PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

Transcrição

1 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante LUCI ALVES ARAGÃO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado TIBÉRIO INCORPORAÇOES E PARTICIPAÇOES 20 LTDA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores BERETTA DA SILVEIRA (Presidente sem voto), CARLOS ALBERTO DE SALLES E DONEGÁ MORANDINI. São Paulo, 7 de abril de Viviani Nicolau Relator Assinatura Eletrônica

2 VOTO Nº : APELAÇÃO Nº : COMARCA : São Paulo 10ª Vara Cível (Central) APELANTE : Luci Alves Aragão APELADA : Tibério Incorporações e Participações 20 Ltda. JUIZ SENTENCIANTE: Og Cristian Mantuan APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELA ADQUIRENTE. Ação de rescisão, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do adquirente que é flagrantemente abusiva ao estabelecer retenção de despesas sobre o valor total do imóvel e posterior subtração de percentual adicional. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago, quantia suficiente para compensar despesas provenientes da comercialização do imóvel. Sentença reformada. Sucumbência da apelada, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. RECURSO PROVIDO. (v.22518). LUCI ALVES ARAGÃO ajuizou ação ordinária de devolução de quantias pagas em face de TIBÉRIO INCORPORAÇÕES E PARTICIPAÇÕES 20 LTDA., cujos pedidos foram julgados improcedentes pela r. sentença de fls. 129/132. A autora foi condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte contrária, arbitrados em R$ 2.000,00, ressalvada a gratuidade processual. Apela a AUTORA, alegando em síntese: (i) que não lhe poderia ser atribuída culpa pela rescisão do contrato, uma vez que esta se deu impossibilidade de realização de financiamento do valor restante do imóvel; e (ii) que a apelada não poderia ser autorizada a reter mais de 70% do Apelação nº Voto nº DVN 2

3 total pago, devendo esta retenção ser limitada a 10% deste valor (fls. 144/148). Isento de preparo por ser a autora beneficiária da Justiça Gratuita (fls. 49) o recurso foi regularmente recebido (fls. 151) e contrariado (fls. 154/170). As partes foram intimadas da possibilidade de julgamento virtual, nos termos da Resolução nº 549/2011, e não manifestaram oposição (fls. 177). É O RELATÓRIO. O recurso é provido. 1. Breve síntese. A presente demanda, consoante relatório da r. sentença, ora adotado, funda-se nos seguintes fundamentos de fato e de direito: [A autora] alega que firmou contrato com a ré por meio de Instrumento Particular de promessa de venda e compra e outras avenças da unidade 81 do empreendimento citado na inicial pelo preço de R$ ,01 (cento e setenta e sete mil, setecentos e onze reais e um centavo) tendo a autora efetuado o pagamento de R$ ,61 (quarenta e oito mil, quatrocentos e sessenta e um reais e sessenta e um centavos). Narra a autora que teve dificuldades para financiar o imóvel por conta da idade e que era inacessível financiar em 09 anos com prestações elevadas, com isso consultou a ré sobre a possibilidade do financiamento ser realizado por sua filha e a ré por passou os procedimentos, e quando a filha da autora havia obtido o financiamento no valor indicado na inicial foi surpreendida com a informação de que seu contrato estava rescindido. A r. sentença julgou improcedente a ação, afastando a pretensão da autora pela condenação da ré à devolução dos valores pagos, com a retenção de 10%. Apelação nº Voto nº DVN 3

4 2. Da devolução dos valores pagos. A apelante pugna pela reforma da sentença para condenação da ré à devolução de 90% dos valores, pela rescisão do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes. A apelada, por sua vez, afirma que a apelante foi culpada pelo descumprimento contratual, de modo que a devolução dos valores pagos deve se dar na forma prevista pelo contrato. O inadimplemento das parcelas pactuadas, que deu ensejo à rescisão, ficou incontroverso nos autos. A autora não obteve o financiamento dentro prazo pactuado, de modo que a apelada estava autorizada a rescindir o contrato, independentemente da tentativa daquela, por meio de sua filha, de obtenção de um novo financiamento. Também não é possível atribuir culpa à apelada, no caso dos autos, pela demora ou impossibilidade na concessão do financiamento, uma vez que prova alguma foi produzida neste sentido. Por outro lado, a previsão contratual de retenção de parcela significativa dos valores pagos pela adquirente afigura-se abusiva. As cláusulas nº 31 e 32 (fls. 22/23) do compromisso assinado pelas partes assim preveem: 31 Rescindido o contrato, fica estabelecido que, das quantias pagas pelo ADQUIRENTE à VENDEDORA, serão deduzidas as verbas que seguem: a) O valor das despesas comerciais (comissão, publicidade e outras) originadas por este instrumento, já incluídas no preço, desde já fixadas em 12% (doze por cento) do preço total de venda monetariamente atualizado; b) Juros moratórios e compensatórios e multas de mora, pagos quando da eventual purgação de mora; c) Taxa mensal de ocupação, desde já prevista e acertada em 1% (um por cento) por mês ou fração calculadas sobre o preço de venda corrigido pelos índices aqui pactuados, e devida desde a data em que o imóvel se Apelação nº Voto nº DVN 4

