SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - DIREITO DO CONSUMIDOR

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1 fls. 346 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - DIREITO DO CONSUMIDOR Requerente: Tathyana Moratti Requerido: Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários LTDA Juiz(a) de Direito: Dr(a). Og Cristian Mantuan Vistos. TATHYANA MORATTI, devidamente qualificada nos autos em epígrafe, move ação ordinária contra COELHO DA FONSECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando em síntese, que firmou com a ré contrato de compromisso de compra e venda da unidade descrita na inicial, tendo pago R$ ,00 (quinhentos e vinte e um mil, novecentos e oitenta e sete reais), sendo que parte desse valor era relativo a taxa SATI e comissão de corretagem por imposição da requerida. Narra a autora que pagou R$ ,42 (vinte e três mil, quatrocentos e oitenta e três reais e quarenta e dois) a título de comissão de corretagem e mais R$ 4.593,48 (quatro mil, quinhentos e noventa e três reais e quarenta e oito centavos) a título de taxa SATI lauda 1

2 fls. 347 Citação da ré por AR às fls. 77. Contestação às fls. 78/90. Réplica às fls. 139/155. É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. O processo comporta julgamento antecipado mormente ser a questão meramente de direito e as provas que estão nos autos são suficientes ao deslinde da ação conforme art. 330, I do CPC. No mérito, os pedidos são procedentes. ROBERTO SENISE LISBOA leciona que:...a boa-fé, como regra de conduta, por sua vez, é instituto secular, bem como o símbolo do dinamismo negocial pelo qual o mundo passou, a partir da industrialização. A interpretação do contrato também se faz na boa-fé objetiva.nas relações massificantes de consumo, a boa-fé se constitui em princípio informativo do sistema (art. 4º, 'caput', inciso III, da Lei 8.078/90).É indubitável a existência de uma cláusula geral de boa-fé em todo contrato de consumo, individual ou metaindividual, ainda que não esteja expressa no bojo do instrumento negocial. Nas relações civis e empresariais, a boa-fé é princípio informativo essencial e de maior relevo, devendo ser observado pelas partes lauda 2

3 fls. 348 (art. 422 do CC).A boa-fé objetiva é norma geral de conduta a ser seguida pelos contraentes, ainda que essa não seja a inclinação de um deles, de acordo com a materialidade da regulação jurídica... 1 Ao tratar da boa-fé objetiva na concepção do atual Código Civil, ensina Nelson Nery Jr.: "A boa-fé objetiva impõe ao contratante um padrão de conduta, de modo que deve agir como um ser humano reto, vale dizer, com probidade, honestidade e lealdade. Para os contratantes há o "dever geral de correção, honestidade, probidade e lealdade". Assim, reputa-se celebrado o contrato com todos esses atributos que decorrem da boa-fé objetiva. Daí a razão pela qual o juiz, ao julgar a demanda na qual se discuta a relação contratual, deve dar por pressuposta a regra jurídica (lei, fonte de direito, regra jurígena criadora de direitos e de obrigações) de agir com retidão, nos padrões do homem comum, atendidas as peculiaridades dos usos e costumes do lugar". (Questões de Direito Civil e o novo Código, Ministério Público do Estado de São Paulo, Imprensa Oficial, pág. 57). A cobrança foi abusiva. Com efeito, violado o princípio da eticidade e em maior intensidade da transparência. Não há nos autos uma prova sequer de que a ré tivesse dado ciência ao autor sobre a possibilidade de contratar esses serviços por sua conta e risco. 1 LISBOA. Roberto Senise. CONTRATOS DIFUSOS E COLETIVOS. Editora RT - 3ª Edição 2007 p lauda 3

4 fls. 349 E mais, comissão de corretagem é dever da ré quitar e ao impor o pagamento à autora violou a equidade material da relação jurídica e frustrou a harmonização dos interesses das partes contratantes, sendo regra decorrente do 'to quoque', na medida em que a ré não poderia jogar um risco econômico que era de sua responsabilidade à parte consumidora, conduta essa que não gostaria de saborear da parte contrária. A regra da 'res inter alios acta' fica bem mitigada pelas regras do CDC, e no caso, cabe sim à ré restituir, na medida em que o consumidor busca confiança, solidez, marca e seriedade, por isso elegeu a ré para o negócio, não podendo a ré frustrar as expectativas das partes contratantes. A comissão de corretagem não pode ser suportada pela autora, na medida em que ela não procurou em momento algum os corretores, risco esse da ré, os quais estavam no ponto de vendas por conta e risco da requerida. Passar o risco da corretagem à requerente, como consumidora, traduz-se em venda casada e inadmissível (TJSP - 2ª Câmara de Direito Privado Apelação nº , rel. Des. JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS, j ). A ré não provou que tal contratação não era determinante para contratação da aquisição da unidade imobiliária, prova essa que cabia à ré por força do art. 333, II do CPC. Na verdade, conforme já fundamentado, na condição de lauda 4

