EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DE GUARUJÁ

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1 fls. 93 EMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DE GUARUJÁ AÇÃO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARARA BRASIL REQUERIDA: PATRÍCIA BATISTA DO NASCIMENTO PROCESSO: Nº /01 JORGE DO ROSÁRIO CALDAS, engenheiro civil, registrado no CREA-SP sob o nº , com R. G. nº IFP/RJ e CPF/MF nº , perito judicial nomeado nos autos da requerida por em face de AÇÃO DE COBRANÇA (Procedimento Ordinário) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARARA BRASIL PATRÍCIA BATISTA DO NASCIMENTO feito processo sob o nº /01, tendo vistoriado o imóvel sub judice, consultado documentos e procedido às demais diligências que se fizeram necessárias, vem, mui respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls. 94 Í N D I C E 1. PRELIMINARES... fls OBJETIVO DA AÇÃO... fls FINALIDADE DA PERÍCIA... fls ASSISTENTES TÉCNICOS E QUESITOS... fls VISTORIA DO IMÓVEL... fls LOCALIZAÇÃO... fls CARACTERIZAÇÃO FÍSICA DA REGIÃO... fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS... fls SERVIÇOS URBANOS DA REGIÃO... fls DESCRIÇÃO DO IMÓVEL... fls ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA... fls DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL... fls METODOLOGIA... fls DETERMINAÇÃO DO VALOR DE TERRENO... fls DETERMINAÇÃO DO VALOR DE CONSTRUÇÃO... fls DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL... fls DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL (MAI / 2.016)... fls UNITÁRIO DO TERRENO... fls TOTAL DO TERRENO... fls UNITÁRIO DA CONSTRUÇÃO... fls TOTAL DA CONSTRUÇÃO... fls VALOR DO IMÓVEL... fls CONCLUSÃO... fls ENCERRAMENTO... fls. 50 2

3 fls P R E L I M I N A R E S 1.1. OBJETIVO DA AÇÃO A presente ação, requerida por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARARA BRASIL em face de PATRÍCIA BATISTA DO NASCIMENTO, tem por objetivo o recebimento de contribuições condominiais FINALIDADE DA PERÍCIA A presente perícia tem por finalidade a determinação do justo valor atual de mercado do bem imóvel penhorado (Termo de Penhora e Depósito às fls. 040 dos autos), consistente da CASA Nº 01 do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARARA BRASIL, situado à Rua Caetano Aurélio Pergher nº 97, no Loteamento Jardim Três Marias, na Praia da Enseada, Guarujá SP (matriculado no CRI de Guarujá sob o nº ; cadastrado junto à Municipalidade de Guarujá sob o nº ), com base de cálculo para MAIO DE ASSISTENTES TÉCNICOS E QUESITOS As Partes não indicam Assistentes Técnicos, tampouco formulam quesitos. 3

4 fls V I S T O R I A D O I M Ó V E L Em 06 de maio de 2.016, o engenheiro signatário efetuou vistoria na edificação que contém o imóvel em estudo, ocasião na qual constatou o que descreve a seguir LOCALIZAÇÃO Via pública na qual se localiza o imóvel em estudo: Vias públicas que completam a quadra: Bairro: Município: Estado: CASA Nº 01 CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARARA BRASIL Rua Caetano Aurélio Pergher nº 97 Avenida Azaor Gomes de Almeida Rua Cláudio dos Santos Loteamento Jardim Três Marias Praia da Enseada Guarujá São Paulo 4

5 fls. 97 IMÓVEL EM ESTUDO CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL EM ESTUDO 5

6 fls. 98 CONDOMÍNIO ONDE SE INSERE O MÓVEL EM ESTUDO VISTA AÉREA (obtida no site do Google) DO POSICIONAMENTO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ARARA BRASIL, ONDE SE INSERE O IMÓVEL EM ESTUDO 6

7 fls CARACTERIZAÇÃO FÍSICA C A R A C T E R Í S T I C A S Relevo Solo e subsolo Ocupação Uso Poder aquisitivo da população D E S C R I Ç Ã O Plano Não foi dado a conhecer Relativamente antiga Predominantemente residencial Médio 7

8 fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS A região onde o imóvel se encontra é servida, entre outros, pelos seguintes melhoramentos públicos: MELHORAMENTOS PÚBLICOS EISTENTES SIM NÃO Energia elétrica Telefone Gás Rede viária Guias e sarjetas Pavimentação Coleta de lixo Água Esgoto Rede pluvial Iluminação pública 8

9 fls SERVIÇOS URBANOS Conta, ainda, entre outros, com os seguintes serviços urbanos: SERVIÇOS URBANOS SIM NÃO Transporte coletivo Segurança pública Ensino e cultura Recreação Saúde Comércio Rede bancária Correios e telégrafos 9

10 fls DESCRIÇÃO DO IMÓVEL C A R A C T E R Í S T I C A S G E R A I S D O T E R R E N O FORMA REGULAR IRREGULAR FRENTES UMA FRENTE DUAS FRENTES ESQUINA TIPO DE SOLO SECO BREJOSO NÃO FOI DADO A CONHECER DECLIVIDADE NÍVEL ACLIVE SUAVE ACENTUADO DIMENSÕES FRENTE (Rua Caetano Aurélio Pergher) = 35,00m PROFUNDIDADE AQUIVALENTE = 38,06m ÁREA TOTAL DO TERRENO = 1.332,22m² FRAÇÃO IDEAL (correspondente à CASA Nº 01) = 10,07% ÁREA CORRESPONDENTE À FRAÇÃO IDEAL = 134,15m² 10

