STJ ARN L RI R. 9. a edição revista e atualizada. THOMSON REUTERS REVISTA DOS TRIBUNAlsrn

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1 STJ ARN L RI R 9. a edição revista e atualizada THOMSON REUTERS REVISTA DOS TRIBUNAlsrn

2 PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PARCELAMENTO DO SOLO URBANO Leis 6.766/79 e 9.785/99 9. a edição revista e atualizada ARNALDO RIZZARDO I." edição: "edição: " edição: " edição: " edição: " edição: " edição: " edição: desta edição [2013] EDITORA REVISTA DOS TRIBUNAIS L TOA. GiSEllE T APAI Diretora responsável Rua do Bosque, Barra Funda Tel Fax CEP São Paulo, SP, Brasil TODOS OS DIREITOS RESERVADOS. Proibida a reprodução total ou parcial, por qualquer meio ou processo, especialmente por sistemas gráficos, microfílmicos, fotográficos, reprográficos, fonográficos, videográficos. Vedada a memorização e/ou a recuperação total ou parcial, bem como a inclusão de qualquer parte desta obra em qualquer sistema de processamento de dados. Essas proibições aplicam-se também às características gráficas da obra e à sua editoração. A violação dos direitos autorais é punível como crime (art. 184 e parágrafos, do Código Penal), com pena de prisão e multa, conjuntamente com busca e apreensão e indenizações diversas (arts. 101 a 110 da lei 9.610, de , lei dos Direitos Autorais). CENTRAL DE RELACIONAMENTO RT (atendimento, em dias úteis, das 8 às 17 horas) Tel deatendimentoaoconsumidor:sac@rt.com.br Visite nosso site: Impresso no Brasil [ ] Profissional Fechamento desta edição [ ] ISBN

3 SUMÁRIO INTRODUÇÃO EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO PARCELAMENTO DO IMÓVEL E DA PRO MESSA DE COMPRA E VENDA Razões históricas e sociais Primórdios da promessa de compra e venda. O direito português e o francês O direito civil pátrio Quadro das leis especiais reguladoras APLICAÇÃO DA LEI 6.766/ Revogação expressa e revogação tácita de leis Leis em vigor relativamente ao parcelamento do solo urbano Dispositivos em vigor do Dec.-lei 58 e do Dec Aplicação da Lei aos contratos relativos a imóveis desmembrados Imóveis rurais e incidência da Lei Aplicação da lei no espaço Competência dos Estados e Municípios para legislarem complementarmente Desmembramentos não sujeitos ao procedimento da Lei Loteamentos implantados através de doações e outras formas de alienações LOTEAMENTO Definição de loteamento e lote Condições para o loteamento Requisitos urbanísticos Projeto do loteamento Fase preliminar Fase do projeto definitivo Aprovação do projeto Loteamentos fechados Distinção entre loteamentos fechados e condomínios fechados... 54

4 8 I PROMESSA DE COMPRA E VENDA Aplicações práticas dos condomínios aos loteamentos fechados DESMEMBRAMENTO E DESDOBRE DE ÁREA Desmembramento e o Dec.-lei Loteamento e desmembramento. Definições e distinções O processo do desmembramento Aspectos conceituais Condições Projeto do desmembramento Aprovação do projeto Desdobre de área REGISTRO DO LOTEAMENTO E DO DESMEMBRAMENTO Os documentos necessários para o registro Procedimento cartorário preliminar O ato do registro Registro em mais de uma circunscrição imobiliária Indisponibilidade dos espaços públicos Cancelamento do registro Loteamento parcial da propriedade Alteração e cancelamento parcial do loteamento Transmissão da propriedade loteada Falência do loteador Mudança na destinação do loteamento O CONTRATO Definição de contrato Definição de contrato de promessa de compra e venda Fins do contrato Natureza obrigacional da promessa Obrigação de fazer e execução coativa Compromisso de compra e venda em incorporações imobiliárias Compromissso de compra e venda e as garantias da hipoteca e da alienação fiduciária instituídas no imóvel objeto da incorporação imobiliária Contrato e custos de urbanização PRÉ-CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA Conceito de pré-contrato...,

