ACÓRDÃO. O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente sem voto), LUIZ AMBRA E GRAVA BRAZIL.

Transcrição

1 Registro: XXX ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº XXXXX- XX , da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante ESSEX INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado ALESSANDRA (Omitido). ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial, nos termos que constarão do acórdão. V. U. Provimento parcial aos recursos., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores SALLES ROSSI (Presidente sem voto), LUIZ AMBRA E GRAVA BRAZIL. São Paulo, 19 de dezembro de Silvério da Silva Relator Assinatura Eletrônica

2 VOTO Nº: 45XX APELAÇÃO CÍVEL: XXXXX-XX COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS 7ª VC APELANTE: ESSEX INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. APELADO: ALESSANDRA (OMITIDO) JUIZ: GUSTAVO ALEXANDRE DE CAMARA LEAL BELLUZZO PF Apelação Cível. Ação de rescisão de contrato de compra e venda - Atraso na entrega do imóvel Rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor - Atraso na entrega da obra é incontroverso, sem justa causa. Inadimplemento exclusivo da construtora - Rescisão do contrato com retorno das partes ao status quo ante com devolução em uma só vez (Súmula nº 2 do TJSP) dos valores integrais pagos pela autora, incluindo taxa de corretagem e serviço de assessoria técnica imobiliária - SATI, tudo corrigido monetariamente e com juros legais (Súmula nº 3 do TJSP) Danos morais incabíveis Simples inadimplemento contratual que não gera dano moral Precedentes jurisprudenciais Sucumbência que passa a ser recíproca Apelos parcialmente providos. A sentença proferida às fls. 130/135, cujo relatório se adota, nos autos da ação de rescisão de contrato de compra e venda, c.c. repetição de indébito e danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar injustificado o atraso na entrega da unidade condominial adquirida pela autora e, via de consequência, rescindindo o contrato entre as partes desde 31/10/2011 e condenar a ré a restituir à autora R$ ,10, corrigidos monetariamente desde o desembolso de cada parcela, mais juros de mora de 1% a.m. contados da citação, além de danos morais de R$ ,00 corrigidos monetariamente e com juros de mora desde o arbitramento. Condenou à ré, ainda, nas custas e honorários fixados em 15% sobre o valor da condenação. A autora opôs embargos declaratórios, fls. 138/139, Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 2

3 que foram rejeitados, fls Inconformadas apelam as partes. A ré, fls. 142/154, reiterada apelação às fls. 160/162, pugnando pela reforma da sentença para que não seja declarada nula a cláusula 7.1 que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 dias; para que, após este prazo estendido, seja o atraso na entrega considerado como resultante da teoria de imprevisão, sem incidência de pena; que a devolução dos valores pagos não seja integral, mas retidos de 20% a 50% dos pagamentos efetuados, conforme previstos contratualmente (cláusulas 6.3, e 6.3.2), a título de custos administrativos e de promoção de vendas, impostos e taxas; que a devolução seja parcelada, pelo prazo que foram recebidos os pagamentos; que sejam excluídos da condenação os danos morais. A autora, fls. 166/171, pugnando pela reforma da sentença para procedente, com devolução da taxa de corretagem e SATI. Recebidos os recursos no duplo efeito, fls. 172, foram apresentadas contrarrazões, fls. 175/188, pela autora. É o relatório. Cuida-se de ação de rescisão de contrato de compra e venda c.c. repetição de indébito e danos morais, na qual a autora pretende a rescisão do contrato em decorrência do atraso na entrega da obra, com a restituição de R$ , correspondentes à: R$ ,20 do valor das prestações, R$ ,11 correspondente à comissão de corretagem de R$ 1.423,90 referente à taxa SATI, além de danos morais. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para devolução, integral, das parcelas pagas a título de Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 3

