PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA

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1 Prof. Marcus Vinicius Kikunaga TURMAS 14 e 04 (on-line) 19/06/2018 PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA Instrumento criado em Roma, muito útil para quem atua no ramo do Direito Imobiliário. Consubstancia-se na Teoria da representação = poder de agir no interesse de outrem (art. 115 a 120 CC). Art. 115, CC. São lícitas, em geral, todas as condições, que a lei não vedar expressamente. Entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o ato, ou o sujeitarem ao arbítrio de uma das partes. Conceito: Procuração em causa própria é o instrumento de representação que permite de forma excepcional o representante (procurador) a agir em interesse próprio. Tem como princípio base o Princípio da Confiança. OBS: Vedação ao conflito de interesses, pois gera a anulabilidade do negócio. Art. 117, CC. Não se considera condição a cláusula, que não derive exclusivamente da vontade das partes, mas decorra necessariamente da natureza do direito, a que acede. Art. 118, CC. Subordinando-se a eficácia do ato à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa. Art. 119, CC. Se for resoluta a condição, enquanto esta se não realizar, vigorará o ato jurídico, podendo exercer-se desde o momento deste o direito por ele estabelecido; mas, verificada a condição, para todos os efeitos, se extingue, o direito a que ela se opõe. Página 1 de 9

2 Legal em sentido Lato Regras próprias Art. 120 CC. (Bem Jurídico: interesse do representado) Teoria da Representação Art. 115 e 120, CC Limites Art. Limites 116 CC Legal em sentido Tutela Curatela Leiloeiro Sindicatos Inventariante Poder Familiar Testamenteiro Liquidante da sociedade Sindico do Cond. Edilícios Curador da herança jacente Comissão de representantes Administrador da Massa Falida Administrador da Pessoa Jurídica Judicial (Discricionariedade Juízo). Inventário Massa Falida Alvará Voluntária Mandato + Confiança Regras da parte especial Art. 120 CC. (Bem Jurídico: interesse do representado ou próprio) Preposição Nunciação _ Confiança OBS: Qual é a diferença entre as espécies de representação voluntária? R. O princípio da confiança fica evidente no mandato, pois gera o vínculo jurídico, tem natureza de contrato (Ex. contrato de honorários). Já com as demais espécies de representação voluntária o princípio da confiança vai ficando menos evidente. Vejamos, o preposto é o representante com vinculo laboral ou seja, está sobre as ordens da empresa; Na nunciação, o núncio é apenas o mensageiro, importante estabelecer que como núncio existe uma limitação natural de poderes. Página 2 de 9

3 OBS: Quanto mais vinculada for a procuração ou instrumento de representação, menos discricionariedade terá o representante. OBS: Quais são as situação legais que permitem a utilização de procuração em causa própria? R. Todas as situação de direitos disponíveis. OBS: O que é contrato consigo mesmo? R. É o instrumento definitivo da negociação em que o representado transfere ao representante todos os direitos e deveres do objeto da avença. Exemplos: Cessão de direitos, compra e venda etc. OBS: Mandato (pode ser verbal, tem natureza de contrato, assinado por ambas as parte partes) é DIFERENTE de procuração (sempre escrito, instrumento de representação assina apenas pelo outorgante). OBS: A procuração pode ser o instrumento do mandato. OBS: Como vincular uma procuração sem aviso do representante? R. A partir do momento em que o representante agir em decorrência da procuração. Se o mandato estiver assinado pelas partes, devido sua natureza jurídica de contrato, as partes ficam vinculadas, respondendo desta forma civilmente pelos prejuízos. Página 3 de 9

