CÂNDIDO PADIN NETO ENGENHEIRO CIVIL AVALIAÇÃO

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1 fls. 102 Ex. mo Sr. Dra. JUIZA DE DIREITO DA 4 a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE SANTO AMARO - SÃO PAULO SP CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS Processo nº Requerente: ALEXANDRE PEREIRA FERNANDES Requerido: METROPOLITAN NEW COMERCIO DE MOVEIS LTDA, Perito Judicial, Eng o. Civil, CREA nº D, nomeado por VOSSA EXCELÊNCIA vem, com o devido respeito, após todos os estudos e diligências que se fizeram necessários, apresentar a este Digno Juízo a sua AVALIAÇÃO

2 fls. 103 Sumário Sumário PRELIMINARES Imóvel VISTORIA Rua Sócrates, nº 341, apto Do Local Do Cadastro Municipal Do Terreno Do Apartamento Das Áreas Construídas (A.C.) Da Classificação Do Estado de Conservação AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO Homogeneização dos Paradigmas Fatores utilizados Cálculo do Valor Unitário (q) Valor do Imóvel (V.I.) V.I. = R$ ,00 (dois milhões e duzentos e setenta e um mil e setecentos e oitenta e dois reais) Para agosto de TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXOS Anexo 01 - Pesquisa de Valores Anexo 02 Homogeneização dos paradigmas 2

3 fls PRELIMINARES 1.1 Imóvel O presente trabalho tem por base a avaliação do imóvel descrito abaixo: 3

4 fls VISTORIA 2.1 Rua Sócrates, nº 341, apto 151 O signatário dirigiu-se ao local, verificando as condições do local em questão e sua circunvizinhança, procedeu à vistoria geral no condomínio e interna em apartamento similar ao avaliando, pois, o proprietário do mesmo não estava presente. O imóvel objeto da presente ação possui a seguinte descrição: APARTAMENTO n o 151, localizado no 15 o pavimento do empreendimento "CONDOMÍNIO TERRA BRASILIS, situado na Rua Sócrates, nº 341, contendo a área privativa de 290,38m 2 e área construída total de 449,579m 2. O apartamento possui quatro vagas determinadas. 2.2 Do Local O local é dotado de todos os melhoramentos públicos e de serviços, sendo servido por diversas linhas regulares de transporte público, próximas ao local. Tem como principal acesso à Av. Washington Luís. 4

5 fls. 106 Mapa de Localização. É composto por apartamentos residenciais de padrão superior a fino. 2.3 Do Cadastro Municipal O imóvel objeto da presente Ação está cadastrado pela Prefeitura do Município de S.P., e situa-se na Rua Deputado Laércio Corte, nº 1430, apto. 242 smart, do edifício "Edifício Openhouse Loft Panamby, Vila Andrade, São Paulo, SP. De acordo com a Planta de Valores do Município de São Paulo, pertence ao setor 090, quadra 462, cujo índice local é de 1.464,00/18. Cadastro Municipal:

6 fls Do Terreno O terreno onde está inserido o Condomínio Liberté, possui as seguintes características: Área: 4.500,00m² Formato: Regular Consistência: Seco 6

7 fls Do Apartamento O apartamento avaliando está localizado no 15º pavimento recebendo o número 151 (cento e cinquenta e um). penhorado é: Das Áreas Construídas (A.C.) Área útil = 290,38 m² Área Total = 449,579 m² Vagas= 4 (quatro) unidades. A área construída, referentes ao apartamento Abaixo apresentamos algumas fotos do condomínio e internas do apartamento 141, similar ao do avaliando, mostrando suas unificações com suas características e acabamentos: FOTO 1. 7

8 fls. 109 FOTO 2. FOTO 3. 8

9 fls. 110 FOTO 4. FOTO 5. 9

10 fls. 111 FOTO 6. FOTO 7. 10

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32 fls Da Classificação A referida construção de acordo com o Estudo Valores de Venda do IBAPE/SP é classificada como: Do Estado de Conservação Para efeito de avaliação, no estado atual, classificamos as benfeitorias como: Classificação: Apartamento Superior com elevador. Idade: 10 anos. Estado de conservação: Regular. 32

33 fls AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO A avaliação terá por base a orientação das Normas Gerais especificamente a NBR e NBR e as orientações gerais e dos estudos realizados pelo IBAPE-SP, dos quais destacamos o novo estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP. No presente trabalho será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, por ser este o mais indicado para o presente caso. No Método Comparativo o valor do imóvel (V.I.) é obtido através da comparação direta entre os diversos elementos ofertados, com características semelhantes ao avaliando e situados na mesma região geoeconômica Homogeneização dos Paradigmas Para as homogeneizações necessárias foram utilizados 11 (onze) paradigmas, apresentados abaixo conforme tabela

34 fls. 135 TABELA 01: FATORES UTILIZADOS Fatores utilizados Fator Localização: índice de 1464,00/ 18 retirados da planta genérica de valores da Capital, para o local avaliando. Fator obsolescência: idade de 10 anos, com o estado de conservação regular. Fator Padrão Construtivo: Apartamento Superior com elevador Cálculo do Valor Unitário (q) Após as homogeneizações levadas a efeito com todos os fatores, foram encontrados os seguintes valores: 34

35 fls. 136 TABELA 02: HOMOGENEIZAÇÃO COM TODOS OS FATORES E ELEMENTOS Homogeneizando- se sem os fatores, encontramos os seguintes resultados: Média saneada (q) = R$ 7.565,95/m². Limite inferior: 5.296,16/m². Limite superior: 9.835,73/m². Coef. De variação do unitário básico: (cv) = 11,16. Verificamos que a melhor homogeneização para o presente caso é aquela utilizando todos os fatores. Assim encontramos os seguintes resultados: Média saneada (q) = R$ 7.823, 48/m². Limite inferior: 5.476,44/m². Limite superior: ,53/m². Coef. De variação do unitário básico: (cv) = 9,90. 35

36 fls. 137 Todos os elementos utilizados estão dentro dos limites pré-definidos (máximo e mínimo), de acordo com as normas adotadas. Destarte, utilizando-se os fatores A, B, C e D, temos: Valor unitário (q) = R$ 7.823, 48/m² Na tabela, abaixo apresentamos os resultados finais: TABELA 3: QUADRO RESUMO Valor do Imóvel (V.I.) O valor do imóvel (V.I.) será obtido através da multiplicação da área privativa do apartamento (Ap) pelo valor unitário por metro quadrado de área privativa (q) já saneado, conforme especificado no Anexo 01, do presente laudo, e visualizado na tabela acima, com o resumo dos valores obtidos. 36

37 fls. 138 V.I. = Ap x q Onde: Ap: Área Privativa do apartamento. Ap = 290,38 m 2 q: Valor Unitário homogeneizado por metro quadrado de área útil do ap. avaliando. q = R$ 7.823, 48/m² V.I. = 290,38 x 7.823, 48 V.I. = R$ ,12 Ou em números redondos V.I. = R$ ,00 (dois milhões e duzentos e setenta e um mil e setecentos e oitenta e dois reais) Para agosto de

38 fls TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais a ser esclarecido, encerramos o presente trabalho que constam de 38 (trinta e oito) folhas sendo esta última datada e assinada. Ficando desde já ao inteiro dispor desse Digno Juízo e das partes para quaisquer outros esclarecimentos que se façam necessários. Consta também de 02 Anexos. - Pesquisa de Valores Unitários de Terreno. - Homogeneização dos Paradigmas. São Paulo, 03 de agosto de Engº. Cândido Padin Neto CREA /SP Perito Judicial dos MM. Juízes de Direto 38