EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 20ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP
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1 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 20ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 20º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MONTREAL REQUERIDO : LEONARDO PLACUCCI E OUTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº , perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O fls. 132
2 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 21, localizado no 02º andar do Condomínio Edifício Montreal, situado à Rua Monte Aprazível, nº. 327, Vila Uberabinha, no 24º Subdistrito do Indianópolis no Município de São Paulo, SP. Data da Avaliação: Novembro de Valor de mercado para venda: Va = R$ ,00 (quinhentos e quinze mil reais) fls. 133
3 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no Município de São Paulo, devido a uma ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINIAIS. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo. fls. 134
4 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 21, localizado no 02º andar do Condomínio Edifício Montreal, situado à Rua Monte Aprazível, nº. 327, Vila Uberabinha, no 24º Subdistrito do Indianópolis no Município de São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 041, Quadra 031, e Índice Fiscal 3.280, Planta de localização fls. 135
5 4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em VM ZM3, Zona Mista de Alta Densidade. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando. fls. 136
6 Vista da Rua Monte Aprazível, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº (fls. 89) é de 3, %. fls. 137
7 fls Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Médio com elevador Estrutura: Concreto armado Revestimento Externo: Pastilha cerâmica, tijolo aparente Pavimentos: 09 (nove) pavimentos superiores: térreo mais 08 (oito) andares. Subsolos 01 (um). Elevadores 02 (dois) elevadores, social e serviço Apartamentos / andar: 4 (Quatro) Estado da Edificação: Regular (c) Dispositivos de segurança: Portaria, interfone, Circuito Interno de Câmeras de TV, Grade de Proteção e Cerca Elétrica. Dispositivos de Lazer: Salão de Festas, Piscina e Sauna
8 fls Características do apartamento Piso: Cerâmico./ Laminado de Madeira Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex e azulejos Portas / Janelas: Madeira / Vidro. Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante em alumínio. Compartimentos 01 (um) salão, 01 (um) banheiro, 01 (um) closet, cozinha e área de serviço integrada. Vagas de garagem 01 Vaga Idade Estimada: 20 (vinte) anos Estado da Edificação: Regular (c) Área Construída: Útil: m 2 Comum: 66,935 m 2 Total: 103,280 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à Matrícula Nº (fls.89).
9 12 - Ilustração fotográfica interna do Condomínio Edifício Montreal. Hall Social Salão de Festas fls. 140
10 Lavanderia coletiva Sauna Piscina fls. 141
11 Ilustração fotográfica interna da unidade 21 Sala de estar Sala de jantar Cozinha e área de serviço integrada fls. 142
12 Banheiro Dormitório Closet fls. 143
13 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico. fls. 144
14 2. Valor Unitário Básico (Vu) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de novembro de 2.017, é de: Vu = R$ ,06 /m 2 3. Valor do Apartamento (Va) Va = Vu x Ac Ac = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 Ac = 36,345 m² + 10,00 m² / 2 Ac = 41,345 m² Va = ,06 x 41,345 m² Va = R$ ,20 Ou, em números redondos, Va = R$ ,00 (quinhentos e quinze mil reais) fls. 145
15 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 15 (quinze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 30 de Novembro de JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 146
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