Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª (Primeira) Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto-S.P.

Transcrição

1 fls Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 1ª (Primeira) Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto-S.P. * Autos de Procedimento Comum - Obrigações. * Processo nº * Requerente: Carlos Augusto Missias e outro. * Requerido: Roberta Nunes Siqueira. JORGE ABDANUR ESTEPHAN, perito nomeado nos autos acima epigrafados, comparece perante a este R. Juiz, no sentido de apresentar o seu LAUDO DE AVALIAÇÃO, pedindo a juntada do mesmo aos autos. Termos em que, Espera deferimento. São José do Rio Preto, 28 de outubro de

2 fls LAUDO DE AVALIAÇÃO 1 - PRELIMINARES - Preliminarmente, temos a expor: 1.1 O presente feito trata-se de Autos de Procedimento Comum - Obrigações requerida por Carlos Augusto Missias e outro contra Roberta Nunes Siqueira Processo nº ª Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto S.P. 1.2 O autor, às fls. 117/118 dos autos, requereu a nomeação de um perito para avaliar o valor do imóvel em questão e arbitrar o valor do aluguel. 1.3 De acordo com o Despacho de fls. 119 dos autos, o MM. Juiz nomeou este perito signatário para avaliar o imóvel. 1.4 Na inicial consta que o imóvel objeto da presente perícia é um imóvel residencial localizado a rua José Anízio Colombo nº 334, bairro Jardim Asturias, nesta cidade e comarca de São José do Rio Preto, objeto da Matrícula nº do 1º Oficial de Registro de Imóveis. 1.5 Às fls. 130 dos autos está a Certidão de Remessa e Relação, intimando as partes da data designada para a realização da perícia (27/10/2016 as 16:30 horas no local do imóvel). 1.6 Na ocasião dos exames (27/10/2016 as 16:30 horas), o perito signatário foi acompanhado pelo jovem Paulo Roberto Nunes Silva (RG SSPSP), o qual se identificou como morador do local.

3 fls EXAMES - Por ocasião dos exames, constatamos o seguinte, com relação ao imóvel em pauta: 2.1 DO TERRENO: O terreno que contém a casa térrea em questão possui as seguintes principais características: * Matrícula: nº do 1º O.R.I. de São José do Rio Preto. * Designação: lote 24, da quadra I, Jardim Astúrias. * Cadastro Municipal: * Formato: retangular. * Perímetro: 10,00m x 20,00m x 10,00m x 20,00m. * Frente: 10,00m para a rua José Anízio Colombo. * Lateral 1: 20,00m confrontando com o lote 23. * Lateral 2: 20,00m confrontando com o lote 25. * Fundos: 10,00m confrontando com o lote 04. * Área: 200,00 metros quadrados. 2.2 DAS BENFEITORIAS (construções): No terreno acima apontado, há uma edificação residencial térrea, circundada por uma varanda em formato de L, que passamos a descrevê-la: * Cobertura: telhas cerâmicas sobre madeiramento. * Forro: - inexistente na varanda. - laje no interior da residência. * Pisos: cerâmicos (40x40) em todos os compartimentos. * Revestimento: cerâmico (40x40) nas paredes da cozinha e dos banheiros. * Esquadrias: de madeira e de ferro com vidro. * Pintura: látex sobre massa corrida.

4 fls * Compartimentos: - sala. - copa/cozinha. - despensa dormitório tipo apartamento dormitórios banheiro social. * Área total construída: 135,00m² (medição efetuada no local) Observação: a residência propriamente dita, possui cerca de 85,00m² e, a varanda em formato de L possui cerca de 50,00m². 2.3 DOS MELHORAMENTOS PÚBLICOS: O local onde se situa o imóvel em questão é servido por: * Rede de água. * Rede de coleta e afastamento de esgotos. * Rede de telefone. * Rede elétrica de iluminação pública. * Rede elétrica domiciliar. * Pavimentação asfáltica e guias e sarjetas. * Serviços postais. * Serviços de entrega de gás liquefeito de petróleo. * Serviços de coleta de lixo. * Serviços de transporte coletivo urbano. 3 CONSIDERAÇÕES GERAIS Definição de valor: qualidade inerente a um bem, que representa a importância para sua aquisição ou posse. 3.2 Definição de valor de mercado: é aquele que o imóvel poderá alcançar dentro de prazo razoável, no momento vigente. 3.3 Definição de aluguel: É o pagamento devido pela utilização de um bem.