4 EFEITOS JURÍDICOS DO MANDATO. Sujeitos Mandato Representado. Representante (Procurador) 1º. Singular; 2º. Pluralidade: a) M. Conjunto: os procuradores só podem agir conjuntamente, sendo ineficaz o ato sem a presença de todos, a não ser que haja futura ratificação; b) M. Solidário: qualquer dos procuradores está habilitado a agir separadamente, não importando a ordem de nomeação; c) M. Fracionário: cada procurador tem poder distinto do outorgado a outro procurador; d) M. Sucessivo ou substitutivo: os procuradores só podem agir na falta do outro, observada uma ordem de nomeação. Objeto Gerais: (Caput, art. 661): Somente poderes de Administração. Art. 661, CC. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração. Poderes - Art. 661,CC. OBS: Poderes de administração = manutenção e conservação. Todos os poderes que exorbitarem da administração seguiram as regras dos poderes especiais em sentido amplo. Expressos: determinam a abrangência, os limites dos poderes do representante. Se materializam pelos verbos (determina uma ação). Art. 661, CC. (...) 1 o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. Especiais (Latu sensu, 1º, art. 661) Específicos = determina todos os elementos da estrutura jurídica. (Sujeito; Objeto; forma). Poder especial em sentido estrito Genéricos = determina o objeto. Enunciado 183, III, JDC: 183 Arts. 660 e 661: Para os casos em que o parágrafo primeiro do art. 661 exige poderes especiais, a procuração deve conter a identificação do objeto Forma Prescrita Livre Única: exige apenas uma forma para sua validade. Plúrima (Ex , CC). OBS: Princípio da Simetria das Formas Art. 657, CC: A outorga do mandato está Mandato. sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito. Página 4 de 9

5 OBS: O poder especial em sentido amplo se define pelos poderes extraordinários da administração em geral. OBS: O pressuposto (elemento de existência) da procuração em causa própria, é um instrumento de nunciação. Tem que extrair do representante toda a discricionariedade. OBS: Apesar da Lei nº /64 (SFH) e a Lei nº /97 (SFI), permitirem a instrumentalização plúrima os bancos exigem procuração pública. OBS: A procuração pública terá desconto no estado de São Paulo para negócios imobiliários nas situações de empreendimentos de caráter popular, ou seja aqueles com financiamento programa social. EXTINÇÃO DO MANDATO. Art. 682, CC. Cessa o mandato: I - pela revogação ou pela renúncia; II - pela morte ou interdição de uma das partes; III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. A) Distrato resilição bilateral (art. 472, CC); B) Revogação pelo mandante resilição (art. 473, CC; art. 682, I CC); C) Renúncia pelo mandatário resilição (art. 473, CC; art. 682, I, CC); D) Resolução por morte de qualquer das partes; E) Incapacidade de qualquer das partes formal interdição; F) Término do prazo (Ex.: art , 3º, CC); G) Conclusão do negócio adimplemento. Página 5 de 9

6 OBS: Todo negócio imobiliário de execução diferida deve estar acompanhado de procuração em causa própria vinculada ao cumprimento da obrigação. Exemplo: Compra e venda com hipoteca, vendedor vai morar no exterior. 1. O vendedor pode deixar uma procuração em causa própria outorgando poderes de quitação para si próprio (comprador). Ademais, com poderes para o comprador, ora devedor, solicitar os extratos de pagamento ao banco. Condições de eficácia: pagamento em conta especifica e por transferência eletrônica, visando quando necessário rastreio dos pagamentos; Cumprida as condições o devedor conseguirá realizar toda a tramitação sem necessidade do vendedor (independente se este último está vivo/morto, no exterior, mudança de estado civil): a) juntar os comprovantes/extratos de pagamentos, b) solicitar o termo de quitação junto ao banco, c) reconhecer firma e d) levar a registro no RI. OBS: A procuração em causa própria condicionada a eficácia futura deve determinar de forma OBJETIVA todas as condições a serem cumpridas. OBS: Por que a procuração do Art , caput do Código Civil, exige somente poderes especiais em sentido estrito? Art , CC. O casamento pode celebrar-se mediante procuração, por instrumento público, com poderes especiais. R. Porque o verbo já está determinado CASAR. NÃO EXTINGUEM O MANDATO: A) Perigo na demora, interesse alheio (art. 674); B) Em causa própria (art. 685); C) Incorporação imobiliária (art. 31 1º cc 35, 4º, L. 4591/64); Página 6 de 9

