLIENTE Custo de operação Custo de manutenção Custo de correções e adaptações Passivo ambiental Custo do cliente e Custo de reutilização DE TODA A SOCIEDADE

6 São Paulo, 28 de maio de 2008 UMA VISÃO PRAGMÁTICA DO TEMA

7 EM QUE A CONSTRUÇÃO CIVIL MAIS AGRIDE O MEIO-AMBIENTE?

8 EM QUE A CONSTRUÇÃO CIVIL MAIS AGRIDE O MEIO-AMBIENTE? Edifícios consomem muita energia/água Usamos materiais com alto consumo de energia/alta emissão de CO 2

9 EM QUE A CONSTRUÇÃO CIVIL MAIS AGRIDE O MEIO-AMBIENTE? Edifícios consomem muita energia/água Concepção voltada para o custo da construção Usamos materiais com alto consumo de energia/alta emissão de CO 2

10 EM QUE A CONSTRUÇÃO CIVIL MAIS AGRIDE O MEIO-AMBIENTE? Edifícios consomem muita energia/água Concepção voltada para o custo da construção Usamos materiais com alto consumo de energia/alta emissão de CO 2 Over-engeneering Desperdício durante a construção Geração de entulho em reformas e demolição

11 COMO DEFINIR PRIORIDADES?

12 SUSTENTABILIDADE NA CONSTRUÇÃO CIVIL O QUE É VIÁVEL DE SER FEITO HOJE? Principais fases de um empreendimento: Idealização do empreendimento Concepção e projeto Construção Uso e operação Reuso do edifício

13 CUSTO TOTAL DE UM EDIFÍCIO COMERCIAL EM 50 ANOS (vida útil de projeto) 80 % 14 % < 0,2% 0,8% 5 % 1 3 anos 50 anos (vida útil de projeto) Idealização Concep. e Projeto Construção Uso e operação Adaptação para reuso

14 POSSIBILIDADE DE INTERFERÊNCIA NO CUSTO TOTAL DE UM EDIFÍCIO EM 50 ANOS. 100 % 80% 15 % 5 % Idealização Concep. e Projeto 1 Construção 3 anos 50 anos Uso e operação (vida útil de projeto)

15 PRIORIDADES Uso e operação Idealização Concepção Projeto Construção

16 Alternativas de solução e seus impactos Edifícios Residenciais Impacto nos custos Alto Médio Baixo Impacto positivo no meio ambiente Alto Médio Tratamento total de esgoto Energia solar para aquecimento de água Reciclagem de água de banho e lavatório para uso em bacias sanitárias Aproveitamento de águas de chuva Metais sanitários de baixo consumo Medição individual de gás Medição individual de água Tratamento superficial no piso das garagens Automatização da irrigação de áreas verdes Automação da iluminação nas áreas comuns Vidro laminado Retenção de águas de chuva Reserva de água de chuva Lâmpadas de alta eficiência Peças sanitárias de baixa vazão Separação de lixo para reciclagem Fachadas de cores bem claras Cobertura vegetal no térreo Isolamento térmico de coberturas Baixo Isolação térmica de fachadas Uso de vidro insulado Automação de elevadores Uso de madeira reciclada nos móveis e revestimentos Revestimentos de piso e paredes facilmente laváveis

17 OPERAÇÃO DE UMA CONSTRUÇÃO HABITACIONAL (consumos diários) Consumo de água: 250 l/hab (média) 150 l/hab (banho) Consumo de energia: 5 kwh/hab 2 kwh/hab (iluminação) Emissão de esgotos e lixo.

18 COMO PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Medição individual Lâmpadas PL Automação (elevadores, iluminação, etc) Motores de frequência variável (elevadores e bombas). Aquecimento solar de água. Operação (Residencial) Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Grandes movimentos de terra.

19 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Operação (Residencial) Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Medição individual. Chuveiros de baixo consumo. Vaso sanitário dupla descarga. Reaproveitamento das águas cinzas. Reaproveitamento de águas de chuvas. Na irrigação Automação irrigação. Grandes movimentos de terra.

