TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 7ª Câmara de Direito Privado

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1 DECISÃO MONOCRÁTICA - VOTO Nº 647 Nº Processo - Classe: 10343XX Apelação Origem: Juiz(a): Comarca de São Paulo Ariane de Fátima Alves Dias Registro: Partes: Apelante: ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 16 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Apelados: DEBORA BERNARDES D. e ALEXANDRE D. Vistos. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda de imóvel. Sentença de parcial procedência. Devolução de 90% dos valores pagos pelos autores. Devolução das taxas de intermediação (SATI e comissão de corretagem). Recurso da empreiteira. Preliminar de litispendência Outra ação extinta sem julgamento de mérito Afastamento. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor Restituição das partes ao status quo ante Razoável a retenção de pequena parte do valor pela empreiteira Jurisprudência. Taxas de intermediação Ressarcimento devido Interesse exclusivo da construtora Jurisprudência. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO, POR DECISÃO MONOCRÁTICA. Trata-se de Apelação interposta em face da sentença de fls. 266/278 (declarada às fls. 289/290), proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual, a qual declarou rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes, sendo a requerida condenada a devolver aos autores o importe de 90% do valor das parcelas até então quitadas, bem como a integralidade da comissão de corretagem e da taxa SATI. Irresignada, a empreiteira recorreu arguindo preliminar de litispendência. Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 1/9 fls. 434

2 No mérito, pleiteou a reforma da sentença, pretendendo a retenção de 30% do valor pago pelos autores, pois tal previsão constava no contrato. Além disso, defendeu a legalidade nas cobranças da comissão de corretagem e da taxa SATI, alegando terem sido acordadas entre as partes, razão pela qual seria injusta a devolução aos compradores (fls. 292/324). 333/355. O recurso foi recebido no duplo efeito (fls. 421), com resposta às fls. É O RELATÓRIO. A preliminar de litispendência não merece acolhida. Com efeito, o processo ao qual a empreiteira se refere, no pedido preliminar, encontra-se arquivado definitivamente, com trânsito em julgado para ambas as partes, tendo a ação sido extinta sem julgamento de mérito. análise do recurso. Destarte, a arguição nesta sede restou prejudicada e não deverá obstar a Quanto ao mérito, deverá ser negado provimento ao recurso, por decisão monocrática, com fundamento no artigo 557 do CPC. Os autores ingressaram com a presente ação, pretendendo a rescisão do contrato de compra e venda avençado com a apelante e a condenação da requerida a lhes devolver 90% dos valores até então pagos (R$ ,25), além da comissão de corretagem e da taxa SATI pagas por ocasião da celebração do contrato. Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 2/9 fls. 435

3 relatados. TRIBUNAL DE JUSTIÇA A sentença julgou parcialmente procedente o feito, nos termos acima E no entender desta Relatora - mesmo após a apreciação do caso concreto e dos argumentos lançados pela requerida no recurso interposto - a r sentença deverá ser mantida, pois foi proferida de forma justa e razoável, inclusive da mesma forma em que casos semelhantes vêm sendo julgados por esta Câmara. Inicialmente, convém ressaltar que a relação entre as partes efetivamente se enquadra como de consumo, consoante se observa no contido nos artigos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor. Em decorrência disso, a responsabilização da empreiteira era medida de rigor, tanto em relação à devolução de 90% dos valores pagos quanto ao ressarcimento das quantias despendidas a título de comissão de corretagem e taxa SATI. decidiu o E. Tribunal de Justiça: Em casos recentes e com contornos semelhantes aos do presente feito, assim DIREITO CIVIL. COISAS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Rescisão Contratual e Restituição de Valores. Pretensão de rompimento do vínculo contratual por desistência dos compromissários-compradores. Sentença de parcial procedência dos perdidos. ( ) Responsabilidade solidária que se estabelece entre os parceiros comerciais. Méritos recursais. Taxa Sati e Corretagem. Ressarcimento dos valores pagos pela corretagem e pelos "serviços" de assessoria técnicoimobiliária, cuja responsabilidade, no caso, é da promitentevendedora, tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis. Abusividade do repasse, tal como procedido, aos consumidores. Venda casada e falta de adequada, prévia e clara informação. Restituição devida. Restituição de valores pagos afetos ao preço do imóvel. Havendo resolução do Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 3/9 fls. 436

