L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 fls. 93 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Processo Digital nº JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº /SP, APEJESP nº 1636, RG nº , CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que WILLIAM CESAR CARDOSO CARVALHO E OUTRO move em face de SELMA APARECIDA ROXO E OUTROS vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 94 para avaliar o imóvel descrito na matrícula nº , do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, que transcrevemos: Casa nº 6, integrante de condomínio sem denominação especial, situado na Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, na Vila Pedrosa, 22º subdistrito, Tucuruvi, com área privativa de 84,780m²; a área comum de 31,623m², e área total de 116,403m²; equivalente a uma fração ideal de 0,71313 no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do condomínio, o coeficiente de proporcionalidade de 0,71313 e a área de terreno exclusivo de 30,760m². Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP Telefones (11) / (11) s. mktoscano@superig.com.br e

2 fls ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL Casa / Sobrado LOCAL Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, casa 6- Bairro Vila Pedrosa - Tucuruvi - São Paulo/SP - CEP MATRÍCULA º ORI CONTRIBUINTE Frente: Fundos: m m Área Total Terreno: m² Área Construída: QUADRO DE ÁREAS 160,00m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel- IPTU 2014 VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 06/12/ Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

3 fls OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes MAPA DE LOCALIZAÇÃO 5.1 VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários diferentes, o signatário não obteve êxito quanto a vistoria devido ausência da moradora, razão pela qual foi 3 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

4 fls. 96 realizada apenas a vistoria externa do imóvel, sendo tirada 01 fotografia de sua fachada, apresentada a seguir. FOTO Nº 01 Vista parcial da fachada do imóvel avaliando 5.2 CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Rua Francisca Maria de Souza, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro do Tucuruvi. 4 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

5 fls CARACTERÍSTICAS DO IMOVEL IDADE ESTIMADA TIPO ESTADO DE CONSERVAÇÃO 02 anos Casa / sobrado residencial Bom 5.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO Trata-se de Casa / Sobrado situada na Rua Francisca Maria de Souza, nº 305, casa 6, (casa de condomínio fechado), no bairro do Tucuruvi, com Área construída de 160m², sendo composto por três dormitórios, 3 Suítes, um com sacada, sala, um banheiro, cozinha, área de serviço, quintal e três vagas de garagem. 6.0 VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência. 5 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

6 fls. 98 O valor médio do metro quadrado no TUCURUVI, com base em 451 ofertas de Casas com 3 dormitórios, segundo Índice FIPE/ZAP - Novembro/2016 é de R$ 4.580,00/m² 7.0 ELEMENTOS COMPARATIVOS REFERENCIAIS R1 Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305 (O MESMO DO AVALIANDO) Nº 11 Empreendimento: CASA Edifício: Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 160 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO Idade Estimada: 2 ANOS Conservação: OTIMA Área da Construção: 160,00 m² Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, ARMARIOS, COZINHA PLANEJADA, VARANDA GOURMET, CHURRASQUEIRA. 3 VAGAS Fonte de Informação: Contato: SR. GLAUCO (PROPRIETARIO) Site: Imobiliária: Fone: Endereço: VV M² CM² R$ ,00 160,00M R$ 4.062,5 6 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

7 fls. 99 R2 Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305,(O MESMO DO AVALIANDO) Empreendimento: CASA TERREA Edifício: Bairro: TUCURUVI Distrito: Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: 2 ANOS Conservação: s Área da Construção: 160,00 m² Descrição do Imóvel: CASA SOBRADO COM 3 SUITES, NOVASEM ARMARIOS. Fonte de Informação: Contato: Site: Imobiliária: IMOBILIARIA ZN Fone: Endereço: COD VV M² CM² R$ ,00 160,00 R$ 3.750,00 7 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

8 fls. 100 R3 Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R FRANCISCA MARIA DE SOUZA, 305, (O MESMO DO AVALIANDO) Nº 14 Empreendimento: CASA / SOBRADO Edifício: Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 160m² Frente: 5 m Prof. Equiv.: 30 m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO ECONOMICO Idade Estimada: 20 Conservação: Reparos Simples Área da Construção: 160 m² Descrição do Imóvel: CASA COM 3 SUITES, SALA COZ, WC, QUINTAL E 3 VAGAS. Fonte de Informação: Contato: SR. CELÇO PROPRIETARIO Site: Imobiliária: Fone: Endereço: VV M² CM² R$ ,00 160,00 R$ 3.625,00 8 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

9 fls. 101 R4 Data: 06/12/2016 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: R RIO DOCE, 64 A 450M DO AVALIANDO Empreendimento: CASA / SOBRADO Edifício: Bairro: TUCURUVI Distrito: TUCURUVI Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 185,00 m² Frente: 8 m Prof. Equiv.: 30 m Formato: Regular Situação: Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção : PADRAO Padrão: Idade Estimada: 20 ANOS Conservação: REFORMADA SIMPLES Área da Construção: 185,00 m² CASA SOBRADO COM 3 SUITES, SALA, COZ, LAVABO, CHURRASQUEIRA, ARMARIOS, E 2 Descrição do Imóvel: VAGAS. Fonte de Informação: Contato: SR. WILSON (PROPRIETARIO) Site: Imobiliária: Fone: / Endereço: VV M² CM² R$ ,00 185,00 R$ 4.594,59 9 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

10 fls METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue: 9.0 RESULTADO DAS COLETAS R1 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 160,00 R$ 4.062,50 R2 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 160,00 R$ 3.750,00 R3 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 160,00 R$ 3.625,00 R4 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 185,00 R$ 4.594,59 10 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

11 fls. 103 SOMATORIO VGV VALOR GLOBAL VENDA AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 665,00 Metros quadrados 10.0 CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ ,00 665,00m² 1 = R$ 4.030,07/m² ESTIMATIVA DO VALOR MEDIANO DE OFERTA VO = R$ 4.030,07 VALOR MEDIANO DE COMPRA E VENDA VC = R$ 4.030,07m² MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ 4.030,07 160,00m² R$ ,20 IA = R$ 4.030,07 160,00m² = R$ ,20 11 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

12 fls VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando Casa / Sobrado, na Rua Francisca Maria de Souza, 305, casa nº 06, Tucuruvi, São Paulo/SP, em 12.0 ENCERRAMENTO R$ ,00 (Seiscentos e quarenta Mil Reais) Laudo impresso em 12 (doze) folhas somente no anverso, contendo 01(uma) fotografia digital. São Paulo, 06 de Dezembro de Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP