TRIBUNAL DE JUSTIÇA PODER JUDICIÁRIO São Paulo

Transcrição

1 fls. 264 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de, em que é apelante QUEIROZ GALVÃO PAULISTA 12 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, é apelada ANA INGRID ALMANÇA. ACORDAM, em 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) e ARALDO TELLES., 21 de março de 2017 J.B. PAULA LIMA RELATOR Assinatura Eletrônica

2 fls. 265 APELAÇÃO CÍVEL Nº COMARCA: (21ª Vara Cível). APELANTE: Queiroz Galvão Paulista 12 Desenvolvimento Imobiliário Ltda. APELADO: Ana Ingrid Almança. VOTO 5556 RESCISÃO CONTRATUAL - Não se nega aos contratantes a possibilidade de prefixarem suas perdas e danos, como aqui ocorreu, para o caso de rescisão unilateral da avença, porém a penalidade prevista em contrato se revela excessiva - O percentual de retenção de 20% é adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes JUROS DE MORA Incidência a partir da citação Art. 405, do Código Civil DESPESAS DE CONDOMÍNIO - Não há qualquer fundamento para imputar à apelada o pagamento de tais despesas, pois não tomou posse do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls. 203/207, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir à autora 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso pela tabela prática do TJSP e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Diante da sucumbência, carreou à ré, ainda, o pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. Apelação nº VOTO Nº5556 2/13

3 fls /218), rejeitados (fl. 219). Sobrevieram embargos de declaração (fls. Inconformada, a ré apelou, postulando a retenção mínima de 30% dos valores desembolsados pela apelada; condenação da autora ao pagamento das despesas de condomínio entre 25/02/2016 (instalação do condomínio) até a efetiva liberação da unidade para nova comercialização e incidência dos juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Contrarrazões a fls. 240/260. É o relatório. No caso em apreço, a apelada adquiriu a unidade autônoma nº. 404, do Empreendimento Viaza 400 Campo Belo, pelo preço de ,00 (fls. 17/44), do qual foi quitado R$ ,050 (fl. 45/46). Consta no instrumento do contrato celebrado entre as partes, especialmente na cláusula 9.3, b, que, no caso de rescisão, o valor total pago pelo adquirente será restituído depois de efetuadas as seguintes deduções: (b.3.1) dedução da quantia correspondente a 10% (dez por cento) do preço deste CONTRATO, corrigido monetariamente até a data Apelação nº VOTO Nº5556 3/13

4 fls. 267 da sua resolução, a título de penal convencional, conforme disposto no art. 409, do Código Civil Brasileiro, combinado com o art. 11, alínea f, do Decreto-Lei nº. 58, de 10/12/1937 e com o art. 26, inciso V, da Lei Federal nº , de 19/12/1979; (b.3.2) dedução do valor dos tributos afetivamente pagos pela ALIENANTE concernente ao CONTRATO, entre eles o Imposto Sobre a Renda, PIS, COFINS, e Contribuição Social; e (b.3.3) o valor das demais despesas efetuadas com a resolução, inclusive honorários do advogado contrato para promove-la, conforme previsto no item 8.1; (b.4) o saldo remanescente, será devolvido no mesmo número de parcelas satisfeitas pelo ADQUIRENTE até a data da inadimplência. Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito, porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a equidade. É do entendimento deste E. Tribunal de Justiça de que, uma vez rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo à compromissária vendedora a obrigação de restituir as parcelas recebidas, admitindo-se a compensação com os gastos próprios de administração e propaganda feitas pelo compromissário vendedor. Esse posicionamento resultou na Súmula nº 1 Apelação nº VOTO Nº5556 4/13

5 fls. 268 aprovada pelo Órgão Especial em sessão de 23 de junho de 2010 e publicada no Diário Oficial em 06 de julho de 2010: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Feitas tais considerações, de rigor a devolução de 80% (oitenta por cento) dos valores comprovadamente pagos pelos compradores, em consonância com a jurisprudência desta C. Câmara: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL Rescisão Notificação constituindo a compromissária compradora em mora Rescisão por culpa da devedora, diante inadimplemento no pagamento das prestações Usucapião como matéria de defesa Impossibilidade Ausência dos requisitos básicos para seu reconhecimento Direito das vendedoras de serem ressarcidas pelas despesas operacionais com o negócio Retenção de 20% sobre o montante pago, que Apelação nº VOTO Nº5556 5/13

6 fls. 269 cobre razoavelmente as despesas Devolução de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a contar de cada desembolso Indenização pela ocupação Possibilidade, no caso, para compensar a indisponibilidade do imóvel, tendo como termo inicial a imissão na posse do imóvel pela adquirente, até a efetiva desocupação do bem, a ser compensada do montante a ser restituído - Indenização por benfeitorias úteis e necessárias, bem como pelas acessões - Possibilidade, compensadas as despesas pendentes e tributos devidos pela ré pelo período na posse do imóvel, apurandose o 'quantum' em liquidação de sentença Medidas destinadas a evitar o enriquecimento sem causa de ambas as partes - Sentença, em parte, reformada - RECURSO DAS AUTORAS PARCIALMENTE PROVIDO E NÃO PROVIDO O DA RÉ. (Relator(a): Elcio Trujillo; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 08/11/2016; Data de registro: 10/11/2016). APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA Apelação nº VOTO Nº5556 6/13

