PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO. Prof. Marcus Vinicius Kikunaga TURMAS 14 e 04 (on-line) 25/10/2018 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.

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1 Prof. Marcus Vinicius Kikunaga TURMAS 14 e 04 (on-line) 25/10/2018 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. o Recursos de financiamento: a) Plano empresário: geralmente ocorre na 1ª fase, é o financiamento a execução, o banco hipoteca o empreendimento, gerando ônus para os adquirentes, essa hipoteca é ineficaz teoricamente falando aos consumidores diretos (súmula 308 STJ), compromissário comprador sem previsão de financiamento, que pagou o preço com seus próprios recursos, desta forma o problema irá surgir na 3ª fase, a entrega das chaves, pois tem que pagar o repasse. Súmula 308, STJ. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. (Súmula 308, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 30/03/2005, DJ 25/04/2005 p. 384) OBS: No plano empresário em regra o banco exige: 1º Constituição do patrimônio de afetação; Art. 31-A, Lei nº 4.591/64. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manterse-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(incluído pela Lei nº , de 2004) 2º Pagamento da dívida conforme alienações realizadas; Página 1 de 11

2 3º Repasse da carteira de recebíveis (clientes com financiamento em porcentagem estipuladas). No plano empresário adotado na primeira e segunda fase, empresta-se para o incorporador para construção. Para garantir o capital, o banco coloca hipoteca. Os clientes que compraram com recurso próprio, será necessário entrar judicialmente para cancelar hipoteca com base na Súmula 308 STJ. Os clientes que compraram e vão pagar o imóvel com financiamento (SFH/SFI), pra esses não faz diferença. Banco interveniente quitante, banco escolhido pelo adquirente para financiamento, que irá negociar com o banco que financiou a construção, para tentar cancelar a hipoteca para alienação fiduciária. b) Recursos próprios do incorporador: o incorporador banca a construção e vai alienando. Capital de investidor, geralmente faz contrato de SCP art. 991, CC, o incorporador é o sócio ostensivo e, os outros investidores participantes. Para que possa justificar o recebimento de valores SCP, exige-se CNPJ. c) Recursos dos adquirentes: reunião de patrimônio dos adquirentes, permitir que o cliente que está comprando objeto futuro, tenha segurança de aplicar seu dinheiro no objeto determinado. d) Recurso SFH (Lei nº /64): adquirente que não tem todo dinheiro, é transferido para o SFH, durante a obra o valor da parcela é menor, OBS: Qual a diferença entre o SFH e o SFI? R. A diferença está na origem dos recursos: a) SFH: origem pública e social do sistema brasileiro de poupança e empréstimo (SBPE Lei nº 4.380/64, Página 2 de 11

3 a qual condiciona limite máximo de financiamento e comprometimento máximo de 30% da receita do mutuário) b) SFI: a origem dos recursos é particular dos bancos privados. OBS: A primeira aquisição pelo SFH tem desconto de 50% no registro, previsto na tabela de emolumentos. o Formação do empreendimento (pré-lançamento). o Aquisição Imobiliária (empreendedor): forma de adquirir o terreno para fazer o empreendimento. Quando o incorporador vê um imóvel bom, um bom empreendimento, faz-se a compra e venda com nota promissória pró soluto (título executivo), com confissão de dívida (título executivo) e promessa de dação (é uma extinção de obrigação). É negócio jurídico perfeito não volta para traz, se tiver inadimplemento do incorporador, ele pode executar. OBS: A dação em pagamento tem natureza jurídica de adimplemento com modificação de vinculo. Requisito fundamental para dação em pagamento, é uma dívida vencida, ou seja, promessa de dação, tecnicamente não existe, criação de cartório. OBS: O que é promessa de permuta? Duas configurações - Art. 39, inciso II, Lei 4.591/64: a) Promessa de permuta; b) Permuta parcial. Art. 39, Lei nº 4.591/64. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: (...) Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados. Página 3 de 11

4 Na promessa não há transmissão imobiliária, consequentemente não há ITBI, na promessa contrato condicionado (eu te transfiro o terreno se você construir), só se aperfeiçoa na instituição do condomínio. Já na permuta há transferência imobiliária do terreno, mas não da unidade pois não tem construção. A transferência pode ser de 100% ou de parte do terreno 80%, no caso da parcial, paga-se ITBI no momento e depois quando das transferências das unidades. Neste caso, o terrenista se torna proprietário de uma expectativa de um objeto futuro. Já, o incorporador recebe 80%, torna-se coproprietário com o terrenista, ele paga construindo as unidades autônomas na área reservada, tem que construir. Benefício ao terrenista que não paga ITBI porque não transferi. OBS: Segundo o art. 30 da Lei nº 4.591/64, os titulares de direitos reais sobre imóvel objeto do empreendimento serão solidariamente responsáveis pelos seus eventuais prejuízos, desse modo justifica-se a permuta parcial com transferência de 100% do terreno ao incorporador com exclusão total de responsabilidade do terrenista. Art. 30, Lei nº 4.591/64. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Outra situação é a incorporação por procuração: o terrenista ao invés de fazer transferência imobiliária, ele outorga procuração ao incorporador e este realiza o empreendimento no nome do terrenista. Art. 31, Lei nº 4.591/64. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: (...) Página 4 de 11