5 encontre disponível para entrega ao COMPRADOR, assim entendido, o dia da expedição do Auto de Conclusão ( Habite-se ) emitido pela Municipalidade, até a efetiva devolução do imóvel; e) O valor de IPTU, luz, gás e condomínio de utilização existentes até a data da desocupação, caso houverem; f) Despesas com PIS, COFINS, bem como todos os demais tributos e leis sociais pagos em decorrência das parcelas do preço; g) Despesas com seguro prestamista; h) Custas judiciais e honorários de advogado eventualmente incorridos 32 Efetuado os descontos e deduções supra citados, ficará a disposição do ADQUIRENTE o valor correspondente a 70% (setenta por cento) do saldo apurado, perdendo o restante a título de reembolso de despesas e indenização desde já pré-fixada (fls. 22/23, destaque não original). Com efeito, as cláusulas mencionadas autorizariam a apelada a reter 12% do valor total do imóvel, subtrair despesas sobre rubricas diversas, e ainda deduzir 30% do valor resultante a título de indenização pré-fixada para a qual não há justificativa. No caso dos autos, o documento de fls. 39, produzido pela ré, dá conta que até a data da rescisão foram pagos R$ ,61 do preço do imóvel, e que, da aplicação dos critérios acima previstos, a devolução seria feita no montante de R$ ,99, o que implicaria na devolução de menos de 30% dos valores pagos. Desta forma, as cláusulas mencionadas impõem ao adquirente a perda desproporcional dos valores pagos, em nítida contrariedade com o disposto no art. 51, inc. IV do Código de Defesa do Consumidor e com a Súmula nº 1 deste Tribunal, que prevê: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. Apelação nº Voto nº DVN 5

6 Portanto, ainda que a resolução do contrato tenha ocorrido por impossibilidade financeira da autora, a penalidade contratual deve ser afastada, ante sua nítida abusividade. Da mesma forma, é abusiva a pretensão de que este percentual recaia sobre o valor total do imóvel. Tribunal: Neste sentido, entendimento deste COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel Resolução do contrato por impossibilidade econômica Frustração do financiamento pretendido pelo autor Inexistência de provas nos autos a permitir que se impute a qualquer das partes a culpa pelo insucesso do negócio Pedido de resolução do contrato corretamente acolhido Efeito ex tunc da sentença resolutória Devida a devolução pela ré da integralidade dos valores pagos pelo promitente comprador, pois referentes apenas à taxa de assessoria imobiliária Ilegalidade de tal cobrança que gera, por si só, o dever de restituição Abusiva também a cláusula contratual que previu retenção de 8% do valor do contrato pela alienante em caso de rescisão Desnecessária a determinação de reintegração da ré na posse do imóvel, ou mesmo de condenação do autor ao pagamento de taxa pelo período de ocupação do bem, uma vez que as chaves sequer foram entregues ao adquirente Indevida, contudo, a pretendida indenização por danos morais Ausência de comprovação de prejuízos de ordem extrapatrimonial alegados Necessidade de demonstração de violação a direito da personalidade, ou de sentimento negativo intenso, que ultrapasse o patamar dos incômodos e aborrecimentos do cotidiano Redistribuição da sucumbência Recurso parcialmente provido. (Apel. nº , 6ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, j. 07/04/2015 destaque não original). No caso dos autos, a adquirente sequer chegou a ser imitida na posse do bem. Desde a rescisão do contrato, portanto, está a apelada livre para negociar a mesma unidade com outros potenciais adquirentes. Nestas condições, a retenção de 10% dos valores pagos é suficiente para indenizar a vendedora pelos gastos com publicidade e demais despesas de comercialização do imóvel. Neste sentido, entendimento desta 3ª Câmara de Direito Privado: Apelação nº Voto nº DVN 6

7 "APELAÇÃO. Ação de repetição de indébito, cumulada com nulidade de cláusulas contratuais. Venda e compra de imóvel. Ação ajuizada pelos compradores, que desistiram do negócio. Celebração de um distrato, com devolução de parte do valor que havia sido pago. Pretensão dos autores de devolução ainda maior. Sentença de procedência. Inconformismo da vendedora. Não acolhimento. Determinada a devolução de 90% da quantia paga pelos compradores, cabendo à vendedora reter 10% dos valores pagos para fazer frente às despesas administrativas. Percentual que está de acordo com o índice que tem sido aceito por este Tribunal. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 252 do RITJSP. Negado provimento ao recurso."(v.15918). (Apelação nº , Rel. Desembargador VIVIANI NICOLAU, com a participação dos Des. DONEGÁ MORANDINI e CARLOS ALBERTO DE SALLES, data do julgamento: 05/08/2014, destaque não original). APELAÇÃO Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas Parcial Procedência Rescisão do compromisso de compra e venda com devolução de 90% das quantias pagas Taxa de corretagem cobrada indevidamente do consumidor Serviços prestados em benefício das vendedoras Retenção de 10% das quantias para pagamento de despesas administrativas Súmula nº 1 do TJSP Decisão Mantida Recurso Improvido (Apelação nº , Rel. Desembargador EGIDIO GIACOIA, com a participação dos Des. VIVIANI NICOLAU e CARLOS ALBERTO DE SALLES, data do julgamento: 02/11/2014, destaque não original). Portanto, o recurso comporta provimento para condenar a ré à devolução de 90% do total pago pela autora para aquisição do imóvel. Os valores deverão ser acrescidos de correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal de Justiça a partir de cada desembolso, além de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. 3. Da sucumbência. Com o provimento do recurso, a pretensão inicial da autora foi acolhida em sua totalidade, de modo que a ré deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios da advogada da parte contrária, os quais são fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85 do Apelação nº Voto nº DVN 7

8 Novo Código de Processo Civil. Conclusão. Dá-se provimento ao recurso para condenar a apelada a devolver 90% dos valores pagos pela autora, acrescidos de correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal desde cada desembolso, e juros de mora a partir da citação. Por derradeiro, para evitar a costumeira oposição de embargos declaratórios voltados ao prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição, todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes, não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp nº /RS, Rel. Min. Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg no Ag nº /RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em 25/10/2004). ao recurso. Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO VIVIANI NICOLAU Relator Apelação nº Voto nº DVN 8