SENTENÇA. Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 188 SENTENÇA Processo nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Fabio Campos Zan e outro Requerido: Rosa Gaeta Empreendimento Imobiliário S/A Juíza de Direito: Drª. Stefânia Costa Amorim Requena Vistos. FABIO CAMPOS ZAN e SIMONE DINIZ MARINHO ZAN ajuizaram a presente ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas contra ROSA GAETA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, alegando, em síntese, que celebraram com a ré compromisso de venda e compra tendo por objeto a unidade 54A da torre "Intersection" do Condomínio Edifício "Intersection Brooklin", para fins de moradia, pelo valor total de R$ ,00, já tendo efetuado o pagamento do montante de R$ ,27. Aduzem que, atualmente, não mais dispõem de condições financeiras para honrar com as obrigações assumidas, razão pela qual solicitaram à ré a celebração de distrato. Dizem que, na ocasião, a ré informou que restituiria de forma parcelada apenas 60% das parcelas pagas, sem correção monetária. Pugnam, assim, pela procedência do pedido, para a rescisão do compromisso de venda e compra e a consequente devolução de 90% de todos os valores pagos. Regularmente citada (fls. 119), a ré apresentou contestação (fls. 120/128), sustentando a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova, por não serem os autores pessoas hipossuficientes ou vulneráveis. Aduz que, não havendo inadimplemento de sua parte, deve ser mantida a cláusula contratual que prevê devolução de 70% dos valores pagos (cláusula 6.8 fls. 55/56), excluindo-se os valores despendidos a título de personalização da unidade (cláusula terceira fls. 155), certo que a restituição nos moldes pleiteados acarretaria grandes prejuízos e configuraria enriquecimento sem causa dos autores. Assevera que o termo a quo para incidência da correção monetária deve ser fixado a partir do ajuizamento da ação (13/12/2016), não se aplicando a Súmula 43/STJ, e que eventuais juros de mora devem incidir apenas após o trânsito em julgado da decisão que resolver a demanda. Requer, então, seja julgado o pedido parcialmente lauda 1

2 fls. 189 procedente, rescindindo-se o compromisso de venda e compra celebrado entre as partes, com a consequente devolução de apenas 70% dos valores pagos pelos autores. Sobreveio réplica (fls. 165/180). Os autores informaram que não possuíam interesse na produção de outras provas (fls. 181/182) e a ré requereu o julgamento antecipado da lide (fls. 186). É o relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, eis que desnecessária a produção de outras provas (art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil). É certo que cabe ao julgador decidir sobre a utilidade ou necessidade das provas, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, nos exatos termos do art. 370, parágrafo único, do mesmo dispositivo legal. Ensina VICENTE GRECO FILHO que: A finalidade da prova é o convencimento do juiz, que é seu destinatário. No processo, a prova não tem um fim em si mesma ou um fim moral ou filosófico; sua finalidade é prática, qual seja, convencer o juiz. Não se busca a certeza absoluta, a qual, aliás, é impossível, mas a certeza relativa suficiente na convicção do magistrado 1. No caso concreto, os documentos apresentados são suficientes para o deslinde da controvérsia, sendo desnecessária a produção de outras provas. A respeito, já ficou decidido que: "Quanto à necessidade da produção de provas, o juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, desprezando a realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. É do seu livre convencimento o deferimento de pedido para a produção de quaisquer provas que entender pertinentes ao julgamento da lide 2. 1 GRECO FILHO, Vicente. Direito processual civil brasileiro, volume 2 (atos processuais a recursos e processos nos tribunais). 22. ed. São Paulo: Saraiva, 2013, p STJ, Agr. Reg. no Agravo de Instrumento nº 2006/ , Min. José Delgado, 1ª T., Fonte: DJ 22/05/2006 p lauda 2