5 fls Pagamento feito ao locador, em contrapartida ao uso do bem ou da coisa por determinado período. Seu valor está relacionado com a época de celebração do contrato, sua duração, período de reajustes e eventuais pagamentos antecipados. 3.4 Definições de valor teto e valor piso: Valor teto: é o máximo que o locatário desejoso estaria disposto a pagar Valor piso: é o mínimo que o locador desejoso estaria disposto a receber, sendo que, dentro desta faixa, as partes interessadas no negócio tendem a se encontrar. Observação: O valor de mercado do aluguel se resume no encontro de interesses, que pode ser representado no esquema ilustrativo abaixo: acima = desinteresse do locatário (inquilino) VALOR TETO VALOR DE MERCADO VALOR PISO abaixo = desinteresse do locador (proprietário) Então, o valor de mercado é aquele com o qual mais vezes nos deparamos, pois, via de regra, é o estabelecido nas inúmeras transações imobiliárias diariamente concretizadas. Referido valor aparece quando locador e locatário se defrontam no mercado imobiliário de concorrência perfeita, sendo que o encontro dos interesses vai determinar o valor. 4 - METODOLOGIA - Para estimarmos o valor de mercado do bem em questão, procederemos da seguinte maneira: 4.1 QUANTO AO VALOR DO IMÓVEL:

6 fls Aplicaremos o chamado MÉTODO EVOLUTIVO, ou seja, será realizada a composição do valor total do imóvel avaliando. Referida composição será obtida através da conjugação de métodos, a partir do cálculo do valor do terreno; do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado; bem como, do valor de comercialização Para o cálculo do valor de mercado do terreno nu, realizaremos pesquisa para apurarmos o seu valor unitário (qt = R$/m²). Posteriormente, aplicaremos a seguinte equação básica: Vt = At x qt Onde: V t = valor do terreno A t = área do terreno q t = valor unitário obtido em pesquisa Posteriormente, calcularemos o valor específico da benfeitoria (construção), após obtermos o valor unitário na Revista Construção Mercado, além de adotarmos um coeficiente de depreciação com o intuito de efetuar-se um desconto para corrigir o desgaste causado pela idade e pelo uso. Para isso aplicaremos as seguintes equações: Kd = (100 - k) 100 Onde: K d = coeficiente de depreciação K = obtido em tabela (Ross - Heideeke) Vb = Ab x qb x Kd Onde: V b = Valor da benfeitoria A b = Área da benfeitoria q b = Valor unitário da benfeitoria (R$/m²) K d = Coeficiente de depreciação

7 fls Finalmente, estimaremos o valor final do imóvel, adicionando-se os valores do terreno e da benfeitoria; acrescidos do mencionado fator de comercialização; o qual é inerente às características próprias do imóvel, da sua situação e também da conjuntura imobiliária local; podendo ser maior ou menor do que a unidade, dentro de certas limitações. A equação então será a seguinte: Vi = (Vt + Vb) x Fc Onde: V i = Valor do imóvel. V t = Valor do terreno. V b = Valor da benfeitoria. F c = Fator de comercialização Observação: Para estimarmos o coeficiente relativo ao fator de comercialização, adotaremos o quadro II publicado às páginas 283 do livro denominado Anais do Primeiro Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações Editora Pini; que é o seguinte: I-Classificação do imóvel: grandes ou pequenas estruturas: apartamentos e residências padrão alto normal. Idade do Prédio: Novo até um ano 40% Até cinco anos 30% Até dez anos 20% Até quinze anos 10% II - Classificação do imóvel: prédios Industriais e residenciais padrão baixo. Idade do Prédio: Novo até um ano 25% Até cinco anos 15% Até dez anos 10% Até quinze anos 5% III - Classificação do imóvel: comerciais em zonas muito valorizadas Idade do Prédio: Novo até um ano 40% Até cinco anos 30% Até dez anos 20% Até quinze anos 10% 4.2 QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL: O valor locativo mensal do imóvel será determinado através da aplicação da fórmula matemática abaixo mostrada:

8 fls V locativo = V imóvel x i Onde: V locativo = valor do aluguel líquido V imóvel = valor de mercado do imóvel i = taxa de rendimento líquido mensal 5 - CÁLCULOS DOS VALORES - Passamos agora, a calcular o valor de mercado do bem em questão: 5.1 QUANTO AO VALOR DO IMÓVEL: CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO: Através de pesquisa obtida no mercado imobiliário, obtivemos o seguinte valor unitário de terreno nu: qt = R$ 450,00/m² Aplicando agora a equação referida, teremos: V t = A t x q t V t = 200,00m² x R$ 450,00/m² V t = R$ , CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS (construções): DO CORPO PRINCIPAL: Através do site tabela CUPE - Custos Unitários Pini de Edificações, verificamos o seguinte valor unitário para este imóvel:

9 fls q b = R$ 1.247,34/m² Consultando a tabela de Ross-Heideck, teremos: K = 26,4 (idade em percentagem da vida = 36%) Daí: K d = (100 K) 100 K d = (100 26,4) 100 K d = 0, Assim, aplicando a referida equação teremos: V b corpo principal = A b x q b x K d V b corpo principal = 85,00m² x R$ 1.247,34/m² x 0, DA VARANDA: V b corpo principal = R$ , Através do site tabela CUPE - Custos Unitários Pini de Edificações, verificamos o seguinte valor unitário para este imóvel: q b = R$ 958,59/m² Consultando a tabela de Ross-Heideck, teremos: K = 50,2 (idade em percentagem da vida = 58%) Daí: K d = (100 K) 100 K d = (100 50,2) 100 K d = 0,498

10 fls Assim, aplicando a referida equação teremos: V b varanda = A b x q b x K d V b varanda = 50,00m² x R$ 958,59/m² x 0,498 V b corpo varanda = R$ , CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL: Portanto, o valor final do imóvel em questão, será calculado, com a aplicação da referida equação matemática: V i = (V t + V b corpo principal + V b varanda ) x F c V i = (R$ ,00 + R$ ,59 + R$ ,89) x 1,0 V i = R$ ,00 (arredondando) 5.2 QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL DO IMÓVEL: V locativo = V imóvel x i V locativo = R$ ,00 x 0,50% ao mês V locativo = R$ 960,00/mês. 6 - CONCLUSÃO - Diante do exposto, em outubro de 2.016, concluímos que o imóvel objeto desta perícia, situado à rua José Anízio Colombo nº 334, Jardim Astúrias em São José do Rio Preto (Matrícula nº do 1º O.R.I.), constituído de terreno + benfeitorias nele existentes, possui os seguintes valores: Valor de 100% do imóvel: R$ ,00 Valor de 50% do imóvel: R$ ,00

11 fls CONCLUSÃO - Diante do exposto, em outubro de 2.016, concluímos que o imóvel objeto desta perícia, situado à rua José Anízio Colombo nº 334, Jardim Astúrias em São José do Rio Preto (Matrícula nº do 1º O.R.I.), constituído de terreno + benfeitorias nele existentes, possui os seguintes valores: Valor de 100% do imóvel: R$ ,00 Valor de 50% do imóvel: R$ ,00 Valor de 100% do aluguel mensal do imóvel: R$ 960,00 Valor de 50% do aluguel mensal do imóvel: R$ 480,00 - TERMO DE ENCERRAMENTO - O presente trabalho (Processo da 4ª Vara Cível) segue em 19 folhas, contendo 15 fotos do imóvel, 01 cópia da tabela Custos Unitários Pini de Edificações e 01 cópia da tabela de Ross Heidecke. São José do Rio Preto, 28 de outubro de

12 fls Anexos fotográficos destinados a mostrar e identificar as características construtivas do imóvel objeto desta perícia, situado à rua José Anízio Colombo nº 334, Jardim Astúrias em São José do Rio Preto-S.P. (Matrícula nº do 1º O.R.I.).

13 fls

14 fls

15 fls

16 fls

17 fls

18 fls

19 fls