5 fls. 350 detentora do poder econômico, impõe a contratação por adesão e ainda determina como condição determinante da realização do negócio o pagamento desses serviços e da comissão de corretagem (elegendo unilateralmente os beneficiários, sem qualquer possibilidade de negociação ao consumidor), isso porque eram custos e riscos a serem assumidos por ela e não pela consumidora, a qual é hipossuficiente na relação jurídica. O consumidor, em regra, não sabe que pode contratar outro profissional para assessorá-lo, e mais, essa advertência e informação clara não há no contrato, o que viola o CDC. Desse modo, se o serviço foi prestado sem as devidas informações aos consumidores, trata-se de oferta gratuita. Adquirir imóvel novo na planta não é uma atividade costumeira e diária para os padrões econômicos da parte autora, isso se revela pelo preço ajustado. A boa-fé objetiva impunha esse dever de informação às rés, já que a regra da boa-fé objetiva exige o contratante ideal, escorreito em suas condutas negociais. Na relação de consumo, a informação, transparência, confiança e eticidade são essenciais ao negócio, onde ambas as partes têm o dever de cooperação na relação para que o contrato atinja sua finalidade sócio econômica. A venda casada está comprovada nos autos conforme fls. 52. A autora, interessada em adquirir um imóvel, é atraída por lauda 5

6 fls. 351 propaganda realizada pela ré e dirigiu-se ao stand' de vendas montado pela alienante, com corretores contratados pela construtora/incorporadora, onde todo o aparato de propaganda e marketing está à disposição. E, diante do que é apresentado, acabou por celebrar o contrato. Em regra, quando se pergunta sobre o preço nessas ocasiões, apresentam aos interessados uma tabela em que o preço da corretagem está embutido e, quando o negócio se efetiva, há a cisão, em que uma parte é destinada, de pronto, ao serviço de corretagem e assessoria jurídica. Tal postura, no entanto, ofende disposições legais, quais sejam, o artigo 722 do Código Civil e o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Isto porque o serviço de intermediação não foi, em nenhum momento, contratado pelos adquirentes/consumidores, e sim pela alienante, esta sim única responsável pelo serviço de corretagem. (TJSP 9ª Câmara de Direito Privado Apelação nº , rel. Des. SILVIA STERMAN, j ) Por fim, não há uma prova sequer nos autos do serviço prestado. Essa resposta não foi respondida pela ré e nem provado nos autos. A incorporadora imobiliária, para promover o empreendimento e as vendas das unidades, contrata a prestação do serviço de terceiros, cujos custos, por consequência, são a ela inerentes. Assim, o repasse de valores atinentes à corretagem ao consumidor, não se afigura regular. Não cabe lauda 6

7 fls. 352 olvidar ter-se, na espécie, contrato de adesão, em que nada a respeito se ajusta, senão se impõe ao consumidor. E, por vezes, como condição a que possa consumar a compra do imóvel. (TJSP 7ª Câmara de Direito Privado Apelação nº , rel. Des. JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES, j ) E, como eu, sabem Vossas Excelências que imóveis comprados na planta, como no caso dos autos, são vendidos em stands de venda das incorporadoras, instalados no próprio local do empreendimento, e nos quais o potencial comprador dirige-se diretamente aos representantes da empresa que ali se encontram para venda de unidades e celebração dos respectivos contratos. Esta prática, no entanto, não se confunde com a contratação de um corretor de imóvel pessoa física ou jurídica para realização da função específica à atividade, consistente na aproximação entre um vendedor e um comprador, que lhe delegam esta tarefa e que, por isso, o remuneram por meio da comissão de corretagem, prevista no artigo 725 do Código Civil. É fato notório que as empresas responsáveis por empreendimentos imobiliários vêm repassando esse ônus ao consumidor, como condição para o fechamento da venda de suas unidades habitacionais, em violação ao artigo 39, I, do Código de Defesa do Consumidor, atuando as empresas corretoras como verdadeiros representantes daquelas, para quem, de fato, prestam assistência de forma a viabilizar e concluir o negócio. (TJSP 5ª Câmara de Direito Privado Apelação nº , rel. Des. MOREIRA VIEGAS, j ) Do exposto e tudo mais que consta dos autos, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados para condenar a ré à devolução simples da comissão de corretagem e Taxa SATI, sendo que esses valores deverão ser atualizados pela Tabela do TJSP, corrigidos monetariamente na forma da Lei 6899/81 e juros de mora de 1% ao mês (art. 406 CC/02) desde o pagamento indevido, julgando extinto o processo com resolução do mérito nos termos do art. 269, inciso I do CPC. Considerando a sucumbência da ré, fica condenada ao pagamento das custas processuais e despesas do processo, bem como aos lauda 7

8 fls. 353 honorários advocatícios que fixo 10% sobre o valor da condenação conforme art. 20, 3º do Código de Processo Civil. P.R.I.C. São Paulo, 14 de julho de OG CRISTIAN MANTUAN JUIZ DE DIREITO DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 8