LEGALE EDUCACIONAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Prof. Kikunaga

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1 LEGALE EDUCACIONAL INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Prof. Kikunaga

2 P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a Advogado ( Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de Santos UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito - EPD. Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da COGEAE-PUC/SP, Unicuritiba/PR, EPD, ESA. Professor de cursos preparatórios para os concursos de cartório Coordenador e Autor do Manual Lex Magister de Prática Imobiliária Notarial e Registral Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP

3 Objetivo Geral: O mercado imobiliário é um dos pilares da economia brasileira, pois situa-se no foco mais importante dos debates do Estado, que é a moradia, princípio fundamental social exposto no art. 6º da Carta Magna. Porém, para operacionalizar tal princípio, é necessário o entendimento da complexa atividade da incorporação imobiliária. Objetivos Específicos: Preparar o aluno para orientar seus clientes, sejam eles, proprietários dos terrenos ou incorporadores imobiliários, em todas as etapas do empreendimento imobiliário.

4 Sumário DIREITO IMOBILIÁRIO 1. Visão constitucional 2. Negócios pretéritos da 3. Formação do empreendimento 4. Fluxograma da 5. Teoria Geral da incorporação imobiliária 6. Formalização da incorporação no RI 7. Do Patrimônio de Afetação

5 1. Visão Constitucional 1.1. Introdução COMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64 Conceito Bem jurídico Divisão de uma gleba em lotes, com construção para infra-estrutura (subsolo) - Desenvolvimento urbano - Dignidade da Pessoa - Tutela do adquirente - Tutela ambiental Aglutinação de imóveis para construção (sobresolo) - Proteção dos adquirentes - Constituição de condomínio - Alienação antecipada - Captação do $ necessário para a construção do empreendimento.

6 1. Visão Constitucional 1.1. Introdução COMPARATIVO LEI 6.766/79 LEI 4.591/64 Princípios 1º) Legalidade (art. 3º) 2º) Proteção do adquirente ( considerandos do DL 58/37) - Pagamento em prestações - Constituição de direito real - Desamparo perante o empreendedor (boa fé e solvencia) - Segurança jurídica Sujeito Ativo Loteador = proprietário (CGJSP PROCESSO 1.817/94 J Exceção: L. 9785/99 entes públicos com título de imissão provisória na posse em processo de desapropriação em andamento. Fundamento: art. 18 1º)Presunção da incorporação (art. 29, p. único) 2º) Extensão da responsabilidade pela incorporação (art. 30) Qualquer pessoa (inclusive por representação) Fundamento: Art. 29 e 31

7 1. Visão Constitucional 1.2. Direitos fundamentais sociais a) CF/88 promoção do bem-estar do indivíduo; b) Ampliação significativa dos direitos sociais c) Normas programáticas d) Vedação ao retrocesso social + dignidade PH. Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

8 1. Visão Constitucional 1.3. Efetivação dos direitos sociais - Escolas (qualificação técnica) - Hospitais e postos de saúde - Diminuição dos encargos na alimentação básica - Crédito - Programas sociais de habitação = déficit habitacional

9 2. Visão geral da incorporação imobiliária Prélançamento 1ª fase Lançamento 2ª fase LINHA DO TEMPO Regime jurídico L /64 2ª fase Construção 3ª fase Chaves

10 3. Características de cada fase Prélançamento 1ª fase Lançamento 2ª fase Construção 3ª fase Chaves 2ª fase 1º) Viabilidade econômica 2ª) Viabilidade técnica 3ª) Pirata

11 3. Características de cada fase Prélançamento 1ª fase Lançamento 2ª fase Construção 3ª fase Chaves 2ª fase 1º) Alienação das frações ideais 2ª) Possibilidade cancelamento empreendimento

12 3. Características de cada fase 1ª fase 2ª fase 3ª fase Prélançamento 2ª fase Lançamento Construção Chaves 1º) Alvará de execução 2ª) Possibilidade alteração do projeto 3º) Comissão de representantes 4º) Patrimônio de Afetação