3 fls. 190 O pedido é procedente. Vejamos. A parte autora requer e a ré concorda com a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes. A controvérsia está, pois, nos valores a serem restituídos aos autores. As partes celebraram contrato de compromisso de compra e venda em 01/12/2012, tendo por objeto a unidade nº 54A do Condomínio Edifício "Intersection Brooklin" (fls. 22/81). Entretanto, os autores, na condição de promitentes-compradores, desistiram da aquisição do imóvel. Não se pode negar, inicialmente, que os autores, ex vi do art.o 2 o, caput, da Lei n o 8.078/90, são tidos como consumidores, porquanto destinatários finais do bem imóvel objeto do compromisso de compra e venda. De outro lado, a ré constitui-se como fornecedora, em consonância ao art. 3 o, caput, do mesmo diploma legal, uma vez que se organiza empresarialmente para fornecimento de bens no mercado de consumo. Mostra-se indisputável, pois, o cabimento da apreciação do pedido à luz dos preceitos e princípios que regem as demandas de natureza consumerista. Nesse passo, em que pese o contrato ter sido celebrado livremente pelas partes, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) comporta, no moderno direito obrigacional, atenuação pela incidência de normas de ordem pública e de natureza cogente, com a finalidade precípua de adequá-lo à sua função social. A revisão dos contratos não pode mais ser procedida somente com base na teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva, admitindo a autonomia da vontade, notadamente nas relações jurídicas envolvendo partes sem o mesmo poder de barganha, relativização frente à legislação protetiva do contratante mais fraco. Destarte, segundo os preceitos de caráter constitucional e infraconstitucional reguladores dos contratos, inafastável a busca de seu equilíbrio. Nessa direção, trilha julgado do Colendo Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RELATIVIZAÇÃO DO PRINCÍPIO PACTA SUNT SERVANDA lauda 3

4 fls. 191 COMISSÃO DE PERMANÊNCIA. COBRANÇA (...). A revisão dos contratos é possível em razão da relativização do princípio pacta sunt servanda, para afastar eventuais ilegalidades, ainda que tenha havido quitação ou novação (...) 3. A cláusula 6.8 (fls. 55/56) do contrato celebrado entre as partes prevê a devolução das quantias pagas pelos autores, excluídos os valores despendidos a título de personalização do imóvel, nos seguintes moldes: "CLÁUSULA 6.8 Se a ROSA GAETA pleitear a resolução do contrato e a retomada da unidade autônoma, em razão do inadimplemento do(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) quanto ao pagamento do preço de aquisição, terá ele direito autônomo à restituição do percentual de 70% (setenta por cento), a ser calculado sobre o valor das prestações efetivamente pagas a esse título, feitas as seguintes deduções: a) juros compensatórios, se tiverem sido cobrados; b) juros moratórios e multa de mora, pagos quando de eventual purga de mora; c) despesas de venda no valor de 10% (dez por cento) do preço total da alienação; d) contribuição ao PIS sobre todas as quantias pagas pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES); e) contribuição ao COFINS sobre todas as quantias pagas pelo(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES); f) condomínio de utilização (valores devidos à data da desocupação); g) luz e gás (valores devidos à data da desocupação); h) IPTU (valores devidos à data da desocupação); i) reparos necessários à reposição da Unidade Autônoma em idêntico estado de quando foi entregue ao(s) COMPRADOR(ES), a menos que ele já o tenha devolvido à ROSA GAETA [sic], em tais condições; j) taxa diária de ocupação, ora fixada em 0.1% (décimo percentual) sobre o preço de venda, corrigido pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia subsequente ao pagamento da última parcela, até a efetiva devolução da Unidade Autônoma, se o(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) já se encontrar(em) na posse, à época de sua mora; k) todos os tributos e leis sociais pagos em decorrência do recebimento das prestações do preço A devolução será efetuada em tantas prestações mensais quantas tiverem sido as prestações pagas, assim como o critério para correção corresponderá àquele adotado neste contrato A importância a ser restituída ao(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) será sempre de, no mínimo, 20% (vinte por cento) dos valores por ele pagos Em qualquer hipótese de rescisão, a primeira parcela da devolução, supra aludida, será paga dentro de 180 (cento e oitenta) dias, após o trânsito em julgado da sentença ou da restituição da unidade autônoma à ROSA GAETA, nas condições aqui ajustadas, o que por último ocorrer." Todavia, referida disposição contratual, analisada à luz do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, mostra-se abusiva, porquanto coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Patente, pois, a nulidade da referida cláusula contratual. 3 STJ, AgRg no REsp /RS, Rel. Ministro HÉLIO QUAGLIA BARBOSA, QUARTA TURMA, julgado em , DJ p lauda 4

5 fls. 192 Ora, quanto aos valores recebidos pela ré para pagamento do preço do imóvel, é pacífico o entendimento jurisprudencial de que os autores fazem jus à respectiva devolução, descontados os custos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem." Caberia à ré comprovar as despesas incorridas com publicidade e administração, a fim de justificar a retenção pretendida. Não o tendo feito, mostra-se justa a restituição à parte autora de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados pelo INCC, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição". Ressalte-se que os valores desembolsados para personalização do imóvel também são passíveis de restituição, visto que, embora o contrato preveja sua retenção em favor da vendedora (cláusula terceira fls. 155), tais valores foram destinados à implantação de melhorias no imóvel que, uma vez e ele incorporadas, serão revertidas em benefício da ré, dada a valorização trazida ao apartamento que, então, será repassada ao novo adquirente, aumentando-se o preço de venda da unidade em questão. Logo, o ressarcimento também é devido. Nesse sentido é o entendimento do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resilição pelos compradores diante da impossibilidade de pagamento - Admissibilidade - Restituição de 90% dos valores pagos, com retenção de 10%, a título de compensação pelas despesas com a venda do imóvel Despesas de personalização da unidade Restituição devida O Instrumento Particular de Contrato de Personalização da Unidade é contrato coligado ao compromisso de compra e venda, e é inequívoco que a ré se beneficiará das melhorias realizadas no imóvel por força desta avença, e a retenção do valor lauda 5

