fls. 475 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 2987C27.

Transcrição

1 fls. 475

2 fls. 479 LAUDO TÉCNICO 1ª VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL IV - LAPA - SP. PROCESSO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA REQUERENTE SIMONE SALVA e Outros. REQUERIDO - WESLEY JOSÉ CANDUCCI DE SÁ e Outros. I CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Trata-se de AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA, em que o Requerente ELMO SALVA, brasileiro, viúvo, empresário, portador da cédula de identidade RG nº , inscrito no CPF(MF) sob o nº , residente e domiciliado na Rua Marquês do Paraná, nº 567- Apto 41B, Vila Leopoldina, CEP: , São Paulo-SP, contra, WESLEY JOSÉ CANDUCCI DE SÁ, brasileiro, solteiro, empresário portador da cédula de identidade RG nº , inscrito no CPF/MF sob o nº , residente e domiciliado na Rua Caativa, nº 142, Alto da Lapa, CEP: , São Paulo-SP. Conforme pedido do Excelentíssimo Doutor Juiz desta Vara Cível, apresento o Laudo de Avaliação do referido imóvel. Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

3 fls. 480 II IMÓVEL - escrituras Escritura do terreno que esta sendo avaliado. No 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, matrícula , ficha 1 de 01 de dezembro de 1995, consta: Imóvel: TERRENO, situada à Rua E, consistente no lote 22 da quadra 08, do Jardim Santo Amaro, no 29º Subdistrito- Santo Amaro, medindo 10,00m de frente, por 40,00m da frente aos fundos, de ambos os lados, e 10,00m nos fundos, encerrando a área de 400,00m², confrontando de um lado com o lote 21, de outro lado com o lote 23, e nos fundos com o lote 09. Contribuinte: Escritura do terreno vizinho do avaliado. No 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, matrícula , ficha 1 de 01 de dezembro de 1995, consta: Imóvel: TERRENO, situada à Rua E, consistente no lote 21 da quadra 08, do Jardim Santo Amaro, no 29º Subdistrito- Santo Amaro, medindo 10,00m de frente, por 40,00m da frente aos fundos, de ambos os lados, e 10,00m nos fundos, encerrando a área de 400,00m², confrontando de um lado com o lote 20, de outro lado com o lote 22, e nos fundos com o lote 08. Contribuinte: Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

4 fls. 481 IV - DA VISTORIA Após acessar os autos no sistema digital, em junho de 2016 e estudá-lo, o PERITO em seguida solicitou uma pesquisa Imobiliária junto a Empresa M&A PESQUISAS DE MERCADO, para que apresentassem pesquisa de imóveis com valores e características semelhantes do objeto avaliado. O Perito entrou em contato com o advogado do Requerente comunicando o início dos trabalhos para elaboração do Laudo Técnico de Avaliação. Não foi possível fazer contado com a advogada do Requerido, o telefone que conta no processo não atende. Entramos em contato com a OAB/SP, mas não consta telefone de contato. A escritura indica apenas lote e quadra, mas não define corretamente o local do terreno. O Perito entrou em contado com o advogado do Requerente que informou corretamente o nome da rua e o número. Rua Santo Aristides, Nº 151, Santo Amaro, Capital-SP. O número de contribuinte referente ao munícipio de São Paulo que conta na escritura não esta correto; portanto não foi possível verificar os dados do imóvel através do IPTU. Trata-se imóvel com construção em estado de abandono, com aspecto de mais de 10 anos com a obra paralisada. Não foi possível entrar no terreno, ninguém atendeu no portão de entrada. No portão tem um aviso indicando que a propriedade é de ICOM NETWORKS DO BRASIL. Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

5 fls. 482 A construção INACABADA e em estado de abandono foi edificado em 2 lotes. No lote 22 do terreno penhorado neste processo e que fica do lado direito de quem da rua olha e no outro o lote 21 do lado esquerdo. O terreno penhorado neste processo fica no lote 22, da quadra 08, na antiga Rua E, hoje denominada Rua Santo Aristides, Nº 151, Santo Amaro, Capital-SP. O Perito na levou em consideração a edificação existente pelo estado de conservação, obra inacabada, abandonado e construído em 2 lotes. Sem valor econômico O terreno é atendido por todos os tipos de serviços públicos, como luz, água, esgoto, asfalto, correio, coleta de lixo, e próximo de comércio. Foram feitas as pesquisas, próxima do local com o levantamento de preços de vários outros imóveis, e também foram constados os melhoramentos que rodeiam o imóvel a ser avaliado, como pavimentação, luz, água, esgoto, telefone, iluminação, coleta de lixo, comércio, assistência médica, bancos, correios e escolas. V - CONCLUSÃO O terreno medindo 10,00 m de frente por 40,00 m de profundidade, encerrando uma área de 400,00 metros quadrados situado no lote 22, da quadra 08, na antiga Rua E, Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