13 3. Características de cada fase 1ª fase 2ª fase 3ª fase Prélançamento 2ª fase Lançamento Construção Chaves 1º) Aprovação Crédito Imobiliário (SFH/SFI) 2º) Averbação construção 3º) Condomínio Edilício

14 4. Natureza jurídica dos contratos Prélançamento 1ª fase Lançamento 2ª fase Construção 3ª fase Chaves 2ª fase Contratos preliminares (Promessas) (recibos) (Termos adesão) Contratos definitivos (CCV) Contratos translativos (CV)

15 5. Formas de extinção dos contratos Prélançamento 1ª fase Lançamento 2ª fase Construção 3ª fase Chaves 2ª fase 1º) Resilição unilateral (art. 34, L /64) 1º) Rescisão 2º) Resilição bilateral (distrato) 1º) Rescisão 2º) Resilição bilateral (distrato) 3º) Resolução

16 6. Natureza jurídica da propriedade Prélançamento 1ª fase Lançamento 2ª fase Construção 3ª fase Chaves 2ª fase Propriedade RESOLÚVEL Propriedade LIMITADA Propriedade PLENA

17 7. Negócios pretéritos da incorporação imob Viabilidade econômica e comercial - É a análise da situação do mercado imobiliário. - Target marketing (inteligência de mercado) - Virtual target = marketing - Endomarketing = comprometimento interno

18 7. Negócios pretéritos da incorporação imob Viabilidade Técnica e Legal - É a análise detalhada do terreno, da região, dos projetos da cidade e do bairro, da segurança local, do transporte e de todos os outros fatores que são determinantes na escolha do imóvel pelo seu futuro cliente. Exemplo: Acidente durante a construção da estação Pinheiros da expansão da linha 4, em 12 de janeiro de 2007?

19 7. Negócios pretéritos da incorporação imob Projeto do empreendimento - Concepção arquitetônica do empreendimento. - NBR /2013 Norma de desempenho CDC - Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro); Obs: não esqueçam do art. 6º, III, e 31, CDC

20 7. Negócios pretéritos da incorporação imob Estudo do VGV É um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado. Exemplo: Pirata e target marketing

21 7. Negócios pretéritos da incorporação imob Contratação dos fornecedores a) Corretores de imóveis (imobiliária) b) Advogados c) Arquiteto autor do projeto imobiliário d) Engenheiros laudos de solo, estrutura e planejamento e) Agência de Publicidade e de propaganda f) Ateliê de Maquetes Físicas e Eletrônicas (Painéis de perspectiva)

22 7. Negócios pretéritos da incorporação imob Recursos de financiamento a) Recursos bancários (plano empresário) b) Recursos próprios do incorporador c) Recursos dos adquirentes d) Recursos do Sistema Financeiro da Habitação - SFH (L. 4380/64) ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI (L. 9514/97)

23 8. Formação do empreendimento 8.1 Aquisição imobiliária 1º) CV com pagamento integral do preço 2º) CV + NP (CD e promessa de dação) 3º) CCV (ou promessa de cessão); 4º) Promessas de permuta no local; 5º) Permuta por outros imóveis.

24 8. Formação do empreendimento 8.2. Fusão de imóveis - Verdadeiro sentido de incorporação - Matrícula 01 + Matrícula 02 = Matrícula X - Procedimento registral: a) Memorial descritivo atual b) Único proprietário (art. 234, L /73) c) Ônus anteriores acompanham

25 8. Formação do empreendimento 8.3. Outorga onerosa Art. 28. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 1 o Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno. 2 o O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. 3 o O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área.

26 8. Formação do empreendimento 8.4. CEPAC e operações urbanas Art. 34. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação. 1 o Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação. 2 o Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.

27 8. Formação do empreendimento 8.5. Empresa incorporadora Modelos a) Incorporação por pessoa física - Corretor - Construtor Obs: Procuração (art. 31 1º cc 35, 4º, L. 4591/64) b) Incorporação por pessoa jurídica - Sociedade em Conta de Participação (SCP) - Sociedade de Propósito Específico (SPE)

28 8. Formação do empreendimento 8.5. Empresa incorporadora Constituição da SCP (991 a 996, CC) Sócios: Ostensivo e participantes (ocultos) Objeto: construção do empreendimento

29 8. Formação do empreendimento 8.5. Empresa incorporadora Constituição da SPE (L /2004) Atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa.

