PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS NBR :2006

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1 PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS NBR :2006 Professora: Eng. Civil Mayara Custódio, Msc.

2 NBR :2006 NBR : Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios. Norma que estabelece os critérios para: Descrição das unidades a serem vendidas separadamente; Avaliação de custos unitários; Cálculo do rateio de construção; Outras disposições correlatas.... conforme disposições fixadas e exigências estabelecidas na Lei Federal 4.591/64.

3 NBR :2006 Objetivos: Atendimento à lei 4591/64 que tem como objetivo definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que se realizam. ; Estabelecimento de parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo, e oferecimento de garantias aos clientes que estarão adquirindo um produto que ainda não está pronto; Implantação de regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que a contém; Definição de um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção (CUB).

4 NBR :2006 A norma é aplicada para condomínios, ou seja quando o empreendimento é vendido em diferentes proporções, antes do final da obra. Os quadros apresentados na mesma devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido. Concluída a obra, obtidos o habite-se e todos os outros documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste: Confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado; e Definir a área de direito de cada proprietário.

5 Áreas da Edificação Áreas reais Em relação ao uso: Áreas de uso privativo (principais e acessórias) Áreas de uso comum Em relação às áreas padronizadas: Áreas cobertas padrão Áreas cobertas de padrão diferente Áreas descobertas Área equivalente à área de custo padrão Em relação a sua divisão: Área de divisão proporcional Área de divisão não-proporcional

6 Definições: Projetos padrão: Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais: Número de pavimentos; Numero de dependências por unidade; Áreas equivalentes das unidades autônomas; Padrão de acabamento da construção; e Número total de unidades. Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências de uso comum da edificação. Destinada a fins residenciais ou não.

7 Definições: Projetos padrão: Projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos de edificações que são usualmente objeto de incorporação, definidos por suas características principais: Número de pavimentos; Numero Exemplos: de dependências por unidade; Áreas equivalentes das unidades autônomas; - Projeto padrão R1-B (residência unifamiliar de padrão baixo com Padrão área real de acabamento de 58,64m² e da área construção; equivalente e de 51,94m², constituída Número por 2 dormitórios, total de unidades. sala, banheiro, cozinha e área de serviço com tanque). Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração - Projeto ideal padrão de terreno R8-A (residência e coisas multifamiliar comuns, sujeita de padrão às limitações alto com da lei. área real de 5.917,79m² e área equivalente de 4.644,7m², Constituída constituída de por dependências garagem, pilotis e instalações e 8 pavimentos de uso tipo, privativo com e de parcela das apartamentos dependências de de 4 uso dormitórios, comum da sendo edificação. 1 suíte). Destinada a fins residenciais ou não.

8 Definições Área Privativa: Áreas de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos respectivos titulares de direito. Somatório das áreas delimitadas pelas do apartamento cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; Medidas pelos limites externos, quando se tratar de paredes externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de uso comum. Medidas pelos eixos, quando se tratar de paredes que separam os cômodos de um apartamento vizinho.

9 Definições Área Privativa: São consideradas áreas privativas do apartamento: Poços de iluminação Shafts visitáveis privativos Dutos de fumaça... Garagem pode ser área privativa (unidade autônoma, com registro de imóvel e iptu independentes) ou área de uso comum de divisão não proporcional (menor custo para o incorporador). A área privativa total consiste no somatório das áreas privativas das unidades.

10 Definições Áreas de Uso Comum: Dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum por todos ou por parte dos titulares de direito das unidades autônomas. Exemplos: Hall de entrada, circulação dos pavimentos, circulação da garagem, playground, etc. Somatório das áreas delimitadas pela linha que contorna a dependência de uso comum coberta ou descoberta, aberta ou fechada. Medida pelas faces externas da edificação e pelas faces internas das paredes que separam as áreas de uso comum das unidades privativas (apartamentos).

11 Definições Área Coberta Padrão: Área coberta com padrão de acabamento semelhante do tipo escolhido, dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção. Área Real: Somatório das áreas de quaisquer dependência coberta ou não, com destinação privativa ou de uso comum, incluindo: projeções de paredes, pilares e demais elementos estruturais, shafts, poços de ventilação etc. Qualquer área que sofram ação de construção, urbanização ou paisagismo. Área Real Total = Área Privativa Total + Área de Uso Comum Total.

12 Definições Área Equivalente: Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real. Utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente. O objetivo é possibilitar comparações de custo por m², contornando o problema de que diferentes pavimentos ou diferentes cômodos apresentam custos de execução diferentes.