6 fls. 193 importaria em enriquecimento sem causa Recurso desprovido." 4 (grifo nosso) "COMPRA E VENDA. VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ESTIPULA A RETENÇÃO DE 20% DO PREÇO PAGO PELO IMÓVEL NA HIPÓTESE DE RESCISÃO CONTRATUAL. PRECEDENTES. TAXA DE PERSONALIZAÇÃO DA UNIDADE. DEVOLUÇÃO. PENA DE ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA VENDEDORA. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIREITO BEM. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PROVIDO EM PARTE." 5 (grifo nosso) "Compromisso de compra e venda Denúncia vazia Contrato impõe perda de 55% do valor pago Multa deve representar entre 10 e 25% do valor pago segundo jurisprudência do STJ Imóvel ainda não entregue Compromitente vendedora não provou despesa com negócio Compromitente comprador pagou valor substancial (R$ ,00) Desconto de 15% do valor pago adequado Valor de personalização do imóvel deve ser incluído no montante a ser ressarcido Correção desde o desembolso, nos termos da jurisprudência do STJ Compromitente comprador, porém, derrotado em parte Sucumbência proporcional Recurso parcialmente provido." 6 (grifo nosso) "APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. Possibilidade. Atraso na entrega da obra após o término do prazo de tolerância de 180 dias. Culpa exclusiva da apelante pela rescisão. Retorno das partes ao status quo ante. Devolução em parcela única. Incidência das Súmulas 543 do STJ e 02 desta E. Corte. Precedentes jurisprudenciais. PRESCRIÇÃO TRIENAL. Inocorrência. O prazo prescricional para a restituição dos valores pagos decorrente de rescisão contratual é decenal. Isso porque, a restituição dos valores não visa impedir o enriquecimento sem causa, mas constitui consequência natural da rescisão, conforme orientação do STJ e desta C. Câmara. DESPESAS COM PERSONALIZAÇÃO DO IMÓVEL. Valores destinados à implantação de estrutura de ar condicionado. Melhorias incorporadas ao bem, que se reverterão em benefício da vendedora. Ressarcimento devido. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO." 7 (grifo nosso) Esse valor deve ser corrigido monetariamente desde a data do efetivo desembolso pelos autores, pois a atualização da moeda não representa acessório à obrigação principal, mas mera proteção ao poder de compra frente aos efeitos da inflação. Sobre o tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se manifestou: É assente nesta E. Corte de Uniformização Infraconstitucional que a correção monetária não constitui gravame ao devedor, 4 TJSP; Apelação nº ; Relator(a): Alcides Leopoldo e Silva Júnior; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 23/08/2016; Data de registro: 26/08/ TJSP; Apelação nº ; Relator(a): Paulo Alcides; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 04/05/2017; Data de registro: 04/05/ TJSP; Apelação nº ; Relator(a): Luiz Antonio Costa; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/04/2017; Data de registro: 10/04/ TJSP; Apelação nº ; Relator(a): Rosangela Telles; Comarca: Santos; Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 23/01/2017; Data de registro: 23/01/ lauda 6

7 fls. 194 não é um plus na condenação, mas tão-somente fator que garante a integra restitutio, que representa a recomposição do valor real da moeda aviltada pela inflação. Destarte, para que a devolução se opere de modo integral a incidência da correção monetária deve ter por termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, quando aquele que hoje deve restituir já podia fazer uso das importâncias recebidas 8. Assim sendo, os autores têm direito à restituição de 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel e personalização, atualizados pelo INCC a partir do efetivo desembolso, certo que o pagamento deverá ocorrer de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição", com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês sobre o valor devido, desde a citação. Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a devolver aos autores, de uma só vez, 90% dos valores pagos pelo preço do imóvel e personalização, atualizados monetariamente pelo INCC a partir do efetivo desembolso, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sucumbente, responderá a ré pelo pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, que arbitro em 10% do valor atualizado da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 27 de junho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA 8 STJ, REsp /RJ, Quarta Turma, Rel. Min. JORGE SCARTEZZINI, j lauda 7