ANÚNCIO DE VENDA EM NEGOCIAÇÃO PARTICULAR

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1 ANÚNCIO DE VENDA EM NEGOCIAÇÃO PARTICULAR Tribunal da Comarca de Aveiro Oliveira de Azeméis - Instância Central 2ª Secção de Comércio J1 Processo de Insolvência n.º 5228/13.0TBVFR Insolventes: Fernando Evaristo da Silva e Maria de Fátima Pereira Fonseca Administrador Judicial: Jorge Ruben Fernandes Rego No âmbito do Processo de Insolvência acima referenciado, aceitam-se ofertas para compra do bem abaixo identificado, a enviar para o escritório do Administrador Judicial, sito na Rua Álvaro Castelões, n.º 821, Sala 3.2, Matosinhos: Verba nº 1: Prédio urbano correspondente a um edifício de rés-do-chão, 1.º e 2.º andar habitação, sito na Rua de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira, descrita na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o número 399/ e inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo Valor Base: ,00 (cento e quarenta e três mil e seiscentos euros). Valor total: ,00 (cento e vinte e dois mil e sessenta cêntimos). Para efeitos de observação do presente bem, contactar o administrador judicial, nos dias úteis e da parte da manhã, entre as 10h00 e as 12h00, para o telefone n.º A verba é vendida no estado físico, jurídico e documental em que se encontra. Os proponentes devem juntar à sua proposta, devidamente identificada (com o n.º do processo de insolvência, o nome, morada, n.º do cartão de cidadão e de contribuinte do ofertante e identificação da verba, mais cheque caução visado à ordem da Massa Insolvente, no montante correspondente a 5% do valor base anunciado no presente anuncio (n.º 1 do art.º 824.º do CPC), em envelope fechado com indicação exterior do número e nome do processo.

2 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 1 Relatório de avaliação de imobiliária de moradia unifamiliar (contém 20 páginas) 1. Identificação Destinatários Objetivo da avaliação Imóveis Fernando Evaristo da Silva e Maria de Fátima Pereira da Fonseca. Atribuição do valor de mercado atual para efeitos de venda de propriedade. Moradia unifamiliar sita na Rua de Cutelas, n.º 161, Lugar de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira, descrita na C.R.P. sob o n.º 399/ , Artigo Matricial n.º Imóvel em propriedade total destinado á habitação, composto por cave, rés-do-chão, e andar, e ainda anexos e logradouro. O lote (n.º 7) tem a área de 300,00 m², a implantação ocupa 106,00 m², a área de construção total são 352,00 m², sendo que 191,00 m² correspondem a área de habitação e 160 m² a dependências. O ano de construção é Lote de terreno para construção, urbanizado, contíguo ao anterior, sito na Rua de Cutelas, s/ n.º, Lugar de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira, não foram fornecidos elementos relativos ao registo na C.R.P., o Artigo Matricial é o n.º O lote (n.º 8) tem a área de 300,00 m² e a mesma capacidade construtiva do lote n.º 7). Instrução O signatário deste relatório de avaliação imobiliária foi instruído no sentido da obtenção do valor de mercado dos imóveis acima descritos em dinheiro, na moeda Euro. Data da avaliação 10 de setembro de Avaliador Paulo Magalhães, arquiteto, nº da O.A., perito avaliador imobiliário registado na C.M.V.M. nº. AVFII/13/013, e perito avaliador de Serviços de Finanças. Apoio e suporte Regulamentos da C.M.V.M. International Valuations Standards Committee RICS Red Book E.S.A.I., Escola Superior de Actividades Imobiliárias

