ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIS MARIO GALBETTI (Presidente) e MARY GRÜN. São Paulo, 26 de novembro de 2015.

Transcrição

1 fls. 558 Registro: XX ACÓRDÃO Vistos, relatados e d iscutidos estes autos d e Apelação nº 10343XX , da Comarca de São Paulo, em que são apelantes DEBORA B. D. e A. D., é apelado ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 16 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIS MARIO GALBETTI (Presidente) e MARY GRÜN. São Paulo, 26 de novembro de Mendes Pereira Relator Assinatura Eletrônica

2 fls. 559 Voto nº 8519 Apelação Cível nº 10343XX Apelantes: DÉBORA B. D. e OUTRO Apelada: ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP 16 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. Comarca: São Paulo 7ª Câmara de Direito Privado COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Ação de resolução contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais - Cobrança valores referentes à despesa com intermediação e assessoria imobiliária - Empreendimento imobiliário - Negócio realizado em stand de vendas - Serviços vinculados à compra e venda do imóvel sem oportunidade dos adquirentes de recusá-los ou de contratarem outro prestador - Falta de informação adequada ao consumidor - Contrato de adesão e operação casada - Caracterização (art. 39, I, do CDC) - Confessada impossibilidade financeira dos adquirentes, que notificaram a vendedora sobre a perda do interesse na aquisição do imóvel, pretendendo a formalização do distrato e a devolução das parcelas pagas - Mora debitoris configurada - Sentença que condenou a ré na restituição de 70% dos R$ ,25 desembolsados pelos compradores para pagamento de parte do preço - Percentual de 20% de retenção dos valores mostra-se suficiente para indenizar as perdas e danos e penalizar os compradores, considerando-se ainda que o imóvel foi disponibilizado para novas negociações e evita o enriquecimento sem causa - Sucumbência devida pela apelada ante o princípio da causalidade - Recurso parcialmente provido para condenar a ré na restituição de 80% dos valores pagos pelos autores, no ressarcimento das despesas com intermediação e taxa Sati, tudo corrigido monetariamente desde o desembolso pela Tabela Prática do TJSP e com juros de mora de 1% a partir da citação, bem como no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação. A r. sentença de fls. 294/299, cujo relatório é adotado, julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, condenar a ré na devolução aos autores de 70% dos valores pagos para a aquisição do imóvel, acrescidos de correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% a partir da citação, com sucumbência recíproca. Inconformados, os autores apelam buscando reforma do julgado (fls. 304/333). Para tanto, alegam que teriam se dirigido espontaneamente ao estande de vendas da ré e adquirido imóvel na planta. Os serviços de assessoria imobiliária não teriam sido prestados. Teriam desembolsado R$ ,96 e R$ 3.311,28 com despesas referentes à comissão de corretagem e à taxa Sati, cuja prova documental estaria juntada nos autos. Haveria venda casada. A retenção de 10% dos valores pagos seria suficiente. Às fls. 511/536 vieram as contrarrazões, oportunidade em que a ré disse que haveria previsão de retenção de até 30% dos valores pagos pelos adquirentes em caso de rescisão contratual. Os serviços de intermediação e assessoria imobiliária teriam sido livremente contratados e efetivamente prestados. Não haveria venda casada. Apelação nº 10343XX São Paulo - Voto nº PRB 2

3 fls. 560 O recurso foi processado regularmente. É o relatório. Evidencia-se, pelos documentos de fls. 87/90, a realidade de que os requerentes desembolsaram a quantia de R$ 3.311,28, a título de taxa Sati à empresa Sati Assessoria Técnica e Documental Ltda., e o valor de R$ ,41 referente à corretagem e prêmio para a empresa LIV - Intermediação Imobiliária Ltda. e corretores autônomos, cujos serviços teriam sido prestados no negócio de compra e venda narrado nestes autos. Tratando-se de imóvel adquirido na planta, não se avizinha razoável acreditar que os autores tivessem procurado profissional para intermediar a compra e venda. Em regra, a empreendedora é que monta seu stand de vendas e contrata empresas e profissionais do setor imobiliário a fim de atuarem nessa fase de venda do imóvel na persecução de seus interesses. Denota-se a presença de contrato de adesão em que os requerentes somente realizariam a aquisição do bem se assinassem todas as documentações que lhes eram impostas, especialmente no que diz respeito à comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, elaboradas sem a participação dos compradores. Pressupõe ausência de prévia discussão e de convergência de vontade dos consumidores para a sua aceitação. É evidente que se os autores se negassem a se comprometer com tais verbas não comprariam o imóvel. E mesmo tratando-se de contratos distintos, o que se evidencia é uma performance em parceria das empresas envolvidas com o empreendimento imobiliário pertencentes ao mesmo setor de atuação. Atrelado a isso temos o fato do contrato principal não enfatizar a necessidade da contratação de outros serviços. Tampouco restou expresso que eventuais contratações seriam facultativas e sem interferência na compra e venda do imóvel. Portanto, o dever de informar os consumidores foi omitido, em desrespeito ao princípio da boa-fé e da transparência (artigos 4º, caput, 6º, inciso III e 39, inciso I, do CDC). Destarte, a imposição das contratações retirou dos adquirentes do imóvel a opção de recusarem os serviços mencionados ou de contratá-los de outro prestador, gerando uma oferta de consumo casada de venda com prestação de serviços, da qual os autores não puderam se desvencilhar. Ressalte-se ser irrelevante que os valores tenham sido pagos às empresas Sati - Assessoria Imobiliária Ltda. e LIV - Intermediação Imobiliária Ltda. e a corretores autônomos, posto que, comprovado o ato ilícito, o dano, o nexo causal e o dolo, pouco importa quem se beneficiou já que isso não é elemento caracterizador da responsabilidade civil. Verdade é que a assessoria imobiliária foi escolhida e contratada pela promitente vendedora, cujos serviços foram colocados de forma obrigatória para a aquisição do imóvel no seu exclusivo interesse. Por isso deve arcar com comissão, taxas e despesas inerentes. Apelação nº 10343XX São Paulo - Voto nº PRB 3