13 Definições Área Equivalente (exemplo): Edifício m² de apartamento tipo R$ 500,00/m² 1.000m² de garagem R$ 350,00/m² Custo total = , ,00 Custo total = R$ ,00 Custo/m² = /6.000 = R$ 475,00/m² Edifício 2 (mesmo padrão de construção): 4.500m² de pavimento tipo R$ 500,00/m² 1.500m² de garagem R$ 350,00/m² Custo total = Custo total = R$ ,00 Custo/m² = ,00/6.000 = R$ 462,50/m²

14 Definições Área Equivalente (exemplo): Edifício m² de apartamento tipo R$ 500,00/m² Fica difícil comparar custos de empreendimentos 1.000m² de garagem R$ 350,00/m² baseando-se na área total, fazer estimativas por Custo total = , ,00 custos históricos ou de referência, etc. Custo total = R$ ,00 Custo/m² = /6.000 = R$ 475,00/m² Edifício 2 (mesmo padrão de construção): 4.500m² de pavimento tipo R$ 500,00/m² 1.500m² A área de equivalente garagem visa R$ 350,00/m² buscar uma somatória de Custo áreas total do empreendimento, = transformadas em área Custo total de = um R$ pavimento ,00 de custo padrão. Custo/m² = ,00/6.000 = R$ 462,50/m²

15 Definições Área Padrão: Aquela que predomina na edificação. Em geral, consiste no pavimento tipo. Obs.: Inclui área comum e privativa que está no pavimento tipo. Área Padrão Diferente: Todas a demais áreas diferentes da área padrão. Exemplos: garagem, térreo, casa de máquinas, etc.

16 Definições Área Padrão: As áreas de padrão diferente são transformadas Aquela que predomina na edificação. Em geral, em área equivalente (Quantos m² de área consiste padrão no resultariam pavimento no mesmo tipo. custo que a área Obs.: Inclui área de padrão comum diferente?) e privativa que está no pavimento tipo. Área Padrão Diferente: Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE Todas a CE demais (coeficiente áreas diferentes de equivalência) da área = padrão. Exemplos: Custo da área garagem, padrão diferente térreo, / casa Custo de da máquinas, área padrãoetc.

17 Definições Área Equivalente (continuação do exemplo): Edifício 1: Pavimento Tipo = Área Padrão = 5.000m² R$ 500,00/m². Área Padrão Diferente = Garagem = 1.000m² R$350,00/m². CE = R$ 350 / R$500 = 0,7. Área Equivalente à Garagem = x 0,7 = 700 m². Área Total Equivalente = = m². Custo / m² de AE = R$ ,00 / = R$ 500/m².

18 Definições Área Equivalente (continuação do exemplo): Edifício 2: Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² R$ 500,00/m². Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² R$350,00/m². CE = R$ 350 / R$500 = 0,7. Área Equivalente à Garagem = x 0,7 = 700 m². Área Total Equivalente = = m². Custo / m² de AE = R$ ,00 / = R$ 500/m².

19 Definições Área Equivalente (continuação do exemplo): Edifício 2: Assim, os dois edifícios de mesmo padrão têm o mesmo custo/m² de AE, e o CE = R$ 350 / R$500 = 0,7. que varia de um para o outro é a metragem da área equivalente. Isso facilita estimativas e comparações. Pavimento Tipo = Área Padrão = 4.500m² R$ 500,00/m². Área Padrão Diferente = Garagem = 1.500m² R$350,00/m². Área Equivalente à Garagem = x 0,7 = 700 m². Área Total Equivalente = = m². Custo / m² de AE = R$ ,00 / = R$ 500/m².

20 Definições Área de Divisão Não-Proporcional: Área privativa ou área de uso comum que, por sua finalidade, tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qualquer relação de proporcionalidade. Exemplos: Apartamentos, vagas de garagem. Área de Divisão Proporcional: Área de uso comum de responsabilidade dos titulares de direito das diferentes unidades autônomas. Compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Exemplos: Hall social, apartamento porteiro

21 Definições Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária, que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuídas à unidade autônoma. Coeficiente de proporcionalidade: Proporção entre a área equivalente em área de custo padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo global da edificação;

22 Definições Área de construção sub-rogada: Área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno. PERMUTA Custo unitário básico: É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto padrão considerado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil.

