LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO,
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- Eugénio Melgaço Miranda
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1 fls. 23 Excelentíssimo Sr. Doutor Juíz de Direito da Primeira Vara Cível de BIRIGUI PROCESSO DIGITAL CARTA PRECATÓRIA CÍVEL CONSTRIÇÃO / PENHORA / AVALIAÇÃO REQUERENTE GENIVALDO GUEDES DE CARVALHO ME LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO, REQUERIDOS EDGAR AUGUSTO ARAÚJO Perito Judicial nomeado para os objetos desse Processo, respeitosamente venho apresentar o Laudo Técnico de Avaliação para ser juntado aos Autos, ocasião em que solicito seja comunicada a Defensoria Pública do Estado de São Paulo referente o cumprimento do trabalho pericial visando o depósito de meus honorários periciais já reservado, conforme fls. 19. Colocamo-nos a disposição para quaisquer outras informações que se fizerem necessárias. Birigui, 30 de novembro de Lupercio Ziroldo Antonio Engenheiro Civil CREA Perito Judicial Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 1
2 fls. 24 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 1 OBJETO DA AVALIAÇÃO PROCESSO DIGITAL CARTA PRECATÓRIA CÍVEL CONSTRIÇÃO / PENHORA / AVALIAÇÃO REQUERENTE GENIVALDO GUEDES DE CARVALHO ME REQUERIDOS EDGAR AUGUSTO ARAÚJO De acordo com o honroso Mandado Judicial de fls. 14 e designação de fls. 16 e após análise ao documental constante do Processo, entende este Perito que deve ser desenvolvido como trabalho pericial o seguinte: Avaliação do Imóvel constituído pelo Lote 4 da Quadra Q do Loteamento Jardim São Conrado, cidade de Birigui/SP, objeto da Matrícula do CRI de Birigui/SP. Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 2
3 fls DILIGÊNCIAS REALIZADAS 2.1. Localização e Situação Imagem aérea GOOGLE EARTH Rodovia SP 461 Rodovia Marechal Rondon Rua Felipe E Bucharles Rua Argemiro Ricci BIRIGUI Imóvel Avaliando Lote 4 Quadra Q Matricula Bairro Jardim São Conrado, Birigui/SP Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 3
4 fls Terreno, situação A partir das vistorias no local e diligências realizadas no Setor de Engenharia e Cadastro da Prefeitura de Birigui, temos que o terreno que constitui o Imóvel avaliando é originário do Lote 4 da Quadra Q, Bairro Jardim São Conrado e possui sobre ele um desmembramento já com 15 anos efetivado que dividiu o terreno em dois, sendo um deles com frente para a Rua Argemiro Ricci e outro com frente para a Rua Felipe Elias Bucharles, que possuem respectivamente as inscrições cadastrais na municipalidade de números e O terreno como um todo está situado à 31,11 metros da esquina com a Rua Anselmo Marcondes, possui área por escritura de 258,61 m² e está portanto, no local assim definido: Cadastro Municipal Rua Argemiro Ricci, 682 Área do terreno: 129,03 m² Cadastro Municipal Rua Felipe Elias Bucharles, 563 Área do terreno: 129,58 m² 2.3. Edificações existentes sobre o Lote. situação. Sobre o Lote de terreno que constitui o objeto da avaliação, dada a existência de dois cadastros, encontram-se edificado dois prédios com característica residencial, sendo um com frente para a Rua Argemiro Ricci e outro para a Rua Felipe Elias Bucharles, que assim podem ser descritos: Residência da Rua Argemiro Ricci, 682 Edificação com área de 80,31 m², em alvenaria, constituída por Sala, dois Dormitórios, Cozinha e Copa, Banheiro comum e Área de Serviços. Pequeno quintal aos fundos. Piso em cerâmica, forro em laje. Cobertura em telhas cerâmicas tipo romanas sobre boa estrutura de madeira. Instalações elétricas e hidráulicas na residência em aparente normal funcionamento. Frontalmente portão de metalão para autos e muro de alvenaria. Construção padrão simples com idade aparente de 10 e 15 anos. Estado de conservação e manutenção considerado entre bom com necessidade de pequenos reparos visando a devida manutenção e conservação do imóvel. No cadastro da municipalidade e quando das diligências, este Imóvel está em nome de Nilton Moreira Tosta que inclusive reside com a família no local. Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 4