20 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Operação (Residencial) Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Economia de água. Reaproveitamento das águas cinzas. Reciclagem do lixo. Grandes movimentos de terra.

21 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Operação (Residencial) Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Grandes movimentos de terra. Áreas de infiltração natural. Caixas de retardo. Grande áreas de jardins.

22 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Operação Grande emissão de esgotos e lixo. (Residencial) Impermeabilização do terreno. Grandes movimentos de terra. Otimização da implantação. Respeitar a vocação do terreno. Lajes de sub-pressão. Aterros registrados.

23 QUANTO CUSTA ESSE INVESTIMENTO? Depende da quantidade de itens adotados. 5 a 7 % do custo de construção. Priorizar os de menor custo e maior impacto positivo. Soluções de manutenção fácil e disponíveis no mercado brasileiro. Projetos residenciais: soluções a prova de sindico.

24 QUAIS SÃO OS RESULTADOS DESSE INVESTIMENTO? Através da economia na operação. Custo do condomínio (redução de até 40%). Custo de água e energia (redução de até 50%). Custo de manutenção (dedução de até 40%). O cliente precisa perceber essa economia e ser conscientizado para valorizá-la. Prédio verde que não produz economia na operação não pode ser considerado sustentável.

25 COMO PAGAR ESSE INVESTIMENTO? Exemplo: Apto de 3Q2S (120 m 2 ) Custo de Operação Edificio Convencional Edifício Verde Economia Condomínio R$ 5,0/m 2 R$ 3,0/m 2 R$ 2,0/m 2 Concessionárias R$ 3,0/m 2 R$ 2,0/m 2 R$ 1,0/m 2 Total R$ 8,0/m 2 R$ 5,0/m 2 R$ 3,0/m 2 Valorização = 142 X economia = 142 X R$ 3,0/m 2 = R$ 426/m 2 (taxa de 0,7% ao mês) Se o preço do convencional é de R$ 3.000/m 2 o edifício verde poderá custar R$ 3.426/m 2.. Valorização de 14%!!! Investimento de 5 a 7% C. Construção = 2,5 a 3,0% no Preço de Venda pode valorizar 14% um imóvel residencial.

26 OPERAÇÃO DE UM EDIFICIO COMERCIAL (consumos diários) Consumo de água (290 l/m2) Torre de resfriamento: 60 l/m2 Bacias sanitárias: 120 l/m2 Lavatorios: 70 l/m2 Irrigação: 10 l/m2 Outros: 30 l/m2 Consumo de energia (21 kwh/m2) Ar condicionado: 9,0 kwh/m2 Iluminação: 3,1 kwh/m2 Elevadores: 1,8 kwh/m2 Administração: 3,1 kwh/m2 Carga piso: 4,0 kwh/m2 Emissão de esgotos e lixo.

27 Alternativas de solução e seus impactos Edifícios Comerciais Impacto nos custos Alto Médio Baixo Impacto positivo no meio ambiente Alto Médio Geração local de energia com gás em vez de diesel Isolação térmica de fachadas Metais sanitários de baixo consumo e automáticos Medição individual de ar condicionado Tratamento superficial no piso das garagens Recuperação de frenagem nos elevadores Automatização da irrigação de áreas verdes Vidro laminado nas fachadas Automação da iluminação das áreas comuns Retenção de águas de chuva Bacias satinárias duplo fluxo Retenção de água de condensação dos fancoils para uso nas torres de refrigeração dos chilers Lâmpadas de alta eficiência Peças sanitárias de baixa vazão Automação dos elevadores Cobertura vegetal no térreo Isolamento térmico de coberturas Separação de lixo para reciclagem Baixo Tratamento total de esgoto Uso de vidro insulado Reciclagem de água de lavatórios para uso em bacias sanitárias Medição individual de água Revestimentos de piso e paredes facilmente laváveis

28 COMO PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Ar-condicionado de boa eficiência (Chiller,VAV ou VRV). Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Roda entálpica/controle CO 2 Elevadores com recuperação frenagem e antecipação de chamada. Motores de frequência variável. Automação da iluminação. Operação (Comercial) Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Grandes movimentos de terra.