3 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 2 2. Análise... Caracterização do imóvel O perito avaliador verificou os documentos fornecidos, deslocou-se ao local do imóvel objeto desta avaliação e faz registo do seguinte: O imóvel em apreciação é uma moradia unifamiliar, constituída por três pisos: cave, rés-do-chão e andar. Contém ainda, no lado tardoz, um logradouro com quintal / jardim, piscina e anexos. A casa tem uma boa organização. O desnivelamento do terreno permitiu fácil acesso á cave, direto a partir da rua, levantando o r/c á frente mas nivelando-o atrás para um pátio. Desse pátio acede-se a um patamar mais elevado, no fundo do lote, onde está a piscina e anexos. No rés-do-chão estão a sala, orientada para a frente (sul/poente), e a cozinha, franca, com espaço de comer e a referida ligação ao espaço exterior. Há ainda sanitários de apoio. No andar superior estão os quartos. São três quartos, dois para trás e um para a frente. Há duas casas de banho, sendo que uma é privativa do quarto da frente. Construtivamente esta moradia foi materializada com recurso aos meios convencionais, estrutura de betão armado com lajes aligeiradas, e paramentos exteriores e interiores em tijolo cerâmico vazado. A nível dos acabamentos, a moradia tem no exterior as paredes revestidas com reboco areado e pintura, havendo zonas com material cerâmico. A cobertura é inclinada com duas águas e constituída por sucedâneo polímero de telha cerâmica. Os vãos são preenchidos por caixilharia de alumino lacado e vidro duplo e estores de PVC. Interiormente os revestimentos são os seguintes: pavimentos da cave e r/c, material cerâmico. Os do piso dos quartos, madeira em réguado. As paredes interiores são em geral estucadas e pintadas, excetuanto as da cave que são até meia altura revestidas com material cerâmico. Também as casas de banho e cozinha estão revestidas em paredes e pavimento com material cerâmico. Há um nível de qualidade razoável nos acabamentos de carpintaria e nos equipamentos em geral, sendo que o estado de conservação é globalmente bom. Pode-se dizer que é uma casa agradável para viver, sem estigmas aparentes. Tem uma boa localização e mantém, apesar dos cerca de vinte anos de idade, as exigências atuais de conforto ao nível da espacialidade e dos equipamentos. Contexto e mercado O concelho de Santa Maria da Feira está localizado a Sul do Rio Douro e na confluência de várias vias de comunicação, que o aproximam do Porto, Aveiro e Coimbra. É o concelho mais a sul da Área Metropolitana do Porto. Tem uma população co cerca de habitantes, numa densidade media/baixa que ronda os 700 hab./m2. Do ponto de vista económico, a indústria transformadora, o comércio e a construção civil são os sectores que concentram os empregos e por isso fixam a população. Destaca-se claramente o sector da cortiça, no volume de facturação e no conjunto de sociedades constituídas.

4 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 3 Romariz é uma das atuais vinte e uma freguesias. Situa-se no lado nascente do concelho, entre a auto-estrada A32 e a estrada nacional 326. Tem apenas 5% do território concelhio 11 km², e 2% dos habitantes cerca de A esta baixa densidade corresponde um mercado imobiliário pouco rotativo. No entanto há algum stock de imóveis análogos aos em apreciação. Há uma morfologia maioritariamente de raiz rural e agrícola, que foi sendo transformada e modernizada, isoladamente ou em núcleos de loteamento para moradias. Método e pressupostos Pretende-se com esta avaliação a obtenção do valor de mercado que se define como: "A estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, a propriedade poderá ser trocada num mercado livre, aberto e competitivo e após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendedor e um comprador que atuem de livre vontade, com prudência, com plena informação, com interesse equivalente e assumindo que o preço não é afetado por estímulos específicos ou indevidos". A escolha do método ou dos métodos deve ter por base de ponderação, o tipo de imóvel a avaliar e o mercado em que se insere. Os métodos de avaliação aqui adoptados serão o Método Comparativo ou de Mercado e o Método do Custo. A aplicação do primeiro assenta no conhecimento do mercado local onde se insere o imóvel objeto da avaliação, e dos valores pelos quais se têm vindo a transacionar propriedades análogas; a informação recolhida é sujeita a um processo de ponderação e homogeneização de forma a torná-la comparável ao imóvel em apreço. No Método do Custo o valor é obtido a partir do custo de reprodução do imóvel em apreciação, o qual é depois depreciado por vetustez e obsolescência. O valor do terreno é estimado separadamente e acrescido. São pressupostos desta avaliação: - A veracidade dos dados fornecidos e a sua relação com o imóvel apresentado in loco aqui objeto de avaliação; - Que o valor indicado pressupõe o imóvel livre de quaisquer ónus ou encargos, hipotecas, servidões ou direitos de usufruto que possam existir sobre este património imobiliário. - A obediência às disposições regulamentares da C.M.V.M. - A assunção dos valores de mercado que são públicos como verdadeiros, bem como os dados recolhidos a partir da Câmara Municipal e Conservatórias, do I.N.E., e mediadores imobiliários vários. - Que a propriedade em análise tem (ou tem condições para vir a ter), licença de utilização e as condições de salubridade necessárias. - Nenhuma parte do presente Relatório pode ser reproduzida ou publicitada sob qualquer forma, sem autorização expressa do perito avaliador, sendo que o próprio está também sujeito ao dever da confidencialidade.