6 fls. 483 hoje denominada Rua Santo Aristides, Nº 151, Santo Amaro, Capital-SP. foi avaliado para venda, pelo valor de : Valor de mercado para venda do Terreno R$ ,00 (hum milhão e setecentos mil reais) VI - ENCERRAMENTO Contém o presente Laudo Técnico, cinco (5) folhas impressos de um só lado e rubricada sendo esta última datado e assinado, mais anexos. São Paulo, 23 de junho de ENGº. CLAUDIO GARCIA GOMES Perito Judicial Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

7 fls. 484

8 fls CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL 2- PESQUISAS 3- FOTOS 4- MATRICULA DO TERRENO 5- MATRICULA DO TERRENO VIZINHO 6- LOCALIZAÇÃO 7- ART- CREA/ SP Avenida Dr. Cavalcanti Nº. 951 sala 5 Centro - Jundiaí-SP - CEP Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

9 fls. 486 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL 1ª VARA CÍVEL DO FORUM REGIONAL IV - LAPA - SP. PROCESSO AÇÃO - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA REQUERENTE Simone Salva e Outros. REQUERIDO - Wesley José Canducci de Sá e Outros. Elasticidade Ou também chamado de fator de fonte, são os valores obtidos no mercado, nos quais incidem descontos para compensar a superestimação natural dos mesmos, ( adotado 10 % de depreciação ) Cálculo das construções dos imóveis pesquisados Vc = valor da construção N = idade da construção Custo para edificar = R$ 1.234,67 / m² ( MAIO DE 2016 ) Ftr = fator de transposição Ff = fator da fonte Ac = área construída Vc = Ac x R$/m² x Ftr x BDI x R Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

10 fls. 487 Valor da Construção Pesquisa - 01 N = 60 anos R = 2,0 % Ac = 70,00M² Vc = 70,00 x 1.234,67 x 0,298 x 1,60 x 0,9 = ,51, Vc = R$ ,00 Pesquisa - 02 N = 40 anos R = 2,0 % Ac = 167,00M² Vc = 167,00 x 1.234,67 x 0,446 x 1,60 x 0,9 = ,39 Vc = R$ ,00 Pesquisa - 03 Construção sem valor econômico. Pesquisa - 04 N = 40 anos R = 2,0 % Ac = 510,00M² Vc = 510,00 x 1.234,67 x 0,507 x 1,60 x 0,9 = ,01 Vc = R$ ,00 Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

11 fls. 488 Pesquisa - 05 Construção sem valor econômico. Pesquisa - 06 Construção sem valor econômico. Pesquisa - 07 N = 45 anos R = 2,0 % Ac = 230,00M² Vc = 230,00 x 1.234,67 x 0,402 x 1,60 x 0,9 = ,90 Vc = R$ 164,400,00 Pesquisa - 08 N = 40 anos R = 2,0 % Ac = 124,00M² Vc = 124,00 x 1.234,67 x 0,446 x 1,60 x 0,9 = ,35 Vc = R$ ,00,00 Pesquisa - 09 N = 60 anos R = 1,5 % Ac = 100,00M² Vc = 100,00 x 1.234,67 x 0,298 x 1,60 x 0,9 = ,16 Vc = R$ ,00 Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

12 fls. 489 Pesquisa Construção sem valor econômico. Pesquisa - 11 Construção sem valor econômico. Pesquisa - 12 N = 50 anos R = 2,0 % Ac = 107,00M² Vc = 107,00 x 1.234,67 x 0,364x 1,60 x 0,9 = ,61 Vc = R$ ,00 Pesquisa - 13 N = 60 anos R = 2,0 % Ac = 250,00M² Vc = 250,00 x 1.234,67 x 0,364 x 1,60 x 0,9 = ,15 Vc = R$ ,00 Pesquisa - 14 Construção sem valor econômico. Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

13 fls. 490 SITUAÇÃO PARADIGMA Fr frente de referência do terreno Vu - valor do m2 do terreno Pmi profundidade mínima recomendada Vt - valor total do terreno Pma profundidade máxima recomendada At - área do terreno Ff - fator de fonte Cf - coeficiente de frente Cp - coeficiente de profundidade Ftr - fator de transposição Vc - valor da construção IF - índice fiscal Kd - Coeficiente de depreciação R - razão depreciação N - idade do imóvel P - padrão Au - Área útil Va - Valor do imóvel V - Valor do m2 homogenizado CÁLCULO DO M² DOS TERRENOS - HOMOGENIZADO Vu = (Vt / At) x Ff x Cf x Cp x Ftr) Cf = ( F1 / F2 ) 0,25 Cp = ( P1 / P2 ) 0,5 Ftr = IF1 / IF2 Fr = 10,00 m Pmi = 25,00 m Pma = 40,00 m PESQUISA N.º 01 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 135,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu =( R$ ,00 / 135,00) x 0,9 x (10/5) 0,25 x (1) 0,5 x 1.743,00 = 5.110, ,00 Vu = R$ 5.110,67 / m² Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