11 fls. 103 C A R A C T E R Í S T I C A S G E R A I S D A C O N S T R U Ç Ã O Nº DE PAVIMENTOS 3 PAVIMENTOS (térreo e dois superiores) GARAGEM DESCOBERTA, NO RECUO FRONTAL DA EDIFICAÇÃO (CASA Nº 01 em estudo conta com uma vaga) TIPO DE CONSTRUÇÃO CONCRETO ALVENARIA MADEIRA OUTROS TIPO DE COBERTURA TELHAS DE BARRO IDADE DA EDIFICAÇÃO ESTADO DE LAJE IMPERMEABILIZADA OUTROS 18 ANOS (Carta de Habite-se nº /98, expedida em 23/JUL/1.998) BOM CONSERVAÇÃO REGULAR RUIM ÁREA CONSTRUÍDA PRIVATIVA (CASA Nº 01) = 106,438 m² DA CASA Nº 01 COMUM (CASA Nº 01) = 5,602 m² (matrícula nº do CRI-GUARUJÁ) TOTAL (privativa + comum) = 112,040 m² CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL / CASA / MÉDIO (+) 11

12 fls. 104 ACABAMENTOS PREDOMINANTES NA CASA Nº 01 PAVIMENTO TÉRREO CÔMODO QDE ACABAMENTO Sala de estar / jantar 1 Pedra Ardósia Alvenaria revestida com Lavabo 1 Cerâmico Alvenaria revestida com Cozinha 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto Lavanderia 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até ½ altura PISO PAREDE TETO ESQUADRIA 1º PAVIMENTO SUPERIOR CÔMODO QDE ACABAMENTO Hall de distribuição 1 Pedra Ardósia Alvenaria revestida com Dormitório social 2 Pedra Ardósia Alvenaria revestida com Banheiro social 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto Dormitório suíte 1 Pedra Ardósia Alvenaria revestida com Banheiro suíte 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até o teto Varandas 2 Cerâmico Alvenaria revestida com Madeira, de correr, com vidro liso Madeira, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado Madeira, de correr, com vidro liso Porta de correr, em vidro temperado. PISO PAREDE TETO ESQUADRIA 2º PAVIMENTO SUPERIOR CÔMODO QDE ACABAMENTO Sala de estar / jantar 1 Pedra Ardósia Alvenaria revestida com Banheiro 1 Cerâmico Alvenaria revestida com azulejos até ½ altura Terraço 1 Cerâmico Alvenaria revestida com Toldo Madeira, de abrir, com veneziana e vidro liso Madeira, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado Madeira, de abrir, com veneziana e vidro liso Madeira, do tipo máximo-ar, com vidro pontilhado Guarda-corpo em alvenaria e madeira PISO PAREDE TETO ESQUADRIA Lambril de madeira Madeira, de correr, com vidro liso 12

13 fls. 105 OUTROS ACABAMENTOS: COZINHA: Bancada da pia em granito com cuba em aço Inox, sobre gabinete estruturado em madeira, revestido com fórmica. BANHEIROS SOCIAL E SUÍTE: Bancada de mármore com lavatório de louça, sobre gabinete estruturado em madeira revestido com fórmica. Bacia com válvula de descarga Hydra. Box do chuveiro com fechamentos em vidro temperado. SOBRE A EDIFICAÇÃO: Sucintamente, o Condomínio Residencial Arara Brasil, onde se insere o imóvel em estudo (CASA Nº 01), é do tipo residencial, erigido em terreno plano, de formato irregular e médias proporções, situado à Rua Caetano Aurélio Pergher nº 97, no Jardim Três Marias, Guarujá, SP, região servida por todos os principais melhoramentos públicos e serviços urbanos. O Condomínio é composto de doze casas assobradadas e geminadas, distribuídas em três blocos (quatro casas cada), contando em comum com boa infraestrutura de lazer, dotada de piscina, sauna, sala de ginástica e área para churrasqueira. Os três blocos apresentam fachadas revestidas com acabamento em pintura, esquadrias em madeira, cobertura em telhas de barro sobre estrutura de madeira e muros de divisa em alvenaria revestida com, preservando gradis e portões frontais em madeira, conforme pode ser mais bem visualizado na reportagem fotográfica apresentada adiante neste trabalho. 13

14 fls ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA Para uma melhor visualização do imóvel em estudo, bem como da edificação na qual se insere, foram produzidas fotografias elucidativas, apresentadas a seguir: FOTO Nº 01 Vista parcial da entrada do Condomínio Residencial Arara Brasil, situado à Rua Caetano Aurélio Pergher nº 97, no Loteamento Jardim Três Marias, Guarujá - SP, edificação que contém o imóvel em estudo (casa nº 01). 14

15 fls. 107 FOTO Nº 02 Vista parcial da Rua Caetano Aurélio Pergher, tomada defronte ao Condomínio Residencial Arara Brasil, que contém o imóvel em estudo, enfocando no sentido da Avenida Dom Pedro I. 15