4 prestações e da SATI, além de danos morais, deixando de condenar a ré no pagamento da corretagem. Primeiramente cabe ressaltar que se trata de relação típica de consumo e, sendo assim, aplica-se ao caso vertente o Código de Defesa do Consumidor, o que atrai a incidência dos dispositivos nele constantes aos contratos firmados. Os princípios de ordem pública do Código de Defesa do Consumidor integram o contrato para recompor a vulnerabilidade existente entre a administradora do plano de saúde e o consumidor. E o artigo 423 do C.C. assim dispõe: quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. Além disso, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 47, dispõe que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. A interpretação é assim feita devido ao fato de haver cobertura para o tratamento. Assim, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas em favor do consumidor, considerado hipossuficiente, e consideradas nulas, se abusivas. No entanto, a jurisprudência não entende ser abusiva a cláusula que permite à ré a tolerância de 180 dias de atraso para entrega das obras, porque além de ter a autora ficado ciente desse prazo ao assinar o contrato, é praxe do mercado imobiliário este prazo de tolerância. Tal prazo não encontra qualquer impedimento na legislação vigente, pois a entrega do imóvel não fica condicionada exclusivamente à vontade da ré, apenas há a previsão de prazo certo, determinado e previamente fixado de eventual atraso da obra. Ainda, pode haver demora na expedição de certidões, documentos ou alvarás por órgãos diversos e com prazos alheios à vontade da construtora/incorporadora, e nisso encontram as rés amparo no art. 33 da Lei n. Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 4

5 4.591/64, de forma que o prazo de tolerância previsto em contrato se faz para viabilizar o negócio. No instrumento particular de promessa de compra e venda consta que a imissão na posse e a entrega das chaves dar-se-iam em 31/10/2011 (Quadro resumo, item G, fls. 14). Considerando a tolerância de 180 dias, o prazo fatal para entrega era 28/04/2012. O atraso na entrega da obra é incontroverso e não há justa causa para este, que ultrapassou os 180 dias de tolerância, razão pela qual o contrato foi rescindido por inadimplemento exclusivo da ré. O argumento da falta de mão de obra não vinga, pois a ré é empresa atuante no mercado e têm manejo suficiente para lidar com situações como esta. E é preciso considerar que o prazo de carência previsto em contrato já é estabelecido para abrigar determinadas situações como essas, tanto que se entende por sua legalidade e o contrato, como já dito, prevê tolerância de 180 dias já contando com contratempos. Assim não pode ser considerado fato alheio à previsão da ré. Desta forma, presente o nexo causal configurador da responsabilidade da ré pelo atraso na entrega do imóvel e tendo em vista o inadimplemento da empreendedora, a rescisão do contrato é de rigor, cabendo a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do CC. Art A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigirlhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. E a devolução de todos os valores pagos devem Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 5

6 integrar a condenação, como forma de composição do dano experimentado pela autora, tudo corrigido em com juros, conforme dispõe o artigo 389 do CC: Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. O inadimplemento do contrato por uma parte dá à outra o direito de resolvê-lo, e isso implica retornar às partes ao status quo ante. Assim, deve haver a restituição dos valores que a autora desembolsou em virtude do contrato. Considerando que as partes devem retornar ao status quo ante, a ré deve ressarcir à autora de todos os prejuízos que experimentou ao firmar um contrato que não lhe trouxe qualquer resultado, ainda que tenha desembolsado valores. Daí resulta a legitimidade da ré quanto à comissão de corretagem, a fim de ressarcir os danos experimentados pela autora. Assim, o ressarcimento deve ser integral, ainda que a taxa de corretagem tenha sido pago à terceiro, visto que, o inadimplemento foi exclusivamente da ré, que deu ensejo ao pedido de rescisão contratual com as indenizações devidas. A devolução dos valores adimplidos pela autora abrangerá inclusive os valores dispendidos a título de corretagem e taxa de assessoria técnica imobiliária - SATI, vez que, rescindida a avença, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, nos termos da Súmula nº 3, deste Tribunal de Justiça, que enuncia: Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 6

