Ter mo de Conclusão Em 27/11/ :14:39 faço estes autos conclusos à(o) MM. Juiz(a) de Direito. Eu,, Escrevente, Subsc.
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- João Guilherme Chaves Vieira
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1 fls. 258 Ter mo de Conclusão Em 27/11/ :14:39 faço estes autos conclusos à(o) MM. Juiz(a) de Direito. Eu,, Escrevente, Subsc. Processo nº: Classe - Assunto Requerente: Requerido: SENTENÇA Pr ocedimento Comum - Compra e Venda Baalbek Cooper ativa Habitacional Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luiz Antonio Carrer Vistos. contra BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL. moveu a presente ação Alega, em síntese, que firmou em março de 2015 um termo de inscrição e compromisso de participação com a ré, para aquisição de um imóvel no município de Mongaguá. No entanto, afirma que não conseguiu dar continuidade no pagamento das parcelas acordadas e solicitou o distrato amigável, porém não obteve sucesso. Requer, assim, a concessão da tutela antecipada para suspender a exigibilidade das parcelas e para que a ré se abstenha de negativar seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Ainda, requer a procedência da ação para determinar a rescisão do contrato e condenar a ré na devolução de 90% dos valores pagos. Deferida a justiça gratuita e a tutela antecipada às fls. 34. Devidamente citada, a ré apresentou contestação (fls. 39/69). No mérito, aduz que a autora é associada da cooperativa e, com a rescisão do contrato, traria benefícios para a sua cadeia de recursos financeiros, já que não visa lucros. No mais, bate-se pela legalidade das cláusulas contratuais pactuadas. Houve réplica às fls. 246/2546 É o relatório. DECI DO. Desnecessária a produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, II do NCPC. - lauda 1
2 fls. 259 A ação é procedente. Recentemente, o C. STJ proferiu a Súmula 602, que assim diz: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas. (Súmula 602, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/02/2018, DJe 26/02/2018). Desse modo, a relação jurídica estabelecida entre a autora e a ré não é simples relação contratual, mas também relação de consumo. Diante dessa realidade, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, com todas as suas regras e princípios. Ademais, qualquer contrato deve ser interpretado à luz dos princípios da boa fé objetiva e função social do contrato. A autora aduz que não possuem mais interesse em continuar com o contrato. Não houve ato culposo praticado pela ré, tão somente não possuem os autores interesse na manutenção do vínculo. Se ausente ato culposo, pode a ré reter parte dos valores no intuito de diminuir os prejuízos com a avença firmada. Resta pacificada a possibilidade de resilição unilateral do contrato de compra e venda do imóvel, por iniciativa do comprador, se este não reúne condições econômicas apara suportar o pagamento das prestações. Entretanto, deve se analisar a multa prevista no contrato. Conforme entendimento do STJ (Informativo STJ 09/2013), não pode haver vantagem exagerada em favor da construtora, quanto à retenção por parte da mesma: Segundo o ministro Luis Felipe Sal omão, o Código de Defesa do Consumidor, nos artigos 51 e 53, coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. 'Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador', ressaltou o relator em seu voto. Também registrou que a Corte tem entendido que a retenção de percentual entre 10% e 25% do valor pago seria razoável para cobrir despesas administrativas, conforme as circunstâncias de cada caso.. Tal entendimento está em consonância com recente Súmula do STJ: Súmula nº 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compr a - lauda 2
3 fls. 260 e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocor r er a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente compr ador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o compr ador quem deu causa ao desfazimento.. Não houve ato culposo praticado pela ré, tão somente não possuem os autores interesse na manutenção do vínculo. Se ausente ato culposo, pode a ré reter parte dos valores no intuito de diminuir os prejuízos com a avença firmada. Rescindido o contrato, há de se analisar a porcentagem do valor já adimplido passível de retenção pela ré. 10% e 20%: O E. TJSP vem admitindo variação do percentual de retenção do valor pago entre RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Parcial procedência - Irrelevante o nome dado à pessoa jurídica (associação, cooperativa, etc) e a forma de ingresso dos associados, pois se está diante de relação material de natureza tipicamente imobiliária, firmada entre as partes com