30 9. Teoria Geral da 9.1. Conceito É a atividade EMPRESARIAL que visa a PROMOVER OU REALIZAR A CONSTRUÇÃO, para ALIENAÇÃO total ou parcial de edificações ou de conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

31 9. Teoria Geral da 9.2. Bem jurídico Proteção dos adquirentes e a constituição de condomínio por andares ou por planos, vendendo antecipadamente as unidades autônomas, cujo capital far-se-á necessário para a construção do empreendimento.

32 9. Teoria Geral da 9.3. Natureza jurídica Atividade empresarial complexa. 1º) O incorporador convenciona com os interessados a venda e a construção da unidade autônoma. 2º) Celebra os compromissos de compra e venda de cada unidade. 3º) Firma-se os contratos de prestação de serviço de construção. 4º) Realiza-se a convenção, instituição e especificação do condomínio.

33 9. Teoria Geral da 9.4. Princípios 1º) P. presunção da incorporação (art. 29, p. único) Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. 2º) P. extensão da responsabilidade-incorporação (art. 30) Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

34 9. Teoria Geral da 9.4. Princípios 3º) P. responsabilidade integral (art. 31, 3º) Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art º) P. eficácia da incorporação (art. 32) O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:...

35 9. Teoria Geral da 9.5. Estrutura jurídica Sujeito ativo (art. 29) R = é a pessoa física ou jurídica, empresária ou não, que, embora: - não efetue a construção, - compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno - objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, - coordenando e levando a termo a incorporação - e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

36 9. Teoria Geral da 9.5. Estrutura jurídica Sujeito ativo (art. 29) Quem pode ser incorporador? (Rol do artigo 31) 1º) proprietário 2º) co-proprietário (condômino) 3º) titular de direito real à aquisição 4º) ente da federação proc. de desapropriação 5º) construtor (mandato com poderes especiais) 6º) corretor (mandato com poderes especiais) Obs: Proc. com redação do art. 35 4º

37 9. Teoria Geral da 9.5. Estrutura jurídica Sujeito passivo Pode ser pessoa física ou jurídica; - A aquisição deve ocorrer antes ou durante a construção do edifício. - A eficácia erga omnes depende do registro.

38 9. Teoria Geral da 9.5. Estrutura jurídica Objeto 1º) Torres isoladas ou conjunto de edificações verticais (art. 1º). 2º) Condomínio de casas térreas ou assobradadas (art. 8.º). 3º) Habitações isoladas (art. 68).

39 9. Teoria Geral da 9.5. Estrutura jurídica Objeto O contrato tem por objeto a operação jurídica de venda de unidade autônoma de edifício em construção. O contrato necessita dos seguintes ajustes: 1º) admitir a alienação de fração ideal de terreno. 2º) necessidade de constituição do condomínio edilício. 3º) especialização do imóvel (fração ideal ou unidade auton) 4º) cláusulas obrigatórias (preço, efeitos da mora, da rescisão e obrigação de informar o estado da construção, conforme art. 41, 1º e 2º, e inciso I).

40 9. Teoria Geral da 9.5. Estrutura jurídica Forma Plúrima: a) Instrumento particular b) Instrumento público

41 9. Teoria Geral da 9.6. Formas contratuais 1º) construção por conta e risco do incorporador, caso em que ele promete vender as unidades autônomas a prazo e preço certos, ou reajustáveis na forma do contrato (art. 41 e art. 43, da Lei nº 4.591/64); 2º) construção por empreitada (arts. 55 a 57); 3º) construção por administração (arts. 58 a 62).