7 OBS: Qual a semelhança entre os três tipos de procuração? R. As três são vinculadas e se enquadram em negócios continuados. Impede a extinção por conta da segurança jurídica dos negócios imobiliários. OBS: A renúncia translativa originada em Roma, permitia ao representante assumir os negócios do representado agindo em nome alheio, mas em benefício próprio. DIFERENÇAS ENTRE MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA E MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA. MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA PROCURAÇÃO EM CAUSA PRÓPRIA Natureza Jurídica: Negócio jurídico bilateral Natureza Jurídica: Negócio jurídico unilateral Sujeitos: Mandante (vendedor) e Sujeitos: Outorgante e outorgado mandatário (comprador) (procurador) Força de Escritura Pública (transferência) Toda estrutura de Compra e Venda Estrutura de Procuração Poderes de Nunciação (forma vinculada) Poderes de Nunciação ITBI: pagamento a partir do fato gerador ITBI: Não há fato gerador Eficácia: Definitivo e translativo Eficácia: Preparatório e depende de instrumento translativo Cartório responsável: Tabelião de Notas Cartório responsável: Em SP, Tabelião de Notas ou Registro Civil Pessoas Naturais (art. 52, Lei nº /94). OBS: O mandato em causa própria e a procuração em causa própria, tem o condão de outorgar dinâmica no negócio porque não se extingue. Página 7 de 9

8 OBS: Cláusula com pessoa a declarar. Exemplo: Compra de um Conjunto Comercial, contudo a compradora X não podia transferir para seu nome no ato da compra, somente após 180 dias. O que fazer? R. O Vendedor transmite para W (advogado de X ), após X quitar a dívida, foi feita procuração em causa própria dos vendedores para X, no termo de nomeação cláusula com pessoa a declarar, colocando prazo de 180 dias para alguém comprar. Após o prazo faz-se a transferência, na outorga da escritura W é excluído, constará somente o nome de X. No caso acima, W advogado, realizou contrato de mútuo com X, pois não tinha capital para compra do referido Conjunto Comercial. Não precisou incluir o negócio na Declaração do Imposto de Renda. A cláusula com pessoa a declarar tem natureza EX TUNC retroage. O principais efeitos da cláusula em causa própria são: a) não pode ser revogada, pois a intenção das partes já foi demonstrada; b) não extingue pela morte (art. 685, CC); c) dispensa prestação de contas; d) transferência do bem para o representado (procurador)/ substabelecido; e) não paga ITBI. Incidência tributária no Mandato em Cauda Própria: Art. 2º Estão compreendidos na incidência do Imposto: (...) IV - o MANDATO em causa própria ou com poderes equivalentes para a transmissão de bem imóvel e respectivo substabelecimento, ressalvado o disposto no inciso I do artigo 3º deste regulamento; Página 8 de 9

9 Não incidência tributária na Procuração em Causa Própria: Art. 3º O Imposto não incide: I - no MANDATO em causa própria ou com poderes equivalentes e seu substabelecimento, quando outorgado para o mandatário receber a escritura definitiva do imóvel; OBS: Está errado o termo mandato utilizado no artigo acima colacionado, leiase: PROCURAÇÃO ao invés de mandato. OBS: Elementos obrigatórios da procuração em causa própria em Negócios Imobiliários: 1º Identificação e capacidade do representado e representante (Se ambos forem casados, precisam de autorização do cônjuge Art. 1647, I do CC); 2º Especialização do objeto, com todas as características do bem (determinar nos termos da Lei nº /73); 3º Preço, forma de pagamento (quitação do preço e a sub-rogação de eventual saldo devedor); 4º Quitação pelo representado e outra quitação futura da instituição financeira; 5º Posse (facultativa); 6º Regime jurídico da procuração e seus efeitos (art. 685, CC) (facultativo, mas é interessante sempre colocar). OBS: A procuração em causa própria não gera ITBI, pois ela não força translativa do mandato. BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 9 de 9