o fim de aquisição de imóvel, o que, consoante pacífica jurisprudência, atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor - Distrato realizado Possibilidade de revisão dos valores devolvidos Coisa julgada não configurada - Matéria de ordem pública aquela referente ao reconhecimento de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em situação de extrema desvantagem Penalidades impostas que se mostram abusivas, especialmente o percentual de retenção e a forma de restituição dos valores pagos - Cabível a retenção de 10% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio e das despesas suportadas pela ré com a administração do empreendimento Devolução em uma única vez e de imediato Correção do desembolso e juros de mora contados da citação Sentença mantida Recurso desprovido. (Relator(a): Sal l es Rossi; Comarca: São Bernardo do Campo; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 13/05/2015; Data de registro: 14/05/2015). COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Compradora que pleiteia a rescisão do contrato Possibilidade, decretada, contudo, a culpa da autora, caracterizada a sua desistência do negócio - Adquirente que não chegou a usufruir o bem - Restituição das parcelas pagas Admissibilidade Direito da vendedora ser ressarcida pelas despesas operacionais com o negócio Previsão contratual excessiva e abusiva Fixação da retenção em 20% do montante pago, que cobre razoavelmente todas as despesas Devolução de 80% em única parcela, cumprindo efetiva correção dos valores a serem restituídos a - lauda 3
4 fls. 261 contar de cada desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês desde a citação - Cobrança de serviços de assessoria Ausência de informação clara e precisa sobre os serviços e a possibilidade de aferição de efetiva prestação Contratação induzida, configurando venda casada - Abusividade caracterizada Restituição devida Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO. (Relator(a): Elcio Trujillo; Comarca: Santo André; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 12/05/2015; Data de registro: 14/05/2015). Ainda que a rescisão contratual tenha decorrido da desistência dos autores, não há justificativa para retenção de mais do que 10% do valor pago (cláusula penal), sendo abusivas as cláusulas contratuais que preveem a retenção de valores excedentes a tais quantias. Esse valor é suficiente para cobrir os prejuízos da ré, levando-se em consideração o tempo de contratação e o montante adimplido pela parte autora. Observa-se que a ré poderá dispor do imóvel após a rescisão. Ademais, sem razão a parte autora quanto ao pedido de reembolso dos honorários advocatícios contratuais, porque estes são de sua responsabilidade, que escolhe livremente o profissional e o valor dos serviços, não se confundindo com os honorários decorrentes da sucumbência. Com efeito, os honorários convencionais não são imputáveis à parte vencida da ação, haja vista que a esta cabe tão somente o pagamento dos honorários sucumbenciais, fixados pelo Juízo à luz dos preceitos legais objetivos, estabelecidos nos artigos 85 e 86 do CPC. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação para declarar a rescisão contratual, condenando a ré a devolver, em parcela única, o percentual de 90% do valor já pago pela aquisição da unidade autônoma, a título de preço do imóvel, devidamente atualizados a partir do desembolso de cada parcela, bem como a incidência de juros legais de 1% ao mês a partir da citação. No mais, confirmo os efeitos da tutela antecipada. Condeno, ainda, a ré no pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 105 do valor da condenação. Em caso de recurso de apelação, ciência à parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias úteis (art º do CPC). No mesmo sentido, recurso adesivo. Após, subam os presentes autos ao Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, com nossas homenagens e cautelas de estilo. Com o advento da Lei nº /2015, o juízo de admissibilidade é efetuado pelo juízo ad quem, na forma do artigo 1.010, 3º, a seguir transcrito: Após as formalidades previstas nos 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade.. Tendo em vista a expressa revogação do artigo das Normas de Serviço da - lauda 4
5 fls. 262 Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG nº 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo Código de Processo Civil (artigo 1.010, 3º) as Unidades Judiciais de 1º Grau estão dispensadas de efetuar o cálculo do preparo. P. R. I. C. São Paulo, 16 de março de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA DATA Em recebi estes autos em cartório.. Esc. - lauda 5
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