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Transcrição

1 fls. 274 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Rosimeire Peres Baldan e outro Requerido: E.Z.L.I. Empreendimento Imobiliário Ltda. (EZ Tec) Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rodrigo Cesar Fernandes Marinho VISTOS. ROSIMEIRE PERES BALDAN e SILVIO LUIZ BALDAN ajuizaram a presente ação de rescisão contratual contra E.Z.L.I. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, alegando, em suma, terem firmado com a requerida em 12 de dezembro de 2013, o compromisso de compra e venda de uma unidade autônoma condominial descrita na inicial, estando referido condomínio em fase de construção, com a entrega prevista para maio de Aduzem que, em março de 2017, solicitaram o distrato do contrato em razão de problemas financeiros. Sustenta ter direito à rescisão da avença e à restituição de 90% do valor pago. Defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Por tais razões, requerem a procedência do pedido para que seja declarada a rescisão do contrato firmado, e a condenação da ré a restituir 90% dos valores pagos. A petição inicial veio instruída com documentos (fls. 16/88). Citada, a Ré ofertou contestação (fls. 95/107), alegando, basicamente que a rescisão contratual pretendida decorre por iniciativa exclusiva dos requerentes, e que a restituição dos valores pagos deve obedecer aos termos do contrato. Em sede de pedido lauda 1

2 fls. 275 contraposto, requer a tutela antecipada para retomar o imóvel. Requer a improcedência da pretensão. A contestação veio acompanhada de documentos (fls. 108/244). Réplica a fls. 245/260. É o relatório. Fundamento e Decido. A matéria debatida nos autos é somente de direito e de fato documentalmente comprovável, autorizando o julgamento antecipado da lide, a teor do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Ademais, com o que consta dos autos, já se pode solucionar o litígio, pois o Juiz somente está obrigado a abrir a fase instrutória se, para o seu convencimento, permanecerem fatos controvertidos, pertinentes e relevantes, passíveis de prova testemunhal ou pericial (JTACSP-LEX 140/285 Rel. o Des. Boris Kauffmann). O pedido contraposto não é cabível, uma vez que caberia à ré apresentar reconvenção, na própria peça da contestação, porém com os requisitos da petição inicial, além de providenciar a sua distribuição. O pedido formulado, contudo, constitui mera consequência jurídica de eventual rescisão do contrato. O pedido é parcialmente procedente. A relação estabelecida é de consumo, uma vez que a parte autora é destinatária final da unidade comercializada pela ré. Controvertem as partes, quanto à rescisão do compromisso de compra e venda observar as cláusulas de restituição dos valores pagos. Contudo, nada impede que um dos contratantes, no caso os compradores, exerçam o direito constitucional de ação para postular a rescisão do contrato, não sendo exigível que o consumidor, com dificuldades financeiras de suportar o pagamento das lauda 2

3 fls. 276 parcelas, continue vinculado à avença, devendo ser observado o disposto nos artigos 6º e 53 do CDC. E, mesmo que a rescisão tenha ocorrido por iniciativa dos autores, a exigência de devolução das parcelas pagas resulta da lei e tem por escopo evitar a criação de situação privilegiada em favor da credora, a qual é beneficiada com a retomada do imóvel e a retenção parcial do preço efetivamente pago. Ao enfrentar a questão, assim tem se posicionado o Colendo Superior Tribunal de Justiça: Portanto, seja à luz do artigo 924 do CC, que deve ser interpretado no contexto constitucional que protege o consumidor, seja aplicando a regra específica do Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 53 define a nulidade de cláusula de decaimento, deve o juiz (ao decretar a extinção do contrato, ou reconhecer que, de fato, ele já estava desfeito) decidir sobre os efeitos da resolução documento do contrato, de modo a garantir a igualdade de tratamento das partes, sem enriquecimento indevido de um ou de outro dos contratantes. Por isso, ou I) aplicando o art. 53 do CDC, também nos casos em que a ação é proposta não apenas pelo vendedor, mas também pelo comprado inadimplente II) fazendo incidir a cláusula geral do art. 924 do CC, que atribuiu ao juiz temperar os efeitos do desfazimento do contrato pelo devedor, deve o Magistrado desconsiderar a cláusula de decaimento e prevalecer o princípio que garante a manutenção do equilíbrio contratual (Resp DF- 4o Turma- j DJU Relator Ministro Rosado de Aguiar). Dessa forma, a solução mais adequada a ser dada à lide deve ser no sentido de evitar o locupletamento de uma parte em detrimento de outra. Significa, em essência dizer, que assim como o comprador não lauda 3

4 fls. 277 pode perder todas as parcelas que pagou, também o promitente-vendedor não pode sofrer as despesas decorrentes da celebração do contrato que a outra parte não teve condições de cumprir, tais como despesas com as tratativas e formalização do negócio etc. Nesse sentido a Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: O compromisso comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Feitas estas considerações, resta fixar o quantum a ser retido pela ré, como pena pelo descumprimento do contrato. A aplicação da cláusula décima, item 2.2.1, alínea e e item indicados na contestação implicariam na devolução de valor desproporcional e em discordância com a jurisprudência dominante, sendo, portanto, abusiva. Levando-se em consideração o valor efetivamente pago e a orientação predominante em nossos tribunais, fica assegurado à ré o direito de reter apenas 20% do que recebeu. Destarte, rescindido o contrato, tem direito a ré na retomada do imóvel para sua comercialização. Por derradeiro, a correção monetária tem por finalidade recompor o valor do montante pago e, portanto, deve ser aplicada a partir do desembolso. Quanto aos juros de mora, o termo inicial a ser adotado é o da citação, nos termos do artigo 405 do Código Civil. Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da presente ação para, declarar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra da unidade descrita na inicial, condenando a ré a restituir 80% das parcelas pagas pelos autores, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês a contar da citação. Diante da ausência de controvérsia entre as partes quanto à rescisão, fica autorizada a consolidação da posse e propriedade do bem em favor da ré, de lauda 4

5 fls. 278 forma a possibilitar a revenda da unidade. Tendo os autores decaído de parte mínima do pedido, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários do patrono dos requerentes, arbitrados em 10% do valor atualizado da condenação. P.R.I. São Paulo, 24 de julho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5