5 fls. 27 FACHADA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DA RUA ARGEMIRO RICCI, 682 Residência da Rua Felipe Elias Bucharles, 563 Edificação em sobrado semi acabada com área total de 138,60 m², em alvenaria, constituída por ampla Sala com três ambientas, três Dormitórios, Cozinha e Copa, Banheiro comum e Área de Serviços. Em estado de abandono quando das diligências, provavelmente com muitos anos. Piso em contrapiso e revestimento somente no reboco. Forro em laje. Cobertura em telhas cerâmicas tipo romanas sobre estrutura de madeira. Instalações elétricas e hidráulicas na residência somente na tubulação, sem funcionamento. Frontalmente recuo em terra e mato sem edificação divisória na testada. Construção que avançava em padrão simples que deve ter se iniciado com 15 anos. Vários aspectos de depredação no imóvel face ao estado de total abandono, inclusive conforme testemunho dos vizinhos. Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 5
6 fls. 28 FACHADA DO IMÓVEL RESIDENCIAL DA RUA FELIPE ELIAS BUCHARLES, Outras informações sobre o Imóvel Avaliando O local onde estão situados os dois Imóveis residenciais que estão sobre a Matrícula avalianda está servido por pavimentação asfáltica, passeio público (exceção da frente para a Rua Felipe E. Bucharles), guia e sarjeta, redes elétrica e telefônica, redes de abastecimento de água e coletora de esgoto, iluminação pública, coleta sistemática de lixo e proximidade à transporte coletivo. A região onde está situado o imóvel avaliando, pode ser considerada predominantemente residencial e possui entre média e alta taxa de ocupação. 3 METODOLOGIA BASICA APLICADA À AVALIAÇÃO Avaliação de Terrrrenos Para a avaliação de terrenos, após a vistoria, procedemos a um Método comparativo direto de avaliação, o qual consiste basicamente na pesquisa do valor de mercado quando aplicado a terrenos localizados em circunstâncias semelhantes e com dimensões e estado de conservação aproximadamente iguais. Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 6
7 fls. 29 Para tanto, foi efetuada uma Pesquisa de Opiniões na cidade de Birigui/SP com a finalidade de se conhecer a tendência de valor médio de mercado para o metro quadrado de terrenos similares na região do Imóvel avaliando, levando-se em conta todas as suas características de localização em quadra. observação 1 O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejosas, mas não obrigadas a transação; ambas perfeitamente conhecedoras do imóvel e do mercado atual e reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados. observação 2 O resultado da Pesquisa de Opiniões realizada em Birigui visando conhecer a tendência do valor médio de mercado atual para o metro quadrado de terrenos similares localizados na região do Imóvel avaliando está descrito no Item 4, da Avaliação neste Laudo Técnico(referência novembro de 2.016) Avaliação de Ediffi icações Para as edificações, consideramos uma avaliação de precisão de custo, subtraída a depreciação (MAGOSSI) por obsolescência fisica, funcional e econômica, e a Tabela de Ross-Heidecke, e levando-se em conta a situação da residência como um todo, ressaltando que: obsolescência física é a perda de utilidade física de uma propriedade resultante de fatores físicos como deteriorização por uso, desgaste, envelhecimento, oxidação, incrustação, rachadura, fissura, etc. obsolescência funcional: é a perda de utilidade resultante de fatores como mudança na arte de projetar e construir, nas exigências legais, surgimento de novos produtos e concepções que substituem com vantagens. obsolescência econômica: é a perda de utilidade resultante de fatores econömicos, tais como mudança de uso ótimo, legislação de ocupação do solo, proximidade de fontes poluidoras, etc. 4 AVALIAÇÃO A partir da Metodologia Básica explicitada no Item 3 deste Laudo, temos o seguinte resultado: IMÓVEL AVALIANDO Imóvel constituído pelo Lote 4 da Quadra Q do bairro Jardim São Conrado, cidade de Birigui/SP, objeto da Matrícula Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 7