4 contrato, ainda que por situação de inadimplemento dos compromissários-compradores, as partes, na medida do possível, devem ser restituídas à situação em que se encontravam antes da celebração do negócio. Autoriza-se, para tanto, a retenção de uma porcentagem pelo fornecedor, a título de cláusula penal, nos termos da Súmula no. 01 deste E. Tribunal de Justiça, não se podendo convalidar previsão contratual iníqua que importa em excessiva desvantagem ao consumidor (cláusula 5.4 e seguintes do contrato em questão nos autos). Obrigação imposta à requerida no sentido de restituir aos coautores 90% dos valores pagos, reconhecido o direito de retenção de apenas 10% do montante recebido para fazer frente às despesas administrativas. ( ). Recurso de Apelação da requerida não provido. Recurso Adesivo dos autores provido. (TJSP, Ap , 9 a Câmara, Des. Rel. Alexandre Bucci, j. 29/9/2015) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão contratual Contrato Imobiliário Rescisão do trato por motivo superveniente, repostas as partes ao status quo ante, com devolução do que chegara a ser pago Retenção de 90% dos valores pagos - Nulidade de cláusula contratual abusiva geradora de onerosidade ao consumidor Código de Defesa do Consumidor Incidência do Promitente vendedora deve reter 10% da quantia desembolsada - Cobrança de taxa de corretagem a título de serviço de assistência imobiliária em aquisição de imóvel na planta Abusividade caracterizada Despesas exigidas do comprador que beneficiam apenas a vendedora Descabimento Devolução das quantias desembolsadas a esse título ( ) Apelo parcialmente provido. (TJSP, Ap , 8 a Câmara, Des. Rel. Luiz Ambra, j. 30/9/2015) Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 4/9 fls. 437

5 E no mesmo sentido tem decidido esta Colenda 7 a Câmara: Ação de rescisão contratual com devolução de valores pagos julgada parcialmente procedente. Apelação da ré. Irresignação improcedente. Compra e venda. Autores que não lograram êxito na obtenção de financiamento. Rescisão contratual. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Cláusula contratual que estabelece a perda de 8% do valor do contrato abusiva, no caso. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 90% razoável. Recurso desprovido. (TJSP, Ap , 7 a Câmara, Des. Rel. Mary Grün, j. 27/2/2015) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Contrato de compra e venda de bem imóvel. Sentença de procedência em parte. Vedação ao enriquecimento ilícito. Pedido de retenção da totalidade dos valores pagos pelos réus. Descabimento. Determinada a devolução de 90% dos valores pagos. Direito de retenção de parte do preço que visa a cobrir despesas para comercialização do imóve.l Inteligência dos arts. 51, inc. IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes desta C. Câmara. Recurso provido em parte. (TJSP, Ap , 7 a Câmara, Des. Rel. Walter Barone, j. 21/5/2014) Neste contexto, não poderia ser admitido que a recorrente ficasse com a parcela maior do valor pago pelos autores, ensejando um enriquecimento ilícito e também um desequilíbrio contratual em relação a parte que goza do amparo legal, por ser a consumidora do bem. Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 5/9 fls. 438

6 Aliás, a responsabilidade da empreiteira na devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI também não poderia ser afastada. Com efeito, no que tange a tais pagamentos, o entendimento desta Câmara já se firmou no sentido de que deverão ser restituídos ao comprador, pois a contratação do serviço - seja corretagem, seja assessoria imobiliária - foi efetuada no único interesse da empreiteira, a qual não poderia transferir aos compradores a responsabilidade relativa a estas verbas. Isso porque, assim como em tantos outros casos semelhantes, não se configurou a efetiva contratação do serviço, mas sim uma venda casada, a qual é vedada pelo artigo 39, inciso I, do CDC. Diante do que ficou demonstrado nos autos, a verdadeira beneficiada por tal serviço foi a incorporadora, pois disponibilizou corretores e profissionais do ramo no stand montado no local da obra, em parceria com a corretora ou imobiliária, tendo como único objetivo a concretização das vendas das unidades que ali iria construir. manifestamente ilegal. Câmara, como se pode ver: A transferência de tal encargo para o consumidor, portanto, é E tal entendimento se coaduna com a mais recente jurisprudência desta 7ª COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE ASSESSORIA. RESTITUIÇÃO. Sentença de procedência. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Verbas arcadas pela adquirente. Consumidor que vai até o stand de vendas da incorporadora com intenção de apenas comprar o imóvel, e não contratar tais serviços. Incorporadora como verdadeira contratante e beneficiária dos serviços. Venda casada. Art. 39, I, CDC. Responsabilidade da vendedora pelo pagamento. Solidariedade da corretora que Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 6/9 fls. 439

