PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO ACÓRDÃO

Transcrição

1 Registro: ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº , da Comarca de São Paulo, em que é apelante EVEN SP 26/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada MIRIAN BARBOSA DA SILVA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 10 de maio de Viviani Nicolau Relator Assinatura Eletrônica

2 VOTO Nº : APELAÇÃO Nº : COMARCA : Sorocaba 1ª Vara Cível APELANTE : Even SP 26/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda. APELADA : Mirian Barbosa da Silva JUIZ SENTENCIANTE: Marcio Ferraz Nunes APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL NA PLANTA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. Sentença de procedência parcial. Inconformismo da ré. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do adquirente que é flagrantemente abusiva ao estabelecer retenção de percentual do valor total do contrato, que, na prática, implicaria em perda desproporcional dos valores pagos. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago, conforme determinado pela sentença recorrida, quantia suficiente para compensar despesas provenientes da comercialização do imóvel. Precedentes. Sentença mantida. Sucumbência maior da ré, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios do representante da autora, majorados de 10% para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, 11 do CPC/2015. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.(v.25144). MIRIAN BARBOSA DA SILVA ajuizou ação de rescisão contratual em face de EVEN SO 26/10 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., cujos pedidos foram julgados parcialmente procedentes pela r. sentença de fls. 177/178, proferida em 16 de junho de A ré foi condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios do representante da autora, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. Apela a RÉ, alegando, em síntese, que a rescisão contratual se deu por desistência da adquirente, de modo que esta deveria suportar na íntegra as penalidades contratualmente previstas para a hipótese, descritas na cláusula VIII do contrato celebrado entre as partes (fls. 180/189). Apelação nº Voto nº DVN 2

3 O recurso foi devidamente preparado (fls. 191) e contrariado (fls. 195/204). As partes foram intimadas da possibilidade de realização de julgamento virtual, nos termos da Resolução nº 549/2011, e não manifestaram oposição (fls. 208). É O RELATÓRIO. O recurso é desprovido. 1. Breve síntese. A presente demanda, consoante relatório da r. sentença, ora adotado, funda-se nos seguintes fundamentos de fato e de direito: Mirian Barbosa da Silva promoveu a presente ação em face de Even-SP 26/10 Empreendimentos Imobiliários Ltda., alegando que adquiriu a unidade autônoma nº 85, da Torre D, do Condomínio Edifício Club Park, aos 15 de dezembro de 2012, com previsão de entrega no ano de 2016, efetuando parte do pagamento ajustado. Antes da entrega da unidade condominial, por conveniência própria (dificuldades financeiras), a autora postulou o desfazimento contratual e a devolução dos valores pagos. Ocorre que não houve consenso quanto à restituição, daí porque buscou a via judicial para legitimar tão-somente a retenção do percentual de 10% sobre os valores pagos (fls.01/84). A sentença recorrida julgou parcialmente procedente a ação, condenando a ré à devolução, em parcela única, de 90% dos valores pagos pela autora, acrescidos de correção monetária pela Tabela Prática deste Tribunal de Justiça desde cada desembolso, bem como juros de mora de 1% ao mês, contados do trânsito em julgado da decisão. A ré foi condenada ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios do representante da autora, arbitrados em 10% sobre o valor da condenação. Apelação nº Voto nº DVN 3

4 A sentença recorrida afastou a pretensão da autora de recebimento de juros de mora a partir da citação. Não houve inconformismo quanto a este ponto da decisão. 2. Da rescisão contratual e devolução dos valores pagos. A sentença recorrida reconheceu a abusividade da cláusula VIII do compromisso de compra e venda celebrado entre as partes (fls. 32). A apelante afirma que referida previsão não padeceria de qualquer abusividade ou ilegalidade. Afirma, ainda, que uma vez que a rescisão do compromisso de compra e venda se deu por opção da autora, esta deveria suportar integralmente as penalidades lá previstas. Contudo, neste ponto a pretensão da apelante não comporta acolhida. A cláusula VIII do compromisso de compra e venda conta com a seguinte redação: Cláusula VIII No caso de rescisão, serão apuradas as quantias pagas pelo COMPRADOR atualizadas de acordo com o critério utilizado para pagamento das prestações, e delas serão descontadas as seguintes despesas, também atualizadas monetariamente: a) custos administrativos e de promoção de venda à taxa de 10% (dez por cento) sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA; b) contribuição ao PIS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA; c) contribuição ao COFINS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores até então recebidos pela VENDEDORA; d) outros impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário, ainda que venham a ser criados no curso deste contrato; e) multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total deste contrato (art. 410 do Código Civil Brasileiro); f) outras despesas comprovadas pela VENDEDORA (fls. 32). Com efeito, a previsão contratual de multa compensatória sobre o valor total do negócio é abusiva, uma vez Apelação nº Voto nº DVN 4