23 Incorporação Imobiliária Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64): A atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas. Para o CREA: É o contrato que prevê que uma empresa de incorporação pode vender uma fração ideal de um terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma edificação construída sob regime condominial, amparado em um projeto de construção aprovado pela autoridade administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.

24 Incorporação Imobiliária Definição Legal (Art. 28 da lei 4591/64): A atividade É um exercida dos negócios com o intuito mais de realizados promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações no setor da compostas construção por unidades civil. autônomas. Para o CREA: É o contrato que prevê que uma empresa de Tendo em vista a relevância social e a incorporação pode vender uma fração ideal de um venda antecipada ( no lançamento ou terreno com vinculação a uma unidade autônoma de uma durante a construção) a legislação prevê edificação construída sob regime condominial, amparado alguns mecanismos de proteção ao em um projeto de construção aprovado pela autoridade comprador. administrativa, e em um memorial que o descreverá e será arquivado no registro de imóveis.

25 NBR Padronização do registro nos cartórios de imóveis Determinação de custos e preços Especificações dos imóveis Finalidade: Garantir a incorporadores, construtores e adquirentes de que o edifício será construído com determinadas características, registradas em planilhas próprias. Orientação para preenchimento de tabelas para fornecer (nos padrões da norma) informações gerais sobre áreas, custos, acabamentos e equipamentos de construção.

26 NBR :2006 Quadro 1: Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais da edificação (real e equivalente). O cálculo da área global real e da área global equivalente em área de custo padrão global é feito com auxílio do Quadro I, que permite, conhecer discriminadamente, por pavimento e em toda a edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum.

27 NBR :2006 Quadro II: Auxilia no cálculo das áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades autônomas, levando-se em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional. Considera valores adicionais não considerados no CUB. Quadros III e IV: Suportes para estimativa dos custos de construção a partir do CUB correspondente ao projeto padrão da obra, conforme definido na NBR O quadro III avalia o custo da construção e preço por m². O quadro IV avalia o custo de construção de cada unidade autônoma.

28 NBR :2006 Quadro V: São anotadas as informações gerais, tais como: Tipo de edificação; Localização; Incorporador; Proprietário do terreno; Autores dos projetos; Responsável pela execução; Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento; Pavimentos especiais; Data da aprovação do projeto; Acabamento das fachadas; Complementação artística e paisagismo; Prazo da obra; Padrão da edificação.

29 NBR :2006 Quadro VI: É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos empregados na obra. Quadro VII: É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo das unidades autônomas. Quadro VIII: É apresentado o memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

30 Exercício O projeto de um edifício compõe-se de: 8 aptos tipo com área real = área equivalente de construção = 200m². 1 apto duplex com área real = área equivalente de construção de 400 m². 20 vagas de garagem, sendo 2 para cada apto tipo e 4 para o apto duplex, com área real de 10 m² cada e coeficiente de equivalência de área = 0,5. Área de lazer de uso comum de divisão proporcional de 500 m² (real) = 200 m² área equivalente de construção. Determine: A área equivalente de construção das vagas de garagem. O coeficiente de equivalência da área de lazer. O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma. A área real de cada unidade autônoma. A área equivalente de construção de cada unidade autônoma.

31 Exercício - Resolução Áreas de divisão não proporcional: Apartamentos: 8x x400 = 2000m² Vagas de garagem: 8(2x10) + 1(4x10) = 200m² [CE=0,5] Área Equivalente Total: 8( x10x0,5) + 1( x10x0,5) = 2100m² Áreas de divisão proporcional: Lazer: 500m² (real) = 200m² (equivalente)

32 Exercício - Resolução A área equivalente de construção das vagas de garagem. AE = 200 x 0,5 =100m² O coeficiente de equivalência da área de lazer. CE = 200 / 500 = 0,4. O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma: Apto tipo: [200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. total) = 0,10 Duplex: [400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem)] / 2100 (equiv. Total) = 0,20 A área real de cada unidade autônoma. Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10 (garagem) + 0,10x500 (lazer) = 270m² Duplex: 400 (padrão) + 4x10 (garagem) + 0,20x500 (lazer) = 540m² A área equivalente de construção de cada unidade autônoma. Apto tipo: 200 (padrão) + 2x10x0,5 (garagem) + 0,10x200 (lazer) = 230m² Duplex: 400 (padrão) + 4x10x0,5 (garagem) + 0,20x200 (lazer) = 460m² OBS.: Checar os quadros da ABNT e responder as mesmas questões a partir do preenchimento dos mesmos.