5 SUMÁRIO I Execução coativa do pré-contrato e das formas assemelhadas O registro do pré-contrato DIREITO REAL E DIREITO PESSOAL Distinção entre direito real e direito pessoal Compromisso de compra e venda e direito real. Conceitos de vários autores Efeitos do registro do compromisso e direito real Comparações entre promessa e escritura pública definitiva de compra evenda Efeitos reais do compromisso registrado Compromisso e ação reivindicatória FORMA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A forma dos negócios jurídicos, segundo o Código Civil Requisitos do instrumento em imóveis loteados Responsabilidade pelos encargos de implantação do loteamento A forma nos imóveis não loteados REGISTRO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A inscrição e a averbação na vigência da lei anterior, Dec Aplicação do sistema anterior aos contratos atuais Matrícula e registro de imóveis loteados Matrícula e registro de imóveis não loteados Requisitos da matrícula Requisitos do registro Efeitos do registro Embargos de terceiro na promessa de compra e venda não registrada Imposto de transmissão imobiliária na promessa de compra e venda RESCISÃO E CANCELAMENTO DO CONTRATO NO REGISTRO DE IMÓ- VEIS..., Rescisão e cancelamento dos contratos atinentes a imóveis loteados e intimações Rescisão dos contratos atinentes a imóveis não loteados Injustiça de tratamento referente a imóveis loteados Mora do promitente comprador em receber a escritura Rescisão dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação

6 1 O I PROMESSA DE COMPRA E VENDA 11.6 Quitação, pelo seguro, do contrato de financiamento de imóvel prometido vender pelo financiado Efeitos da rescisão ou do cancelamento do contrato perante terceiros Descabimento da rescisão se o preço se encontra substancialmente satisfeito CLÁUSULA PENAL Cláusula penal nas promessas de imóveis loteados e devolução do valor pago Cláusula penal nas promessas de imóveis não loteados O ARREPENDIMENTO Arrependimento nos imóveis loteados Arrependimento nos imóveis não loteados Arrependimento e cláusula resolutiva expressa Arrependimento pelo promitente comprador, ou desistência do negócio, e restituição do valor pago PURGAÇÃO DA MORA NAS PRESTAÇÕES EM ATRASO Promessas de compra e venda registradas, de imóveis loteados ou não Promessas de compra e venda não registradas, de imóveis loteados ou não Forma de notificação válida para a constituição em mora e para os fins da Lei ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Fundamentos da adjudicação compulsória Procedimento da adjudicação Condições para a propositura da ação, necessidade ou não do registro do contrato Adjudicação compulsória e execução específica através dos arts. 466-B e 466-C do CPC Possibilidade de qualquer ação ou defesa, mesmo sem o registro da convenção ACESSÕES E BENFEITORIAS DE IMÓVEIS.; Nulidade da cominação da perda das acessões e benfeitorias nos contratos Conceito de acessões e benfeitorias Direito à indenização Direito de retenção... \

7 SUMÁRIO I DAS OUTORGAS NOS CONTRATOS DE PROMESSA Necessidade da outorga do cônjuge para a validade plena do contrato Validade relativa na ausência do consentimento conjugal Prejuízo do compromissário se prevalente a nulidade absoluta Presença do cônjuge nas cessões de promessas Citação do cônjuge nas ações de rescisão Interpelação do cônjuge A CESSÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE CESSÃO A cessão de promessa no direito brasileiro e estrangeiro Cessões de imóveis loteados Cessões de imóveis não loteados Cessão feita pelo compromitente vendedor Direito de ação do cessionário contra o promitente vendedor Promessa de cessão de compromisso de compra e venda e o registro Cessões de imóveis que integram desapropriações para parcelamentos populares e registro dos respectivos instrumentos como títulos de propriedade ANTECIPAÇÃO DO PAGAMENTO E AÇÃO CONSIGNATÓRIA A antecipação do pagamento Mora do credor Consignação para antecipar o pagamento Atraso nas prestações e consignação Depósito insuficiente e prestações periódicas LOTEAMENTOS IRREGULARES Regularização do loteamento pelo proprietário Regularização do loteamento pela Prefeitura Municipal Desconsideração da personalidade jurídica na responsabilidade dos lotea- -dores e titularidade do Ministério Público para a ação civil pública ASPECTOS PENAIS O direito anterior à Lei Considerações sobre as infrações Considerações sobre os agentes e os elementos das figuras penais previstas na Lei Sujeito ativo Sujeito passivo.. :

8 12 I PROMESSA DE COMPRA E VENDA Objetividade jurídica Elemento subjetivo FATOS PUNÍVEIS EM ESPÉCIE Delitos com penas de reclusão Delitos qualificados Delitos com penas de detenção Sanções disciplinares e suspensão dos pagamentos das prestações BIBLIOGRAFIA LEGISLAÇÃO Lei 6.766, de Dec.-lei 58, de , com as modificações introduzidas pela Lei 649/1949 e pela Lei 6.014/ Lei 5.869, de Lei 6.015, de Dec.-lei 745, de Dec.-lei 271, de Lei 4.380, de Dec.-lei 1.608, de OUTRAS OBRAS DO AUTOR