42 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do incorporador 1º) Registrar o memorial de incorporação (art. 32) 2º) Informação ao adquirente da NJ dos contratos( 2º art. 32). 3º) Informação dos dados registrais da incorporação imobiliária, nos anúncios..., salvo nos "classificados ( 3º do art. 32). 4º) Informação de ônus fiscais ou reais ( 5º do art. 32). 5º) Revalidar o registro de incorporação após 180 dias (Lei 4864/65), salvo concretização (art. 33)

43 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do incorporador 6º) Informação sobre o prazo de carência ( 3º do art. 34) 7º) Denunciar de forma inequívoca, a cada um dos adquirentes a opção pela desistência da incorporação ( 4º do art. 34) 8º) Celebrar em até 60 dias (Lei 4864/65), a contar do termo final do prazo de carência, se houver, os contratos definitivos (art. 35) 9º) Informação da obrigação em celebrar os contratos definitivos ( 4º e 5º do art. 35)

44 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do incorporador 10º) Informação no contrato de construção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades( 6º do art. 35) 11º) Restituição, no caso de denúncia de incorporação, em até 30 dias aos adquirentes as importâncias pagas (art. 36) 12º) Informação de eventuais ações reais ou pessoais reipersecutórias (art. 37) 13º) Informação sobre eventual ocupação (art. 38)

45 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do incorporador 14º) Informação sobre permuta no local (promessa de permuta) (art. 39) 15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certos do art. 43: I - informar o estado da obra semestralmente; II - responder civilmente pela execução da incorporação; III responder com seus bens pessoais em caso de falência; IV não alterar o projeto, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

46 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do incorporador 15º) Nos casos de incorporação a prazo e preços certos do art. 43: V não modificar as condições de pagamento; VI construir no prazo. VII responder subsidiariamente com seus bens pessoais em caso de insolvência (P. Afetação)

47 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do incorporador 16º) Convocar a Comissão de Representantes (49, 1º) 17º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, nos casos de construção por empreitada (art. 55, 3º). 18º) Averbar a construção (art. 44) 19º) Agendar as visitas da Comissão de Representantes, nos casos de construção por empreitada (art. 55, 3º).

48 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Obrigações do adquirente 1º) Pagar as prestações 2º) Registrar o contrato 3º) Não interferir no andamento da obra

49 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Direitos do incorporador 1º) Reclamar a não observância pelo RI o prazo de 15d. ( 8º, do art. 32) 2º) Apresentar as plantas do projeto aprovado em cópia autenticada ( 10, do art. 32) 3º) Denunciar a desistência da incorporação (art. 34) 4º) Exercer direito de retenção (art. 52) 5º) Alienar após o registro do M. I.

50 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Direitos do adquirente 1º) Receber o imóvel no prazo 2º) Ter acesso a toda documentação 3º) Direito a adjudicação compulsória (32 2º) 4º) Ter conhecimento da forma de aquisição do imóvel (39) 5º) Saber o andamento da obra (43, I) 6º) Ao contrato definitivo (35) 7º) Averbação da carta-proposta ou documento de ajuste preliminar (43, 4º) 8º) Pedir a averbação da obra (44, 2º) 9º) Reunir-se em Assembléia (49 e 50) 10º) Cobrar a devolução das parcelas pagas (36)

51 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Efeitos civis 1º) Direito real à aquisição 2º) Exceção ao p. da unitariedade matricial 3º) Não sana vícios (aquisição derivada) obs: art. 55, L /15

52 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Efeitos penais 1ª) Crime contra a economia popular (art. 65) - Promover a incorporação fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ou construção das edificações. (Reclusão de 1 a 4 anos e multa.) 2ª) Contravenções penais relativas à economia popular (66) - Negociar frações ideais sem previamente satisfazer as exigências legais. - Omitir a existência de ônus reais, eventual ocupação e orçamento. - Não celebrar os contratos definitivos, de construção ou a convenção. - Paralisara obra por mais de 30 dias ou retardar-lhe excessivamente. (Multa de 5 a 25 vezes o salário mínimo)

53 9. Teoria Geral da 9.7. Efeitos Deveres do registrador imobiliário 1ª) Qualificar com zelo em 15 dias (art. 32, 6º) 2ª) Responsabilidade civil e penal, se não cumprir a lei ( 7º) 3º) Se não cumprir o prazo de 15 dias, a multa será no mesmo valor dos emolumentos. ( 8º) 4º) Não responde pela exatidão dos projetos desde que assinado por RT ( 9º)