7 Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Ademais, essas verbas são componentes do preço do imóvel, pagas pelo comprador, o que autoriza sejam também devolvidas em razão do desfazimento do negócio, por culpa da Ré. A devolução das parcelas pagas deve ser feita de uma só vez conforme jurisprudência sumulada deste E. Tribunal: Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. autora, de modo integral e imediato. Assim, devida a devolução dos valores pagos pela Neste sentido: Rescisão contratual, indenização por danos materiais e morais c/c repetição de indébito e lucros cessantes. Contrato por instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel e outros pactos. Atraso na entrega do imóvel evidenciado, caracterizada a abusividade na cláusula de tolerância para a hipótese dos autos. Rescisão do contrato que é de rigor, com Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 7

8 devolução de todos os valores pagos pelo Autor, inclusive comissão de corretagem e taxa de assessoria técnica imobiliária. Multa contratual que não pode ser exigida, pois estipulada para hipótese de atraso na entrega do imóvel, o que não se conforma com o pedido de rescisão contratual. Lucros cessantes que são devidos, pelo período de atraso ora estabelecido e fixados em 0,5% sobre o valor do contrato atualizado. Dano moral afastado, vez que os autos retratam mero descumprimento contratual. Devolução em dobro que não é cabível, em razão de inexistir conduta de má-fé da Ré. Sucumbência estabelecida como prevalente pela Ré, com honorários em 15% da condenação. Sentença reformada. Recursos providos em parte. (A.C. n , Des. Rel. João Pazine Neto) Quanto aos danos morais, não se aplicam ao caso. Não se duvida da expectativa que é usufruir do imóvel adquirido, e da frustração ao não vê-la concretizada no prazo previsto, todavia, não se trata de hipótese que caracterize extremo desgaste psicológico que deva ser compensado monetariamente. Certo é que qualquer obrigação pode ser descumprida, assim o contrato prevê hipóteses de mora e inadimplemento e estabelece os respectivos consectários. Assim, não se pode afirmar que, diante da possibilidade de descumprimento do contrato, possa haver reação de extremo desgaste psicológico e dissabor, a caracterizar-se o dano moral. Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 8

9 O dano moral exige a ocorrência de ato ilícito e prejuízo como dispõe o artigo 186 do Código Civil. Conforme entendimento reiterado na doutrina e jurisprudência, o descumprimento de contrato não constitui ato ilícito na forma do artigo 186 do Código Civil. O descumprimento da obrigação deve ser resolvido com perdas e danos, nos termos do artigo 389 do Código Civil. Nesse sentido e direção, julgado da 3ª Câmara de Direito Privado (Apelação Cível n /3-00, Rel. EGÍDIO GIACOIA, v , v.u.). Confira-se: APELAÇÃO Compra e venda de bem imóvel Atraso na entrega das obras Pedido de danos materiais e morais, ambos indeferidos pelo d. Juízo de primeiro grau Inconformismo Danos morais Em princípio, incabíveis quando se trata de mero inadimplemento contratual, ressalvadas situações excepcionais, o que não é o caso dos autos Danos materiais Cabimento -... Recurso parcialmente provido. Referido aresto cita julgado publicado na JTJ-LEX 262/306, que aqui também merece transcrição, a saber: Ninguém pode negar que a discussão sobre interpretação de cláusulas de um contrato é direito inafastável de cada uma das partes contratantes, de tal modo que baseada nessa interpretação legítima se mostra, em princípio, a recusa de atendimento, ainda que, posteriormente, outra seja a solução para a disputa. Lembra-se, bem a propósito, acórdão do Superior Tribunal de Justiça (RT 798/212, em REsp RJ, relator Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA), o 'inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 9

10 regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz -, trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade. Com efeito, a dificuldade financeira ou a quebra da expectativa de receber valores contratados não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais'. Reformada a sentença no tocante aos danos morais, a sucumbência passa a ser recíproca. Por tudo isso, a sentença deve ser parcialmente reformada sem que seja declarada nula a cláusula que prevê a prorrogação da entrega do imóvel por 180 dias, incluída na condenação o valor da corretagem e excluída a condenação por danos morais, passando a sucumbência a ser recíproca, mantida, no mais, assim como lançada. Por todo o exposto, dou parcial provimento aos recursos nos termos supra. SILVÉRIO DA SILVA Relator Apelação nº XXXXX-XX Voto nº 45XX 10