7 fls. 270 E VENDA. INADIMPLÊNCIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. EFEITOS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. BENFEITORIAS. 1. Resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, o compromissário comprador tem direito à restituição dos valores pagos. No caso em exame, o percentual de retenção de 15% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. 2. Também é devida indenização pela ocupação do imóvel, calculada em 0,5% sobre o valor venal do bem, tudo como efeito do desfazimento do negócio. 3. Pedido de indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, a ser liquidado, observando-se a devida depreciação pelo tempo de uso do imóvel, bem como a compensação pela fruição do imóvel sem a devida contraprestação. Recurso provido em parte para manter a resolução contratual e admitir a retenção de 15% do que foi pago, bem como condenar o réu ao pagamento de aluguel de 0,5% ao mês de ocupação do imóvel. (Relator(a): Carlos Alberto Garbi; Comarca: Sorocaba; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data Apelação nº VOTO Nº5556 7/13

8 fls. 271 do julgamento: 08/03/2016; Data de registro: 09/03/2016). COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. LOTES - INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. RESOLUÇÃO - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE INDENIZAÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO - PERCENTUAL PELA PERDA DA FRUIÇÃO DO BEM. LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES. COMPENSAÇÃO - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Compromisso de venda e compra. Resolução por inadimplência. Lesão não comprovada. 2. Resolução. Retorno das partes ao estado anterior. Devolução dos valores pagos. Direito dos vendedores de reter percentual a título de indenização e despesas com a comercialização. Percentual de 20% adequado ao caso. (...) Recurso parcialmente provido.(apelação nº , Relator Des. Carlos Alberto Garbi, j. em 23 de setembro de 2014). Quanto ao termo inicial de incidência dos juros Apelação nº VOTO Nº5556 8/13

9 fls. 272 de mora, este deve se dar a partir da citação, uma vez que se cuida de relação contratual e considerando que os autores procuraram obter a restituição dos valores pagos extrajudicialmente. Aplica-se ao caso o disposto no artigo 405 do Código Civil, tendo em vista que a citação constituiu a ré em mora, não comportando acolhimento a tese da requerida de que o termo inicial se daria a partir do trânsito em julgado. Nesse sentido: Apelação Venda e compra Rescisão A devolução de parte dos valores pagos é possível em hipótese de inadimplemento do comprador. Considerando que a rescisão do contrato ocorreu por culpa dos autores, é razoável a retenção equivalente a 10% do valor pago a título de ressarcimento pelas despesas administrativas relativas ao empreendimento, sendo abusiva a retenção pretendida pela ré. Cuidando-se de relação contratual, os juros devem ser contados da citação. É correta a devolução dos valores pagos por taxas condominiais, considerandose que aos autores não foi dada a posse do imóvel e dele não puderam usufruir. Recurso não provido. (Relator(a): Luis Mario Galbetti; Comarca: ; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do Apelação nº VOTO Nº5556 9/13

10 fls. 273 julgamento: 19/12/2016; Data de registro: 19/12/2016). Ação de rescisão de contrato, cumulada com pedido de restituição dos valores pagos Impossibilidade de aplicação do artigo 518, 1º do Código de Processo Civil de 1973 Recurso conhecido - Compromisso de compra e venda de bem imóvel Insurgência da ré Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça Abusividade da cláusula que determina a retenção de 20% do valor do contrato -Montante retido que deverá ser mantido em 10% dos valores pagos Devolução deve se dar em uma única parcela Juros de mora devidos a contar da citação Precedentes - Sentença de parcial procedência Manutenção - Recurso não provido. Nega-se provimento ao recurso. (Relator(a): Marcia Dalla Déa Barone; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 16/01/2017; Data de registro: 16/01/2017). Apelação nº VOTO Nº /13

11 fls. 274 Por fim, as despesas de condomínio são devidas, em regra, pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio. Destarte, o adquirente responde pelas despesas ordinárias de manutenção do condomínio a partir do momento em que toma posse da coisa. No caso em apreço, a adquirente sequer tomou posse do imóvel e notificou a vendedora sobre o desejo de rescindir o contrato e suspensão dos pagamentos antes da instalação do condomínio (fls. 47/52 e 168). Não há qualquer fundamento para imputar à apelada o pagamento de tais despesas, pois não tomou posse do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Entendimento este, inclusive, do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA. PRECEDENTES. 1. Consoante decidido pela Apelação nº VOTO Nº /13

12 fls. 275 Segunda Seção, no julgamento do EREsp nº RJ, de minha relatoria, em 25/11/2009, "a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais". 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ. AgRg no AREsp / SP. Relator Ministro Luís Felipe Salomão. Quarta Turma. Julgado em 02/09/2014). PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (STJ. AgRg nos EDcl no REsp nº RS. Relatora Min. Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 06/09/2011). Apelação nº VOTO Nº /13

13 fls. 276 Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para à assegurar à apelante a retenção de 20% dos valores comprovadamente pagos pelo apelado, restituindo o restante como determinado na sentença, sem reflexo na sucumbência. J.B. PAULA LIMA RELATOR Apelação nº VOTO Nº /13