54 9. Teoria Geral da 9.8. Extinção Cumprimento do contrato (adimplemento) Distrato (resilição bilateral) Caso fortuito ou força maior (resolução) Denúncia do prazo de carência (34, 4º - resilição unilateral) Atraso no pagamento do preço (63 - resolução)

55 10. Do processo registral Memorial de incorporação É a especialização do projeto de construção, com suas minúcias: a) Histórico da propriedade b) Existência ou não de ônus c) Estrutura condominial Obs: Feito em 2 vias

56 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. I) Título de propriedade, ou de promessa (art. 32, letras a e c ). - Título aquisitivo (221, LRP) - - Histórico vintenário da propriedade

57 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. II) Inexistência de dívidas tributárias (art. 32, letras "b", "f", e "o"). - CND Tributos Estaduais e Municipais - CND SRFB/PGFN/INSS

58 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. III) Inexistência de ações reais e pessoais reipersecutórias (art. 32, letras "b"). - Certidões dos Tabelionatos de Protestos (5 anos) - Certidão dos feitos ajuizados estaduais - Certidão dos feitos ajuizados federais - Certidão de feitos criminais PRAZO: 6 meses (215.6, Cap. XX, Tomo II, Prov. 58/89) Item 215. As certidões dos distribuidores cíveis e criminais, inclusive da Justiça Federal, as negativas de impostos e as de protestos devem referir-se aos alienantes do terreno (atuais proprietários e compromissários compradores, se houver, inclusive seus cônjuges) e ao incorporador.

59 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. IV) Especialidade objetiva (art. 32, letras "d", "e", "i" e "p"). - projeto de construção, devidamente aprovado. - cálculo das áreas das edificações - área real de construção. - área equivalente de construção. - discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas vinculadas. - planta elucidativa da garagem - planta elucidativa dos depósitos

60 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. V) Autorização especial GRAPROHAB (art. 32, d ) Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP (Decreto Estadual nº /2007 art. 5º, inciso IV): a) condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a ,00m²; b) condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a ,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública; c) condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a ,00m². PRAZO DE VALIDADE DO ALVARÁ: 2 anos.

61 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. V-A) Dispensa de análise - GRAPROHAB (art. 32, d ) Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de SP (Decreto Estadual nº /2007 art. 5º): - Condomínios horizontais com menos de 200 unidades habitacionais. - Condomínios verticais com até 200 unidades. - Desmembramentos em até 10 lotes. - Desmembramentos acima de 10 lotes deverão comprovar existência de redes de água e esgoto e infraestrutura tais como guias, sarjetas e iluminação publica na testada dos lotes. - Prazo de análise de 15 dias úteis a contar da data do protocolo ou da complementação dos documentos solicitados.

62 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. VI) Encargo financeiro da obra (art. 32, h ) - avaliação do custo global da obra (atualização do cálculo). - declaração da área sub-rogada, que será entregue ao alienante do terreno ao incorporador ou ao próprio incorporador (art. 39).

63 10. Do processo registral Documentos integrantes do M. I. VII) Regras de convivência (art. 32, j ) - Convenção condominial.

64 10. Do processo registral Qualificação registral - Prazo de 15 dias para examinar os documentos (32, 6º) - Registro da Incorporação (condição de eficácia das promessas de compra e venda das unidades TJDF 12/99)

65 10. Do processo registral Providências do incorporador - Prazo de 180 dias de validade da documentação - Nesse lapso devem ser vendidas as unidades (art. 33) - O prazo máximo para a realização dos contratos definitivos é de 60 dias, após ultrapassado o prazo de carência (art. 35, L /64) Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 60 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32.

66 10. Do processo registral Matrícula-mãe Todos os atos praticados serão nela. Item 226. Antes de averbada a construção e registrada a instituição do condomínio, será irregular a abertura de matrículas para o registro de atos relativos a futuras unidades autônomas.