14 fls. 491 PESQUISA N.º 02 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 216,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu = (R$ ,00 / 216,00 ) x 0,9 x (10/9) 0,25 x (25/24) 0,5 x 1.743,00 = 4.094, ,00 Vu = R$ 4.094,72 / m² PESQUISA N.º 03 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ 0,00 Valor do terreno: R$ 4.200,000,00 Área do Terreno = 808,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ 0,000= R$ ,00 Vu = (R$ ,00 / 808,00 )x 0,9 x (10/17) 0,25 x (45/47) 0,5 x 1.743,00= 6.499, ,00 Vu = R$ 6.499,58 / m² PESQUISA N.º 04 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 500,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu = ( R$ ,00 / 500,00 ) x 0,9 x (10/20) 0,25 x (1) 0,5 x 1.743,00 = 3.354, ,00 Vu = R$ 3.354,12 / m² PESQUISA N.º 05 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ 0,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 900,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ 0,00 = R$ 2.300,0000,00 Vu= (R$ 2.300,000,00 / 900,00 )x 0,90 x(10/15) 0,25 x (45/60) 0,5 x 1.743,00= 1.730, ,00 Vu = R$ 1.730,30 / m² Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

15 fls. 492 PESQUISA N.º 06 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ 0,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 615,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ 0,00 = R$ ,00 Vu =(R$ ,00 / 615,00 ) x 0,9 x (1) 0,25 x (45/60) 0,5 x 1.743,00 = 4.179, ,00 Vu = R$ 4.179,98 / m² PESQUISA N.º 07 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 168,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu =( R$ ,00 / 168,00) x 0,9 x (10/6,7) 0,25 x (1) 0,5 x 1.743,00 = 4.696, ,00 Vu = R$ 4.296,06 / m² PESQUISA N.º 08 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 120,00 m² Vt = R$ , ,00 = ,00 Vu = ( R$ ,00 / 120,00 ) x 0,9 x (10/4,5) 0,25 x (1) 0,5 x 1.743,00 = 4.981, ,00 Vu = R$ 4.981,52 / m² PESQUISA N.º 09 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 82,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu = ( R$ ,00 / 82,00 ) x 0,9 x (10/4) 0,25 x (25/20) 0,5 x 1.743,00 = 9.628, ,00 Vu = R$ 9.628,42 / m² Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

16 fls. 493 PESQUISA N.º 10 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ 0,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 181,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ 0,00 = R$ ,00 Vu = (R$ ,00 / 181,00 ) x 0,9 x (10/8) 0,25 x (25/22,6) 0,5 x 1.743,00 = 4.397, ,00 Vu = R$ 4.397,21 / m² PESQUISA N.º 11 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ 0,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 675,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ 0,00 = R$ ,00 Vu=(R$ ,00 / 675,00 ) x 0,9 x (10/14) 0,25 x (45/48) 0,5 x 1.743,00 = 2.969, ,00 Vu = R$ 2.969,94 / m² PESQUISA N.º 12 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 79,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu= ( R$ ,00 / 79,00 ) x0,9 x (10/4,1) 0,25 x (25/19,2) 0,5 x 1.743,00 = 7.136, ,00 Vu = R$ 7.136,92 / m² Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

17 fls. 494 PESQUISA N.º 13 Valor do Imóvel : R$ ,00 Valor da Construção = R$ ,00 Valor do terreno: R$ 1.188,000,00 Área do Terreno = 380,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ ,00 = R$ ,00 Vu = ( R$ ,00 / 380,00 ) x 0,9 x (10/9) 0,25 x (1) 0,5 x 1.743,00 = 4.210, ,00 Vu = R$ 4.210,03 / m² PESQUISA N.º 14 Valor do Imóvel : R$ 900,000,00 Valor da Construção = R$ 0,00 Valor do terreno: R$ ,00 Área do Terreno = 300,00 m² Vt = R$ ,00 - R$ 0,00 = R$ ,00 Vu= ( R$ ,00 / 300,00 ) x 0,9 x (10/5) 0,25 x (45/60) 0,5 x 1.743,00 = 4.170, ,00 Vu = R$ 4.170,88 / m² RESUMO E CÁLCULO DA MÉDIA PESQUISAS R$ / M , , , , , , , , , , , , , ,88 ========== SOMA :::::::::::::::::::::::::::::::::::> R$ ,35 Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

18 fls ª) média geral ,60 limite inferior - 30% ,02 limite superior + 30% ,18 Valores Discrepantes ( ) 2ª) média geral ,58 VALOR DO METRO QUADRADO = R$ 4.310,58 Vu = R$ 4.300,00 / m² ( Valor do m² do terreno avaliado) Cálculo do valor do terreno Transportar O paradigma para a situação do Terreno Avaliado N = 0 anos Frente = 10,00 m profundidade = 40,00 m IF = 1.743,00,00 R= 1,50 % Área terreno = 400,00 m² Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

19 fls. 496 Vt = 400,00 m² x R$ 4.300,00 x (10/10) 0,25 x (1) 0,5 = ,00 Vt = R$ ,00 Valor do terreno = R$ ,00 VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO TERRENO. R$ ,00 ( Hum milhão e setecentos mil reais) 22/06/2016 Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br

20 Rua Santo Aristides, Nº 151, Santo Amaro, Capital-SP. fls. 511 Avenida Dr. Cavalcanti Nº. 951 sala 5 Centro - Jundiaí-SP - CEP Fone/Fax: claudiogg@uol.com.br