PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

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1 fls. 102 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARUJÁ/SP. Processo : Cartório : 3º Vara Cível Requerente : CARLOS ELEUTÉRIO DIAS Requerido : JOSÉ MARIO BELOTO,, com Registro no CRECI n.º e CNAI n.º , devidamente nomeada por V.Ex. a nos autos em epígrafe, (fl.73), que se processa perante esse R. Juízo e Cartório do 3º Ofício, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem mui respeitosamente, entregar os Autos em cartório e apresentar a V. Ex. a as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte: PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA Página 1

2 fls. 103 ÍNDICE ANALÍTICO 1 OBJETIVO DO TRABALHO VISTORIA Localização Características da Região Características do Imóvel Avaliado Área Construída Estado de Conservação AVALIAÇÃO Metodologia Adotada Cálculo do Valor do Imóvel Avaliado Especificação da Avaliação CONCLUSÃO RELATÓRIO FOTOGRÁFICO TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXO I - ELEMENTOS COMPARATIVOS Página 2

3 fls OBJETIVO DO TRABALHO O objetivo do presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é a determinação técnica do valor de venda de mercado à vista, de um apartamento nº 133, localizado no 13º andar do Edifício Camburi, situado à Av. Marechal Deodoro da Fonseca, 1166, incluindo neste valor uma vaga de garagem nº 11, localizada no subsolo do Condomínio Garagem Leblon, situado à Rua Rio de Janeiro, 39, ambos no Bairro Centro da Cidade de Guarujá S.P, com a finalidade de venda dos imóveis ora avaliados. Às folhas 56 e 68 dos Autos, encontram-se juntadas as Matrículas nº e nº do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá/SP, relativas aos imóveis objeto da presente Perícia. A vistoria interna não foi autorizada pelo proprietário, já a externa foi realizada na data de 24/03/2017, às 11:00 horas, e foi recebida pelo Sr. Antônio - zelador. Devido a impossibilidade de vistoria no imóvel, a avaliação interna foi feita através de um imóvel similar (apto. 123 do mesmo edifício) e ainda considerando necessários reparos internos no imóvel avaliado. Cabe consignar que o imóvel em questão, foi avaliado, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, bem como eventuais contaminações do solo. Não constam neste trabalho, averiguações mais aprofundadas, com instrumentos de precisão e de medição, da condição física atual do imóvel. O valor apresentado reflete a situação atual de mercado, portanto, não assumindo responsabilidade por fatores econômicos e/ou físicos ocorridos após a data base que possam afetar a opinião relatada e também quanto a vícios construtivos e de habitabilidade. Admitem-se verídicos os documentos fornecidos e suas cópias, fiéis aos respectivos originais. Página 3

4 fls VISTORIA 2.1 Localização O imóvel avaliado, situa-se à Av. Marechal Deodoro da Fonseca nº 1166, apto 133, Bairro Centro, no Município de Guarujá, Estado de São Paulo. A vaga de garagem fica a cerca de 40 metros do imóvel, na Rua Rio de Janeiro 39. A quadra de localização do imóvel em questão é formada pelas seguintes vias públicas: Av. Mal. Deodoro da Fonseca, Rua Rio de Janeiro, Rua Mário Ribeiro e Rua Petrópolis. Figura 1 Planta de Localização Figura 2 Imagem de Satélite Página 4

5 fls Características da Região O imóvel avaliado localiza-se na Cidade do Guarujá/ SP, conhecida como a Pérola do Atlântico, devido às suas belas praias e beleza natural, muito procurada pelos turistas na alta temporada. Sua economia está apoiada na atividade turística, e também possui atividade marítima de lazer, indústria, e uma intensa atividade portuária. O Bairro do imóvel avaliado é a Centro, próximo a praia da Pitangueiras, sendo uma das praias com maior concentração de turistas. Nas Pitangueiras localiza-se também o calçadão onde ficam os restaurantes, bares e o Shopping La Plage. A região possui todos os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes de água, luz, esgoto, energia, telefonia, gás natural, TV a cabo, iluminação pública, transporte público direto através de redes de ônibus, pavimentação, coleta de lixo, arborização e outros. 2.3 Características do Imóvel Avaliado O Edifício Camburi, onde se insere o imóvel em estudo é do tipo residencial, erigido em terreno plano, de formato regular e médias proporções. O prédio apresenta estrutura convencional em concreto armando, fechamentos em alvenaria, cobertura em laje impermeabilizada, fachadas com revestimento em pastilha, esquadrias em alumínio. O condomínio é formado por um único bloco, com quinze andares, sendo três apartamentos por andar, totalizando quarenta e cinco unidades. Possuem um hall de entrada no térreo, com dois elevadores, sendo um social e um de serviço, e uma escadaria. O imóvel avaliado não possui garagem no edifício, a vaga de garagem localiza-se na rua ao lado em um edifício garagem. O Edifício Garagem Leblon é um prédio de formato regular, pequenas proporções, apresenta estrutura convencional em concreto armando, fechamentos em alvenaria, cobertura em laje impermeabilizada, fachadas com revestimento em pastilha, Página 5

6 fls. 107 esquadrias em alumínio e composto por um térreo e um subsolo, com um total de 31 vagas de garagens. A vaga de garagem do imóvel avaliado localiza-se no subsolo, vaga de n O imóvel em estudo localizado no edifício Camburi, é um apartamento tipo, de frente para a rua, composto por uma sala com sacada vista mar, uma suíte, dois quartos, um banheiro social, uma cozinha e uma área de serviço, Conforme fotos do apartamento similar (apto 123 do edifício Camburi) no item Área Construída De acordo com as Matrículas, os imóveis avaliados, possuem as seguintes áreas: Área Privativa (apartamento) = 92,80m². Fração Ideal (apartamento) = 1,7440%. Área Útil (garagem) = 13,7425m 2. Fração Ideal (Garagem) = 3,1039%. 2.5 Estado de Conservação De acordo com a inspeção visual realizada, verificou-se que o Edifício Camburi e o Edifício Garagem Leblon, se encontram em bom estado de conservação e manutenção, sem anomalias visíveis a olho nu. Conforme exposto, de acordo com dados colhidos no local, o edifício possui idade aparente de 37 (trinta e sete) anos e a vida útil remanescente é de 23 (vinte e três) anos. Com o objetivo de balizar os pareceres técnicos de avaliação de imóveis urbanos, classificamos os estados das edificações nas seguintes referências: a) nova; b) entre nova e regular; c) regular; d) entre regular e necessitando de reparos simples; e) Página 6

7 fls. 108 necessitando de reparo simples; f) necessitando de reparos simples a importantes; g) necessitando de reparos importantes; h) necessitando de reparos importantes a edificação sem valor; i) estado de ruína sem valor. Com base na vistoria realizada nas dependências externa e pelo fato de não ter sido possível a vistoria interna, o imóvel avaliado será classificado como: e) necessitando de reparo simples, cujo estado geral externo pode ser considerado regular, já que o sistema estrutural está preservado, as instalações hidráulicas e elétricas, alvenarias e lajes apresentando em regular estado, mas necessitando de reparos simples internamente. Assim, a edificação do imóvel em estudo, foi avaliada levando-se em conta a área construída, localização, o tipo de construção, a quantidade de vagas de garagem, a idade e o estado de conservação da parte externa e interna das suas dependências e instalações, em conformidade com as normas avaliatórias em vigência. Página 7