67 10. Do processo registral Das fichas auxiliares (disponibilidade) 225. Recomenda-se a elaboração de uma ficha auxiliar de controle de disponibilidade, na qual constarão, em ordem numérica e verticalmente, as unidades autônomas, a exemplo do estabelecido para os loteamentos (item 176.1) Das fichas complementares Nessas fichas, que receberão numeração idêntica à da matrícula que integram, seguida de dígito correspondente ao número da unidade respectiva (Ex.: Apartamento: M /A.1; Conjunto: M /C.3; Sala: M /S.5; Loja: M /L.7; Box: M /B.11; Garagem: M /G.15, etc.), serão descritas as unidades, com nota expressa de estarem em construção, lançando-se, em seguida, os atos de registro pertinentes (modelo padronizado).

68 10. Do processo registral Diferenças entre condomínio edilício incorporação e INCORPORAÇÃO Durante a construção Atos na matrícula-mãe CONDOMÍNIO EDILÍCIO Após a construção Atos nas matrículas-filhas

69 10. Do processo registral Da conclusão das obras - Não há exigência de um novo registro (de instituição). - Compreendem-se no custo de conclusão da incorporação: a) todo o custeio da construção do edifício; b) a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (31-F, inciso IV) *Não havendo modificação do plano inicial Dispensa da anuência dos adquirentes, ainda que seus contratos estejam registrados.

70 10. Do processo registral Da atribuição de unidades - É a forma de extinção de condomínio voluntário. - Requisitos: a) dois ou mais incorporadores (ou proprietários) b) concentração da vontade empresarial na sociedade ou no negócio.

71 11. Do patrimônio de afetação Conceito É um sistema de restrição de bens ou de limitação da aderência em relação ao seu titular, tendo como finalidade a proteção de determinado patrimônio.

72 11. Do patrimônio de afetação Natureza jurídica Direito real sui generis. Ademais, nasce no momento em que é averbado no registro de imóveis do termo firmado pelo incorporador, sendo obstada a referida averbação se houver ônus reais previamente constituídos sobre o imóvel.

73 11. Do patrimônio de afetação Bem jurídico É a segurança social da: a) destinação especifica dos recursos da incorporação; b) separação de patrimônio do incorporador; c) os bens vinculados à incorporação imobiliária.

74 11. Do patrimônio de afetação Princípios 1º) Princípio da Incomunicabilidade (art. 31- A, caput e 1º da Lei nº 4.591/64) Por este princípio o terreno, as suas acessões, demais bens e direitos vinculados ao empreendimento imobiliário estarão separados do patrimônio do incorporador, respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

75 11. Do patrimônio de afetação Princípios 2º) Princípio da Responsabilidade Objetiva ( 2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64) A responsabilidade pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação são de responsabilidade exclusiva do incorporador, como por exemplo, desviar os recursos advindos dos adquirentes para outra incorporação.

76 11. Do patrimônio de afetação Princípios 3º) Princípio da Livre Oneração Vinculada ( 3º e 4º do art. 31-A, Lei nº 4.591/64) Liberdade para o incorporador buscar recursos financeiros para concretizar a construção do empreendimento, podendo inclusive onerar com garantia real esta operação de crédito, porém a finalidade deve ser restrita à construção, inclusive se houver cessão de direitos creditórios, o produto da cessão ficará vinculado ao patrimônio de afetação.

77 11. Do patrimônio de afetação Princípios 4º) Princípio da Vinculação ou Atração da Afetação ( 5º e 6º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64) Todo produto da alienação das frações ideais e quotas da construção serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção seja assumida por terceiro, ou seja, o incorporador responderá pela destinação prioritária dos recursos financeiros para a construção.

