FERNANDO PAULO DE ANDRADE NEVES ENGENHEIRO CIVIL CREA

Transcrição

1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 03ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL VIII TATUAPÉ/SP Ref. : Processo nº , Engenheiro Civil, devidamente registrado no Crea sob nº /D, Perito Judicial, louvado e compromissado nos autos do Cumprimento de Sentença que o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANDORRA promove contra PAULO UBIRAJARA RODRIGUES, tendo procedido a todas as diligências necessárias ao cumprimento da honrosa missão, vem apresentar à V. Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente : LAUDO DE AVALIAÇÃO 1 São Paulo, 20 de Agosto de fls. 141 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

2 L A U D O C A P Í T U L O I PRELIMINARES Refere-se o presente parecer técnico aos autos do Cumprimento de Sentença que o CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ANDORRA promove contra PAULO UBIRAJARA RODRIGUES. Vem como objeto da prova pericial a avaliação do imóvel identificado pela Matrícula nº do 09º C.R.I. da Capital juntada às fls. 50/51 e Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de fls. 104/109. Nomeado Jurisperito no feito pelo R. Comando de fls. 130, assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malicia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue: 2 fls. 142 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

3 C A P Í T U L O II VISTORIA Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do imóvel objetivado, quando então buscou observar seu dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação técnica da matéria. Ressalta o Jurisperito que o exame pericial se aterá aos documentos existentes nos autos, em confronto com os elementos colhidos por ocasião da vistoria. 3 fls. 143 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

4 II.1 - LOCALIZAÇÃO O imóvel vem representado pelo apartamento nº 112, localizado no 11º andar do Edifício Andorra, sito na Rua Marechal Barbacena, nº 1.088, Tatuapé, zona urbana da Capital, tudo conforme configurado na reprodução de foto obtida no local: Eis o Edifício Andorra que abriga a unidade avalianda. 4 fls. 144 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

5 II.2 - II DESCRIÇÃO O EDIFÍCIO O Edifício Andorra que abriga a unidade avalianda, conforme os padrões elencados no conhecido e consagrado estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP vem identificado como de padrão MÉDIO, apresentando uma idade aparente de 25 (vinte e cinco) anos e possuindo todas as benfeitorias inerentes aos empreendimentos da espécie. 5 fls. 145 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

6 II A UNIDADE AVALIANDA A unidade avalianda apresenta sala para 02 ambientes com sacada, 03 dormitórios (sendo 01 suíte), banheiro, corredor, cozinha, área e banheiro de serviço, abrangendo uma área privativa de 122,19 m². II.3 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO FOTO 01: Eis o Edifício Andorra que abriga a unidade avalianda. 6 fls. 146 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

7 FOTO 02: Identificação do empreendimento. FOTOS 03/04: Vistas internas da unidade avalianda. 7 fls. 147 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

8 FOTOS 05/08: Vistas internas da unidade avalianda. 8 fls. 148 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

9 FOTOS 09/12: Vistas internas da unidade avalianda. 9 fls. 149 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

10 FOTOS 13/15: Vistas internas da unidade avalianda. 10 fls. 150 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

11 FOTO 16: Vaga de garagem tipo A (03 boxes). III.1- C A P Í T U L O III AVALIAÇÃO DA UNIDADE APURAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO Para a apuração do justo e correto valor unitário do imóvel, o Jurisperito se fundamentará no MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, onde foram analisados dados de 10 (dez) elementos. 11 fls. 151 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

12 Procurou o Jurisperito fixar para análise tão somente unidades coletadas no próprio empreendimento da avalianda. Todo o rol pesquisado foi homogeneizado conforme os ditames preconizados pela normalização técnica já mencionada, com o fito de se apurar: FATOR FONTE : Nos casos de ofertas, que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%, compensando-se, desta forma, a sua superestimativa natural; VALOR M2: Calculado com base na área privativa da unidade pesquisada; ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos são válidos para Agosto/2.018; COMPARATIVO CONCLUSO: Aquele resultante da análise do comparado arrolado, a saber: 12 fls. 152 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

13 ELEMENTO 01 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento no 13º andar com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Imobiliária Ricardo Costa Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q1 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q1 = R$ 6.629,00/m² ELEMENTO 02 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento no 13º andar com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Imobiliária TB Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q2 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q2 = R$ 5.082,00/m² 13 fls. 153 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

14 ELEMENTO 03 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento no 04º andar com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Imobiliária Visão Global Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q3 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q3 = R$ 6.629,00/m² ELEMENTO 04 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento no 12º andar com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Imobiliária Visão Global Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q4 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q4 = R$ 5.082,00/m² ELEMENTO fls. 154 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

15 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento no 11º andar com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Imobiliária Casa Stilo Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q5 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q5 = R$ 5.156,00/m² ELEMENTO 06 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento padrão com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Castan Imóveis Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q6 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q6 = R$ 5.524,00/m² ELEMENTO fls. 155 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

16 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento padrão com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Imobiliária AJS Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q7 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q7 = R$ 6.040,00/m² ELEMENTO 08 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento padrão com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Molinos Consultoria Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q8 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q8 = R$ 6.261,00/m² ELEMENTO fls. 156 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

17 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento padrão com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Ricardo Costa Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO q9 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q9 = R$ 6.482,00/m² ELEMENTO 10 LOCAL : Rua Marechal Barbacena, nº OFERTA ÁREA : 122,19 m² VALOR : R$ ,00 : Apartamento padrão com 03 vagas em garagem INFORMANTE : Mazará Imóveis Tel Fator fonte = 0,90 FATORES HOMOGENEIZANTES VALOR UNITÁRIO BÁSICO HOMOGENEIZADO arrolados, a saber em retrospecto : q10 = (R$ ,00 x 0,90)/122,19 m² q10 = R$ 6.629,00/m² À vista das cotações conclusas das análises dos comparados 17 fls. 157 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

18 ELEMENTO 18 VALOR CONCLUSO (R$/m2) , , , , , , , , , ,00 TOTAL ,00 O signatário calcula : A) MÉDIA GERAL : R$ ,00/10 = R$ 5.951,00/m²; B) FAIXA DE VALOR : Variação de 30% da média geral. mínimo : R$ 5.951,00 x 0,70 = R$ 4.166,00/m² máximo : R$ 5.951,00 x 1,30 = R$ 7.736,00/m² C) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por se afastarem da faixa supra Não há. D) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO : q = R$ 5.951,00/m² fls. 158 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

19 CINCO MIL NOVECENTOS E CINQUENTA E HUM REAIS POR III.2 - seguinte expressão : Onde : Logo : METRO QUADRADO VALOR DA UNIDADE AVALIANDA O valor da unidade avalianda será obtido de acordo com a Vu = Valor da unidade =? Vu = Su x q Su = Área privativa = 122,19 m²; q = Valor unitário básico = R$ 5.951,00 Vu = 122,19 m² x R$ 5.951,00/m² Vu = R$ ,00 SETECENTOS E VINTE E SETE MIL CENTO E CINQUENTA E TRÊS REAIS E N C E R R A M E N T O 19 fls. 159 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT

20 Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Pericial em 20 (vinte) folhas enumeradas, vindo a primeira e a última assinadas e datadas. FERNANDO PAULO DE 20 São Paulo, 20 de Agosto de ANDRADE NEVES fls. 160 Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 20/08/2018 às 09:43, sob o número WTAT