5 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 4 3. Avaliação... Valor de mercado do imóvel: Moradia unifamiliar sita na Rua de Cutelas, n.º 161, Lugar de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira, descrita na C.R.P. sob o n.º 399/ , Artigo Matricial n.º ,00 Cento e quarenta e três mil e seiscentos euros Valor de mercado do imóvel: Lote (n.º 8) de terreno para construção, urbanizado, contíguo ao anterior, sito na Rua de Cutelas, s/ n.º, Lugar de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira. É o Artigo Matricial é o n.º ,00 Vinte e três mil e setecentos euros Declaração do perito: Eu, Paulo José Morais Coelho de Magalhães, na qualidade de perito avaliador de imóveis, a atuar em nome individual, declaro assumir a responsabilidade por todo o teor deste relatório de avaliação, e faço registo de não existirem quaisquer incompatibilidades que obstem á elaboração desta avaliação relativa aos imóveis Moradia unifamiliar sita na Rua de Cutelas, n.º 161, Lugar de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira e terreno para construção, urbanizado, contíguo ao anterior, sito na Rua de Cutelas, s/ n.º, Lugar de Relvas, freguesia de Romariz, concelho de Santa Maria da Feira, nomeadamente por não estar abrangido por qualquer impedimento legal.

6 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 5 4. Anexos Quadros de prospecção e homogeneização. 4.2 Cálculo. 4.3 Localização. 4.4 Fotografias. 4.5 Projeto (parcial). 4.6 Documentos.

7 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Quadros de prospecção e homogeneização. A prospeção e homogeneização apresentada resultam da recolha feita no local e nas mediadoras. A constituição da amostra procurou selecionar imóveis análogos ao em apreciação, nos fatores tipologia, área, localização, vetustez, entre outros, tendo sido aplicado às diferenças, coeficientes (K) de homogeneização (apreciação e depreciação), face aos imóveis em avaliação. Moradias unifamiliares: TIPOLOGIA K ÁREA CONSTR. K ÁREA TERRENO K ESTADO K IDADE K PREÇO PREÇO m2 PREÇO m2 HOMOG. T3 4FR. 0, , ,90 MÉDIO 1,05 >15 1, ,00 710,32 669,57 T4 4FR. 0, , ,90 BOM 1,00 >15 1, ,00 645,95 523,22 T3 BANDA 1, , ,05 M.BOM 0,95 NOVO 0, ,00 888,89 837,90 T3 GEM. 1, , ,05 BOM 1,00 >15 1, ,00 416,25 458,92 T3 4FR. 0, , ,90 MÉDIO 1,05 >15 1, ,00 929,17 875,87 T3 4FR. 0, , ,95 BOM 1,00 <15 0, , ,33 955,69 VALOR MÉDIO DE OFERTA DE MORADIAS POR M2 (HOMOGENEIZADO FACE AO IMÓVEL EM ANALISE) 720,19 Lotes de terreno destinados a moradias unifamiliares: LOCAL K AREA K PREÇO PREÇO m2 PREÇO m2 HOMOG. ROMARIZ 1, , ,00 62,50 62,50 FIÃES 1, , ,00 83,33 83,33 FEIRA 1, , ,00 110,00 110,00 FEIRA 1, , ,00 91,55 91,55 TRAVANCA 1, , ,00 100,88 100,88 ARRIFANA 1, , ,00 79,23 79,23 ARRIFANA 1, , ,00 148,19 148,19 VALOR MÉDIO DE OFERTA DE LOTES POR M2 (HOMOGENEIZADO FACE AO IMÓVEL EM ANALISE) 87,92

8 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Cálculo. Método comparativo: Moradia: (Área de habitação + 1/3 dependências) x valor/m2 de oferta apurado. (191, ,00) x 720,19 = ,11 Depreciação face aos fatores negociação e prazo 20% = ,69 Lote de terreno: Área do terreno X valor/m2 de oferta apurado 00,00 x, =.,00 Depreciação face aos fatores negociação e prazo 10% = 3.738, ,00. Método do custo: Moradia: [ (Área de habitação + 1/3 dependências x valor oficial/m2 de construção acrescido de IVA) 15% de depreciação por vetustez e obsolescência] +custo do terreno. [(244,00 x, ) x 0,85] +., 0 = ,56 Média aritmética dos dois valores apurados = , ,

9 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Localização.

10 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Fotografias. Exterior

11 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 10 Interior

12 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Projeto parcial.

13 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 12 cave r/c andar

14 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Documentos.

15 RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA 14

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