5 que sua aplicação colocaria a adquirente em nítida posição de desvantagem, implicando na perda parcela considerável de valores pagos, em desconformidade com as previsões dos arts. 51, IV e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Neste sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel Resolução do contrato por impossibilidade econômica Frustração do financiamento pretendido pelo autor Inexistência de provas nos autos a permitir que se impute a qualquer das partes a culpa pelo insucesso do negócio Pedido de resolução do contrato corretamente acolhido Efeito ex tunc da sentença resolutória Devida a devolução pela ré da integralidade dos valores pagos pelo promitente comprador, pois referentes apenas à taxa de assessoria imobiliária Ilegalidade de tal cobrança que gera, por si só, o dever de restituição Abusiva também a cláusula contratual que previu retenção de 8% do valor do contrato pela alienante em caso de rescisão Desnecessária a determinação de reintegração da ré na posse do imóvel, ou mesmo de condenação do autor ao pagamento de taxa pelo período de ocupação do bem, uma vez que as chaves sequer foram entregues ao adquirente Indevida, contudo, a pretendida indenização por danos morais Ausência de comprovação de prejuízos de ordem extrapatrimonial alegados Necessidade de demonstração de violação a direito da personalidade, ou de sentimento negativo intenso, que ultrapasse o patamar dos incômodos e aborrecimentos do cotidiano Redistribuição da sucumbência Recurso parcialmente provido. (Apel. nº , 6ª Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, j. 07/04/2015 destaque não original). Neste mesmo sentido já entendeu esta Câmara, em circunstâncias assemelhadas: "APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELA ADQUIRENTE. Ação de rescisão, cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do adquirente que é flagrantemente abusiva ao estabelecer retenção de despesas sobre o valor total do imóvel e posterior subtração de percentual adicional. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago, quantia suficiente para compensar despesas provenientes da comercialização do imóvel. Sentença reformada. Sucumbência da apelada, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o Apelação nº Voto nº DVN 5

6 valor da condenação. RECURSO PROVIDO. (v.22518) (Apelação nº , Relator Desembargador VIVIANI NICOLAU, com a participação dos Des. CARLOS ALBERTO DE SALLES e DONEGÁ MORANDINI, data do julgamento: 07/04/2016, destaque não original). Da mesma forma, a apelante não trouxe aos autos comprovação do pagamento dos tributos que pretende deduzir, nem de quaisquer outras despesas relacionadas ao desfazimento do negócio. Esta Câmara possui entendimento no sentido de que, dadas estas condições, a retenção de 10% sobre os valores pagos é suficiente para compensar eventuais perdas decorrentes do desfazimento do negócio. Neste sentido: "APELAÇÃO. Ação de repetição de indébito, cumulada com nulidade de cláusulas contratuais. Venda e compra de imóvel. Ação ajuizada pelos compradores, que desistiram do negócio. Celebração de um distrato, com devolução de parte do valor que havia sido pago. Pretensão dos autores de devolução ainda maior. Sentença de procedência. Inconformismo da vendedora. Não acolhimento. Determinada a devolução de 90% da quantia paga pelos compradores, cabendo à vendedora reter 10% dos valores pagos para fazer frente às despesas administrativas. Percentual que está de acordo com o índice que tem sido aceito por este Tribunal. Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do artigo 252 do RITJSP. Negado provimento ao recurso."(v.15918). (Apelação nº , Rel. Desembargador VIVIANI NICOLAU, com a participação dos Des. DONEGÁ MORANDINI e CARLOS ALBERTO DE SALLES, data do julgamento: 05/08/2014, destaque não original). APELAÇÃO Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas Parcial Procedência Rescisão do compromisso de compra e venda com devolução de 90% das quantias pagas Taxa de corretagem cobrada indevidamente do consumidor Serviços prestados em benefício das vendedoras Retenção de 10% das quantias para pagamento de despesas administrativas Súmula nº 1 do TJSP Decisão Mantida Recurso Improvido (Apelação nº , Rel. Desembargador EGIDIO GIACOIA, com a participação dos Des. VIVIANI NICOLAU e CARLOS ALBERTO DE SALLES, data do julgamento: 02/11/2014, destaque não original). Apelação nº Voto nº DVN 6

7 Desta forma, a decisão recorrida não comporta qualquer reforma, devendo ser mantida no ponto em que condenou a ré à devolução de 90% dos valores pagos pela autora, acrescidos de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora, contados do trânsito em julgado. 3. Da sucumbência. Com o desprovimento do recurso, a ré permanece sucumbente em grau maior, e deverá arcar com as custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios do representante da autora, os quais são majorados para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, 11 do CPC/2015. Conclusão. É negado provimento ao recurso. Por derradeiro, para evitar a costumeira oposição de embargos declaratórios voltados ao prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição, todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes, não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a jurisprudência (STJ, EDcl no REsp nº /RS, Rel. Min. Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg no Ag nº /RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em 25/10/2004). Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO. VIVIANI NICOLAU Relator Apelação nº Voto nº DVN 7