8 fls Terreno FONTES CONSULTADAS (em Birigui, com conhecimento da região) Imobiliária Gajardoni ( ); Haddad Imóveis ( ); Imobiliária Solar ( ); Lider Imóveis ( ); Imobiliária Eldorado ( ) A partir da Pesquisa realizada, temos: Área do terreno: 258,61 m² Valor médio do metro quadrado de terreno no local (localização na quadra, tamanho, situação do terreno na quadra, topografia, etc) R$ 240,00 / metro quadrado de terreno, no local Então: V = ( R$ 240,00/m 2 x 258,61 m²) V terreno que compõe o imovel = R$ ,00 por extenso: Sessenta e dois mil reais PS Dado que o terreno foi desmembrado em dois terrenos com praticamente a mesma área, podemos dizer que cada um dos dois lotes tem valor de R$ , Edificações existentes Residência da Rua Argemiro Ricci, 682 Área edificada total = 80,31 m 2, sendo: Custo de Reprodução Edificação padrão simples = Cr = R$ 1.750,00 / m 2 (fonte Ibape, padrão econômico, índice aplicado R8N setembro/16) Depreciação (estado atual da edificação + aspectos da metodologia) = D = 40% V edificações = (80,31m² x 1.750,00/m² - D=40%) V edificações = R$ ,00 por extenso: Oitenta e quatro mil reais Residência da Rua Felipe Elias Bucharles, 563 Área edificada total = 138,60 m 2, sendo: Custo de Reprodução Edificação padrão simples = Cr = R$ 1.750,00 / m 2 (fonte Ibape, padrão econômico, índice aplicado R8N setembro/16) Depreciação (estado atual da edificação + aspectos da metodologia) = D = 70% V edificações = (138,60m² x 1.750,00/m² - D=70%) V edificações = R$ ,00 por extenso: Setenta e dois mil reais Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 8
9 fls. 31 Daí temos finalmente: VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = V terreno que compõe o imóvel + V edificações VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = R$ ,00 TAL COMO SE CONSTITUI QUANDO DAS DILIGÊNCIAS por extenso: Duzentos e dezoito mil reais Dado o desmembrado no local do Imóvel avaliando que aponta para a existência de duas residências distintas, como complementação podemos apontar: Residência da Rua Argemiro Ricci, 682 Valor do Imóvel: R$ ,00 Residência da Rua Felipe Elias Bucharles, 563 Valor do Imóvel: R$ ,00 5 CONCLUSÃO De conformidade com a solicitação da digníssimo Doutor Juiz de Direito e de acordo com o que foi exposto, concluímos: Imóvel Avaliando Imóvel constituído pelo Lote 4 da Quadra Q do bairro Jardim São Conrado, cidade de Birigui/SP, objeto da Matrícula valor avaliado = R$ ,00 Valor por extenso: Duzentos e dezoito mil reais NOTA Em reflexo à situação local: Residência da Rua Argemiro Ricci, 682 Valor do Imóvel: R$ ,00 Residência da Rua Felipe Elias Bucharles, 563 Valor do Imóvel: R$ ,00 Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 9
10 fls REFERÊNCIAS NB Norma Brasileira de Avaliações NBR Princípios Básicos de Engenharia de Avaliações - Editora Pini Birigui, 30 de novembro de Lupercio Ziroldo Antonio Engenheiro Civil CREA Perito Judicial Perito Judicial - fone ou Precesso ª Vara Cível de Birigui P á g i n a 10
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LUPERCIO ZIROLDO ANTONIO,
fls. 74 Excelentíssimo Sr. Doutor Juíz de Direito da Primeira Vara Cível de BIRIGUI PROCESSO DIGITAL 1003783-24.2015.8.26.0077 Alienação judicial de bens Alienação judicial REQUERENTE LEANDRO CREPALDI
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