4 fls. 561 De outro lado, incontroverso que os adquirentes desembolsaram a quantia total de R$ ,25 para quitação de parte do preço. A mora dos autores é confessa. Notificaram a vendedora solicitando o distrato em razão de superveniente impossibilidade financeira para o cumprimento das parcelas contratadas (fls. 93/94). Dispõe o artigo 394 do Código Civil que, verbis: Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou convenção estabelecer. Vê-se, pois, que foram os requerentes que descumpriram o contrato, devendo a culpa pela rescisão do pacto ser imputada exclusivamente a eles, em razão de sua mora debitoris, o que implica na resolução do compromisso por culpa dos autores. Assim, cabível o pedido de resolução do contrato de venda e compra firmado pelos contendores, posto que, nos termos do artigo 475 do Código Civil, A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Como consequência natural das resoluções de contrato, as partes são restabelecidas ao status quo ante, e a questão sobre a restituição de valores desembolsados pelo comprador é analisada considerando as circunstâncias envolvidas e eventual existência de abusividade nas cláusulas contratuais. Assim, deve ser ressaltado que os autores não usufruíram do imóvel, e que o bem objeto do contrato foi disponibilizado para novas negociações no mercado imobiliário, de sorte que se mostra razoável a retenção por parte da vendedora do percentual de 20% sobre o valor de R$ ,25 até então pagos, que representa aproximadamente R$ 6.945,25, importância que na hipótese dos autos se presta para o ressarcimento das custas da promitente vendedora. Destarte, razoável a retenção por parte da requerida de 20% do valor desembolsado pelos requerentes para quitação do preço do apartamento, a fim de compensar despesas com publicidade, venda e respectiva formalização da documentação, e que serve para penalizar os autores pela culpa da rescisão. Embora o pedido seja acolhido em parte, a demandada deve ser condenada no ônus da sucumbência ante o princípio da causalidade. A ré deu causa ao ajuizamento da ação e foi condenada na restituição de 80% do preço pago e no ressarcimento dos valores desembolsados referentes à taxa Sati e à comissão de corretagem. Logo, por ter dado causa ao manejo da máquina judiciária e causado prejuízo material aos requerentes, deve arcar com o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. O montante da condenação em honorários advocatícios deve ser proporcional ao bem jurídico discutido no processo, devendo ser observados os critérios fixados no artigo 20, 3º, alíneas a, b e c, do Código de Processo Civil. Logo, escorreita a fixação equitativa dos honorários advocatícios sucumbenciais em 15% sobre o total de R$ ,94 da condenação (R$ ,41 de corretagem, R$ 3.311,28 da taxa Sati e R$ ,25 parcelas do preço), que remunera proporcionalmente o trabalho desenvolvido pelo patrono dos autores neste processo, não se mostrando exorbitante, nem irrisório, mas sim razoável, mormente considerando a natureza Apelação nº 10343XX São Paulo - Voto nº PRB 4

5 fls. 562 da causa, sua importância para os requerentes e a atuação do causídico inclusive na esfera recursal. Diante de todo o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso para condenar a apelada na restituição de 80% dos valores pagos pelos autores, no ressarcimento das despesas com corretagem (R$ ,41) e com taxa Sati (R$ 3.311,28), tudo corrigido monetariamente desde o desembolso pela Tabela Prática do TJSP e com juros de mora de 1% a partir da citação, bem como no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor total da condenação. MENDES PEREIRA Relator Apelação nº 10343XX São Paulo - Voto nº PRB 5

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