29 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Operação (Comercial) Grande consumo de água. Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Torre refrigeração com água de condensação. Vaso sanitário dupla descarga. Metais de lavatório de baixo consumo. Reaproveitamento de águas de chuvas para irrigação. Grandes movimentos de terra.

30 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Operação (Comercial) Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Economia de água. Reciclagem do lixo. Grandes movimentos de terra.

31 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Operação (Comercial) Grande emissão de esgotos e lixo. Impermeabilização do terreno. Grandes movimentos de terra. Áreas de infiltração natural. Caixas de retardo. Grande áreas de jardins.

32 COMO CONCEBER E PROJETAR UM EDIFÍCIO SUSTENTÁVEL? Grande consumo de energia. Grande consumo de água. Operação Grande emissão de esgotos e lixo. (Comercial) Impermeabilização do terreno. Grandes movimentos de terra. Otimização da implantação. Respeitar a vocação do terreno. Lajes de sub-pressão. Aterros registrados.

33 QUANTO CUSTA ESSE INVESTIMENTO? Depende da quantidade de itens adotados. 3 a 7 % do custo de construção. Priorizar os de menor custo e maior impacto positivo. Soluções de manutenção disponíveis no mercado brasileiro. Parcerias com empresas de gerenciamento de facilities. Gestão de facilities profissional viabiliza uso de soluções mais sofisticadas.

34 QUAIS SÃO OS RESULTADOS DESSE INVESTIMENTO? Através da economia na operação. Custo do condomínio (redução de até 30%). Custo de energia (redução de até 40%). Custo de água (redução de até 50%) Custo de manutenção (dedução de até 30%). O cliente precisa perceber essa economia e ser conscientizado para valorizá-la. Prédio verde que não produz economia na operação não pode ser considerado sustentável.

35 COMO PAGAR ESSE INVESTIMENTO? Exemplo: Apto de 3Q2S (120 m 2 ) Custo de Operação Edificio Convencional Edifício Verde Economia Água/esgoto R$ 6,0/m 2 R$ 3,0/m 2 R$ 3,0/m 2 Energias R$ 4,0/m 2 R$ 2,5/m 2 R$ 1,5/m 2 Total R$ 10,0/m 2 R$ 5,5/m 2 R$ 4,5/m 2 Valorização do projeto= 142 X economia = 142 X R$ 4,5/m 2 = R$ 710/m 2 (taxa de 0,7% ao mês). Aumento de 3 a 7% no custo de construção= 1,5 a 4% no custo do projeto. Valor de aluguel do convencional é de R$ 60/m 2. R$ 4,5/m2 representa valorização de 7,5%!!! Investimento de 1,5 a 4% custo de projeto pode valorizar 7,5% no preço do aluguel (valor do projeto).

36 NECESSIDADE DE EDUCAR O USUÁRIO Não adianta construir edifícios sustentáveis sem educação dos usuários. Edifício sustentável possibilita uma potencialidade de redução do impacto. Experiência Alemã. Edifício sustentáveis + educação dos usuários = resultado potencializado.

37 CONCLUSÃO O impacto da construção civil é grande mas é possível uma grande redução no curto prazo Temos no Brasil todas as tecnologias necessárias para essa redução Precisamos tratar o tema com objetividade e sem romantismo É economicamente viável investir na redução do impacto É necessário sensibilizar o investidor/cliente para esse investimento

38 O mais importante da vida não é a situação em que estamos, mas a direção para a qual nos movemos. (Oliver Wendell Holmes, poeta americano) Não somos responsáveis apenas pelo que fazemos, mas também pelo que deixamos de fazer. (Molière, dramaturgo francês)

39 FIM