78 11. Do patrimônio de afetação Efeitos jurídicos Deveres do incorporador (31-D) 1º) Probidade e boa-fé na administração (I) 2º) Manter desvinculados os patrimônios de cada incorporação (II) 3º) Captação de recursos (III) 4º) Transparência documental (IV, VI e VIII) 5º) Manter conta de depósito específica (V) 6º) Liberdade de acesso à obra (VII) 7º) Faculdade do RET (Lei /04)

79 11. Do patrimônio de afetação Efeitos jurídicos Deveres dos adquirentes (31-C) 1º) Constituir comissão de representantes (art. 50) 2º) Fiscalizar o andamento das construções 3º) Fiscalizar as contas do empreendimento

80 11. Do patrimônio de afetação Extinção (art. 31-E) 1º) Averbação da construção + registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes 2º) Na extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

81 11. Do patrimônio de afetação Extinção (art. 31-E) 3º) Com a denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas, nos termos do art. 36 da Lei nº 4.591/64;

82 11. Do patrimônio de afetação Extinção (art. 31-E) 4º) com a liquidação, deliberada pela assembléia geral, em decorrência da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, de acordo com o art. 31-F, 1º, da Lei 4.591/64; ATENÇÃO: A decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

83 12. Da aquisição de imóvel na planta Proposta a) Pagamento com recursos próprios b) Pagamento com recursos do SFH (L. 4380/64) ou SFI (L. 9514/97)

84 12. Da aquisição de imóvel na planta Fechamento no plantão de vendas e o CDC a) Prazo para reflexão (arrependimento) Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

85 12. Da aquisição de imóvel na planta Fechamento no plantão de vendas e o CDC b) Resolução contratual Súmula 543 STJ - Na hipótese de resolução (leia-se RESCISÃO) de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

86 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio a) Até 12 meses Lei /01 - Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano. 1o É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano. (...)

87 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio b) => 36 meses Lei /01 - Art. 2º (...) 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período.

88 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio c) Possibilidade de juros no pé EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. LEGALIDADE. 1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios.

89 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio c) Possibilidade de juros no pé (...)2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença.

90 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio c) Possibilidade de juros no pé 4. Precedentes: REsp n /SP, Relator Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n /PE, REsp n /DF, REsp n /PE e REsp n /DF, todos relatados pelo Ministro ALDIR PASSARINHO JÚNIOR, REsp n /DF, relatado pelo Ministro PAULO FURTADO (Desembargador convocado do TJBA), e REsp n /SP, relatado pelo Ministro MASSAMI UYEDA. 5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (EREsp /PB, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).

91 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio d) => 36 meses Lei /04 - Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

92 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio e) Investidor 1º) Contrato a preço de custo (art. 58, L /64) Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

93 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio e) Investidor 2º) Contrato com pessoa a declarar (art. 467, CC) Art No momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes.

94 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio e) Investidor 3º) Exclusão de taxa de cessão DL 58/37 - Art. 13. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. À falta do consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais. 2º Averbando a transferência para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará, ciência por escrito.

95 12. Da aquisição de imóvel na planta Condições do negócio e) Investidor 3º) Exclusão de taxa de cessão Lei 6.766/79 - Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão. 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.

96 12. Da aquisição de imóvel na planta SATI Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária "Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado. (Min. Sanseverino no julgamento do REsp )

97 12. Da aquisição de imóvel na planta Corretagem a) Regra: Responsabilidade da vendedora b) Não cabimento: quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AgRg no AGRAVO em REsp nº PR (2013/ j Rel. Sidnei Beneti) e REsp nº SP rel. Nancy Andrighi j. (2010/ ) REsp /SP (3ª Turma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 31/10/2007); e do REsp /RJ (3ª Turma, de minha relatoria, DJ de 5/3/2007) c) Possibilidade de inversão: REsp n /RS, j. 10/08/2016 e Resp n , Rel. Paulo de Tarso Sanseverino, j

98 12. Da aquisição de imóvel na planta Prescrição trienal ou quinquenal? a) Prescrição trienal (art. 206, 3º, IV, CC). - REsp RS DJe 19/9/2016, - REsp SP Dje 6/9/ REsp SC, DJe 17/11/ Acórdão , Dje 14/7/2015 Turma de Uniformização do TJDFT

99 12. Da aquisição de imóvel na planta Prescrição trienal ou quinquenal? b) Prescrição quinquenal (art. 27, CDC) Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

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