5 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. Art. 35, Lei nº 4.591/64. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) (...) 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a cartaproposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o consequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. o Fusão de imóveis: Verdadeiro sentido de incorporação Matrícula 01 + Matrícula 02 = Matrícula X Procedimento registral: a) Memorial descritivo atual; b) Único proprietário (art. 234, L /73); c) Ônus anteriores acompanham. Página 5 de 11

6 o Outorga onerosa: É a possibilidade administrativa de aquisição de potencial de construção acima do permitido pela lei com base em contraprestação pecuniária. Limitado por lei com o objetivo de promover adensamento demográfico (direcionamento urbano). Art. 28, Lei nº /00. O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. 1º Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno. 2º O plano diretor poderá fixar coeficiente de aproveitamento básico único para toda a zona urbana ou diferenciado para áreas específicas dentro da zona urbana. 3º O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área. Solo criado = paga para construir a mais. OBS: Na outorga onerosa é importante observar o limite máximo estabelecido para a construção acima do permitido (estoque). o CEPAC - Certificado de potencial adicional de construção: Art. 34, Lei nº /00. A lei específica que aprovar a operação urbana consorciada poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção, que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação. 1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação. 2º Apresentado pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada. Página 6 de 11

7 OBS: O CEPAC certificado de potencial adicional de construção, segue o mesmo raciocínio da outorga onerosa, diferenciando-se pela sua exclusiva vinculação em OPERAÇÃO URBANANS (Por lei urbana lançamento dos certificados, lançam leilão e as pessoas se habilitam para comprar o CEPAC). o Empresa incorporadora: 1. Incorporação por pessoa física: 1.1. Corretor; 1.2. Construtor. OBS: Procuração (art. 31, 1º c.c art. 35, 4º, ambos da Lei nº 4591/64). 2. Incorporação por pessoa jurídica: 2.1. Sociedade em Conta de Participação (SCP): ente despersonalizado, mas tem CNPJ), interessante colocar o terrenista, pois o sócio participante não tem responsabilidade civil, criminal por nada; 2.2. Sociedade de Propósito Específico (SPE): sociedade de propósito especifico, criada com base num modelo das parcerias público privada, tem o capital misto público e privado, concorrência = retira-se a discricionariedade, faz o objeto vinculado art. 661, 1, CC - nunciação). Objetivo: realizar uma única incorporação. OBS: A ideia da Sociedade de Propósito Específico (SPE) é criar o engodo como se fosse o patrimônio de afetação. Página 7 de 11

8 do terrenista. OBS: Permuta financeira, a venda das unidades já vai entrando no bolso TEORIA GERAL DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. o Conceito: A incorporação imobiliária é uma atividade empresária, na qual pretende com as alienações das frações ideais, capitar recursos suficientes para realizar a construção, exceto, no condomínio de lotes. OBS: O regime jurídico da incorporação se aplica em qualquer alienação de objeto futuro. Incorporação Imobiliária é diferente de condomínio edilício, ela é um regime jurídico protetivo do consumidor, necessária toda vez que negociar negócio futuro. Agora, se realiza construção sem alienação e recurso próprio, não precisa incorporar, desta forma não é incorporador. o dos recursos. Bem jurídico: proteção dos adquirentes por conta da antecipação o Natureza jurídica: é a localização do instituto no sistema, importante fazer essa análise para poder enxergar os efeitos jurídicos. No caso da incorporação é de natureza complexa, tem-se negócios jurídicos voluntários; negócios jurídicos unilaterais (Ex. instituição de condomínio); OBS: Qual a diferença entre instituição de condomínio e especificação de condomínio? R. A instituição do condomínio é o título de constituição do regime jurídico especial do condomínio edilício. (RJE: no qual o sujeito vai usar, fruir e Página 8 de 11

9 livremente dispor da unidade autônoma ÁREA ÚTIL sem direito de preferência dos demais, agora com relação a área comum é limitado as regras da convenção). Já a especificação de condomínio é determinada pelo cumprimento do princípio da especialidade objetiva do registro de imóveis art. 176, da Lei nº 6.015/73. OBS: É necessária a especificação de condomínio quando o projeto de incorporação for alterado ou quando não houver projeto de incorporação. o Princípios: 1. Presunção da incorporação: Se você alienar a fração ideal sem incorporar, você será presumido como incorporado pela lei; Art. 29, Lei nº 4.591/64. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. 2. Extensão da responsabilidade: se o terrenista age como incorporar você se torna solidário importante em grupo econômico (CONSEGUE EXECUTAR SPE E A HOLDING); Art. 30, Lei nº 4.591/64. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Página 9 de 11

10 3. Responsabilidade integral: baseado no princípio acima. Como base neste dois princípios que o incorporador colocar medo no terrenista; Art. 31, Lei nº 4.591/64. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: (...) 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art Eficácia da incorporação: Só pode alienar as frações depois de registrar o memorial entre outros documentos previstos no art. 32 da Lei nº 4.591/64. Art. 32, Lei nº 4.591/64. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...) BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 10 de 11

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