7 promoveu ilegalmente a contratação dos serviços em parceira com a incorporadora. Restituição devida. Recursos não providos. (v.u., Ap , Rel. Des. Mary Grün, j. 30/9/2015) ( ) Comissão de corretagem Devolução Cabimento, pois a contratação destes serviços foi realizada no interesse da ré, que não poderia transferir ao adquirente verbas de sua responsabilidade. ( ) (v.u., Ap , Rel. Des. Luis Mario Galbetti, j. 30/9/2015) No mesmo sentido, os julgados provenientes de outras Câmaras deste Egrégio Tribunal de Justiça, todos em votação unânime: Ação de indenização por atraso na entrega da obra, cumulada com pedido de devolução das parcelas pagas em dobro e com pedido de indenização por danos materiais (...) Devolução da taxa SATI e da comissão de corretagem - Imóvel adquirido em "stand" de vendas e na planta Venda casada Prática abusiva (artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor) (...) (3ª Câmara de Direito Privado, Ap , Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, j. 30/9/2015) Compra e venda. Devolução das comissões de corretagem e SATI. Possibilidade, mas de forma simples. Prescrição. Inocorrência. Aplicação correta do artigo 205, do Código Civil. Empreendimento imobiliário lançado e vendido por intermédio de pessoas selecionadas pela fornecedora quer permaneceram na frente dele, em "stands", à época, com a incumbência de mostrar o edifício e os apartamentos em maquetes e mesmo em uma unidade devidamente preparada para esse fim, além de discutir com os interessados o valor do Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 7/9 fls. 440

8 seu preço, condições de compra e possibilidade de financiamento. Contrato de adesão. Relação jurídica prefixada de forma inalterada para impedir que o consumidor pudesse adquirir o imóvel sem a participação do corretor controvertido ou de pagar o valor de sua comissão. Art. 722 do CC. É ônus do vendedor o pagamento da comissão de venda do seu imóvel, bem como a taxa SATI. Consumidor. Lei 8.078, de Art. 39, inciso II. Venda casada. Devolução reconhecida. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (9ª Câmara de Direito Privado, Ap , Rel. Des. Mauro Conti Machado, j. 22/9/2015) Destarte, é caso de improvimento do recurso. Por fim, o caput do artigo 557 do Código de Processo Civil autoriza o relator a negar seguimento ao recurso manifestamente improcedente. Nesse sentido: Um recurso pode ser manifestamente improcedente ou inadmissível, mesmo sem estar em confronto com súmula ou jurisprudência dominante. Na verdade, tem-se aí três hipóteses distintas para o relator apreciar o pleito recursal monocraticamente. Pode ser caracterizado como manifestamente improcedente o recurso em que a parte inconformada evidentemente não tem razão acerca de teses que são de fácil compreensão jurídica e que não envolvem maior complexidade argumentativa. (STJ, 2ª Turma, REsp , Rel. Min. Mauro Campbell, j. 10/08/2010) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. VALOR DOS DANOS MORAIS E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA 7 DO STJ.DECISÃO MANTIDA. 1. É possível julgamento singular Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 8/9 fls. 441

9 pelo relator quando o recurso for manifestamente improcedente ou contrário à jurisprudência do Tribunal, do STF ou de Tribunal Superior. Além disso, eventual nulidade de decisão monocrática fica superada com a interposição do agravo regimental, tendo em vista a devolução da matéria ao órgão colegiado competente. Precedentes. 2. (...). 3. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no AREsp /SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 15/09/2015) Ante o exposto, por decisão monocrática, nego provimento ao recurso, por considerá-lo manifestamente improcedente, mantendo a r. sentença tal e qual lançada. Intimem-se, comunicando-se à origem. São Paulo, 20 de outubro de SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ Relatora Apelação nº 10343XX Voto nº 647 (L) Pág. 9/9 fls. 442

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