Proibir ou permitir o Airbnb e apps similares nos condomínios?

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1 Proibir ou permitir o Airbnb e apps similares nos condomínios?

2 1. INTRODUÇÃO Quem nunca ouviu falar no Airbnb? Uma das princi - pais plataformas digitais dos últimos anos e que re - volucionou o conceito de hospedagem ao redor do mundo. É uma ferramenta cada dia mais utilizada no Não há jurisprudência para a questão da locação de imóveis por intermédio de plataformas digitais (Airb - nb e aplicativos com o mesmo próposito). Algumas decisões aprovam a proibição nos condomínios, já outras determinam a revogação da proibição. 1

3 2. PROIBIÇÃO DO AIRBNB NOS CONDOMÍNIOS Os Condomínios que pretendem proibir locação de imóveis, por intermédio de plataformas digitais (Airbnb e congêneres), se amparam no Artigo 3º, Decreto /1980: Art. 3º - Somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo - EMBRATUR. Parágrafo único - A abertura de filiais é igualmente condicionada a registro na EMBRATUR. Ou seja, a locação do apartamento por dia é considerada uma característica essencial de serviços de hospedagem (hotéis, flats, pensões etc.) e, se realizada dentro do condomínio, ocorre uma mudança significativa na destinação do imóvel, que passa de residencial para comercial. Um fato que ajuda a comprovar a afirmação é a acentuada queda da procura de hospedagens em hotéis, devido à migração dos clientes para as plataformas digitais. As hospedagens pelo Airbnb movimentaram US$ 39,9 milhões em São Paulo, em 2016, segundo resultados parciais de um estudo da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), coordenado pelo professor Eduardo Haddad. Os dados foram adiantados pelo portal e indicam que a capital paulista hospedou, pelo site, visitantes, responsáveis por movimentarem, no município, US$ 20,1 milhões. As proibições podem ser justificadas pelas potenciais ou concretas situações de perturbação à ordem e à segurança dentro dos Condomínios, que nem sempre dispõem de serviços, estrutura e funcionários para atender o aumento de fluxo e a fiscalização de pessoas circulando nas áreas comuns. 2

4 2. PROIBIÇÃO DO AIRBNB NOS CONDOMÍNIOS Também é possível amparar as proibições com os artigos e 1.336, IV, do Código Civil, que obrigam os proprietários de unidades a interromperem práticas que interfiram na segurança, sossego e saúde dos demais condôminos e do dever dos condôminos de dar a mesma destinação (residencial): Art O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Por fim, com o aumento da circulação de pessoas desconhecidas e sem vinculação com o próprio condomínio, serão necessárias adaptações, como a contratação de mais funcionários, melhorias dos sistemas de segurança (aumentar o número de câmeras de monitoramento, por exemplo), além do aumento do consumo de água, energia elétrica e gás, elevando o valor do condomínio. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Art São deveres do condômino: (...) IV dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 3

5 3. O OUTRO LADO: PERMITIR O AIRBNB NOS CONDOMÍNIOS Em contrapartida às proibições, entende-se que tal modalidade de locação por plataforma digital nada mais é que a típica, e legalmente autorizada, locação por temporada, prevista na Lei de , (Lei do Inquilinato), com alterações introduzidas pela lei de 09/12/2009, que traz a definição, apresenta regras e prazos legais para as locações tidas como temporárias, na Seção II, artigos 48, 49 e 50 da lei 8.245/91. SEÇÃO II Da locação para temporada Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato. Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. Para os defensores da locação por plataforma digital, a locação por temporada, que não exceda a 90 dias, já está prevista na lei e é um direito do proprietário. Sem espaço para a interpretação de um desvio na destinação do imóvel. 4

6 3. O OUTRO LADO: PERMITIR O AIRBNB NOS CONDOMÍNIOS Caso o condomínio permita o uso do Airbnb e aplicativos similares, é importante que os condôminos, moradores e síndicos discutam e criem regras específicas para manter a segurança e ordem no local. Como, por exemplo: - Sempre que houver uma locação via aplicativo, o Condomínio deve ser comunicado o quanto antes sobre o período de permanência dos hóspedes; - Criação de formulários internos com a qualificação dos hóspedes; - Disponibilizar uma cópia dos documentos dos hóspedes na portaria; - Disponibilizar uma cópia do Regulamento Interno aos hóspedes; - Qualquer infração cometida pelos hóspedes recairá diretamente ao proprietário do apartamento; - O número de hóspedes não deve exceder a capacidade normal comportada pela unidade; - Regras sobre o uso de elevadores, descarte de lixo, circulação com animais domésticos, barulho e aquelas que prezam pela segurança do condomínio devem ser enfatizadas no contrato (anúncio) de locação por temporada; - Proibir o acesso de pessoas que não cumprem os pré-requisitos. 5

7 4. PROBIR OU LIBERAR O AIRBNB NOS CONDOMÍNIOS? Eis a questão! Caso o Condomínio pretenda tanto PROIBIR ou PERMITIR a locação por intermédio de plataformas digitais, sugere-se que o assunto seja discutido em Assembleia Condominial, com convocação específica. A discussão deve ser aprofundada, levando em conta ambas as interpretações, fundamentos e consequências para a vida em condomínio, culminando na decisão coletiva. Por tratar-se de uma questão que afeta diretamente os limites do direito de propriedade e para que seja eventualmente reconhecida legitimidade, a decisão deve ter ao menos a maioria absoluta de todos os condôminos (50% + 1). Em eventual discussão perante o Judiciário, mostrará a vontade da maioria dos componentes do Condomínio. Vale informar de que o assunto é, atualmente, controverso no Poder Judiciário, com decisões para ambos os lados. Se acionado, o Judiciário pode tanto ratificar as proibições de locações por plataformas digitais das assembleias condominiais, quanto contemplar o amplo direito de propriedade, inclusive revogando as proibições, impedimentos ou punições de tal modalidade de locação, mesmo aquelas assembleares. Então, seja qual for a decisão do Condomínio, o Judiciário, se provocado, pode pronunciar-se, inclusive determinando a revogação da proibição. O ideal, para a completa solução condominial, é que a decisão se originasse do voto de 2/3 de todos os condôminos, a fim de possibilitar a alteração na própria Convenção Condominial. 6

8 #PRESENTENOFUTURO São Paulo: Mogi das Cruzes: